Kira Sözleşmeleri ile alakalı en sık sorulan soru ve cevaplar

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Günümüzde çoğunlukla kira sözleşmeleri basit hukuki işlemlerden sayılmakta ve vatandaşlar tarafından gerek kiracı gerekse de kiralayan sıfatı ile rastgele düzenlenerek imza altına alınmaktadır. Ancak, basit olarak nitelendirilen kira sözleşmelerinde yer alan veya almayan en ufak bir ibare dahi ilgililerin ciddi hak mahrumiyetlerine sebep olabilmekte ve tarafları mahkemede karşı karşıya getirebilmektedir.

16 Madde’ de Kira Sözleşmeleri ile alakalı en sık sorulan soru ve cevaplar.

1. Kira Sözleşmeleri noter huzurunda mı imzalanmalıdır?

Kira sözleşmelerinin noter huzurunda imzalanması şeklinde herhangi bir zorunluluk bulunmuyor. Ancak hak kaybı yaşamamak ve sözleşmesinin ispat gücünü artırmak isteyen taraflar kira sözleşmesini noter huzurunda imzalayabiliyor.

2. Kira Sözleşmesi kaç yıllık yapılmalıdır ?

Kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi bazı hukuki hakların kullanılması için faydalı olacaktır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kira akdinin sonunda açılabilir. Kira süresini 5 yıl olarak belirlediğimizde bu hakkımızı ancak 5 yılın sonunda kullanabiliriz.Kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşme imzaladıklarında bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmiş olurlar.Erken tahliye durumunda  kiralanan yeniden kiraya verilinceye kadar (veya makul bir süre için) tahliye etmelerine rağmen kira bedeli ödemek zorunda kalabilirler.Kiracı , kiralanana girerken önemli ve pahalı tadilatlar yapmışsa veya işin gereği olarak aynı yerde uzun süre faaliyet göstermesi gerekiyorsa ancak bu durumda uzun süreli sözleşme yapılmasını öneriyoruz.

3. Güncel 2020 Yılı Kira Sözleşmesi Nasıl Olmalıdır?

Kira sözleşmelerin özel maddeleri ve genel maddeleri düzenlenebilir olsa da iki tarafın haklarını koruyan örnek kira sözleşmesi şu şekilde olmalıdır;

2020 Yılı Örnek Kira Sözleşmesi’ni buradan indirebilirsiniz.

4. Kira sözleşmeleri’ni Yenilemek Gerekir mi?

Kira sözleşmeleri üzerinde tarih için farklı bir madde konulmadığı sürece 1 yıllık olarak düzenlenmektedir. 1 yıllık sürenin dolmasına rağmen iptal edilmeyen kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenmiş kabul edilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği yani fesh edilmesi
isteniyorsa taşınmaz sahibinin ya da kiracının noter ihtarı ile bunu diğer tarafa bildirmesi gerekir.
Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmeleri , kira süresinin sona ermesi üzerine kendiliğinden sona ermez.Taraflar sessiz kalırlar ise –kira bedeli hariç – aynı şartlarla bir yıl daha (bir kira dönemi) uzamış olur.Taraflar sözleşmede belirtilen süre içinde akde devam etmeyeceklerini karşı tarafa bildirebilirler.Her sene yeni sözleşme imzalamaya gerek yoktur.Hatta her sene yeni tarihli bir sözleşme imzalanması kiraya verenin aleyhinedir.Zira Borçlar Kanunumuz 10 yıl geçtikten sonra koşulsuz olarak tahliye hakkı tanımıştır.Her yıl sözleşme yenilenirse , 10 yıllık süre yeniden başlayacaktır.

5. Kira Sözleşmelerinde kefil zorunlu mudur?

Kira sözleşmesi yapılırken ille kefil olması gerekiyor diye bir şart yoktur.Ancak Kira sözleşmelerinde bir veya birden fazla kefil olabilir.Kiracının yanında ödeme gücü olan kefillerin de bulunması kiralayan için ek bir güvence oluşturacaktır.Sözleşmeye kefil alınırken dikkat edilmesi gereken kefalet süresinin ve kefalet miktarının açıkça yazılmış olmasıdır. Örneğin , kefalet bir kira dönemi için geçerli olup 30.000,00 TL ile sınırlıdır şeklinde.Kefalet belli bir miktar ile sınırlanmamış ise geçersiz olacaktır.Kira akdi 1 yıl için yapılmışsa kefilin kefaleti bir yıl sonunda sözleşme yenilenmiş olsa bile sona erecektir.Kefilin kefaletinin devamı için akdin yenilendiğinin noter kanalı ile kendisine bildirilmesi zorunludur.

6. Kira artışı nasıl yapılmalıdır?

Sözleşmeniz aşağıdakilerden hangisi şeklinde hazırlanmışsa;
Yasal Oran – TÜFE (12 aylık ortalama): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması temel alınarak kira artışı hesaplanır. Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi yenilemesinde yapılabilecek en yüksek yasal zam oranıdır.
TÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı hesaplanır. 2019 yılından önce en yüksek kira zam oranı belirlenmesinde yasal olarak bu oran kullanılıyordu.
Yİ-ÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
(TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 – 12 aylık ortalama: TÜFE+Yİ-ÜFE 12 aylık ortalaması toplanarak 2’ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 – Gecen yılın aynı ayına göre: TÜFE+Yİ-ÜFE gecen yılın aynı ayına göre toplanarak 2’ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
Özel Oran: Enflasyon oranları haricinde özel olarak girilen oran temel alınarak kira artışı hesaplanır. Özel oran, geleceğe yönelik yapılacak tahmini kira artışı hesaplamaları için de kullanabilir.

7. Kiracı kiraya veren İlişkisinde Zorunlu Dask Sigortası Kimin Sorumluğundadır?

Zorunlu deprem sigortası, kiracı ya da ev sahibi tarafından yaptırılabilir. Ancak her iki durumda da poliçe, ev sahibi adına düzenlenir ve ev sahibi sigortalı sıfatını taşır. Sigorta ettiren de ev sahibi olduğunda kiracının sigorta ile ilgili herhangi bir ödeme sorumluluğu da olmaz.
Kiracılar yalnızca sigorta ettiren olarak zorunlu deprem sigortası yaptırabilir. Bu durumda sigorta ettiren sıfatıyla poliçe priminin ödenmesi sorumluluğu kiracıya aittir. Ancak her durumda poliçe ev sahibi adına düzenleneceğinden; sigorta ettiren kiracı da olsa prim bedelini ev sahibinden alabilir ya da kiradan kesebilir.

8. Kontratı / Sözleşmesi Devam Eden Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Sözleşme devam ederken kiracının çıkartılması konusunda belirli kanun maddeleri bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin haklı fesih sebepleri ortada yoksa kesinlikle sözleşme devam ederken kiracının çıkartılması söz konusu değildir. Yani ev sahibinin keyfi bir karar ile sözleşmesi devam eden kiracıyı evden çıkarmasına kesinlikle izin verilmez.

9. Kira Sözleşmesinin Haklı Sebeple Feshi Nasıl Olur?

Ancak kiracının kirayı geciktirmesi, evi kiralama amacının dışında kullanması, evin kentsel dönüşüme verilmesi gibi zorunlu olan ve evin o süre boyunca kullanımını engelleyen tadilatların yapılması, konutun satışı gibi durumlarda haklı fesih sebebi oluştuğu için kiracıya noterden ihtarname yollanarak evin tahliyesi için yasal süreç başlatılabilmektedir.

10. Kira sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmeli?

Ev sahipleri ve kiracılar arasında imzalanan kira sözleşmesi ileride yaşanabilecek olası anlaşmazlıklarda hem kiraya verenin hem de kiralayanın haklarının korunması adına büyük önem taşıyor. Peki, Ev Sahipleri ve Kiracılar Kira Sözleşmesi İmzalarken Nelere Dikkat Edilmeli, Sözleşmede Mutlaka Olması Gerekenler Neler? Kira kontratı örneği 2020 için bu yazımıza bakabilirsiniz.

11. Konut kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Konut kira sözleşmeleri yazılı olmak zorundadır. Yasalar karşısında yazılı belge olarak hukuk karşısında geçerlidir. Yaşanan sıkıntılar, kira sözleşmelerinden değil, kiracı veya ev sahiplerinin art niyetli davranmalarından kaynaklanır.

12. Satın aldığınız evde kiracı oturuyorsa kiracıyı çıkarabilir misiniz?

Alacağınız evde kiracı oturması ikinci ev alımlarında en çok karşılaşılan sorunların başında geliyor. Kanun kapsamında kiracının ve yeni ev sahibinin çeşitli hakları bulunuyor. Kira sözleşmesinin Borçlar Kanunu kapsamında yer almasıyla sözleşemeler daha da yasallık kazandı. Bu nedenle ev sahibi kiracıyı istediği anda evden çıkaramıyor.

13. Kiracıyı yasal olarak ne kadar sürede çıkartılabilir?

Bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla ihtarname göndermeniz gerekiyor. İhtarname gittikten sonra kiracı, kira sözleşmesi bitiminde veya kira sözleşmesi kalan süresi 6 aydan fazla ise en geç 6 ay içerisinde evi boşaltmak zorunda kalıyor. Ancak kiracı halen evi boşaltmamak konusunda ısrar ediyorsa yasal süreç başlatılabilir.

indirmek için İHTARNAME ÖRNEĞİ 2020

14. Kiraya verenin kiralayana yükümlülükleri nelerdir?

Kiraya verenin yükümlülüklerinin temelini oluşturan konulara bir bakalım – burada bizce önemli olan konuları önem sırasına göre sıraladık:

1. Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, gayrimenkulün kira sözleşmesi boyunca kiraya verildiği gibi (kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç) kalmasını sağlamaktır. (Madde 301)
2. Sigorta, vergi vb. kiralanan ile alakalı ödemeleri kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren ödemek zorundadır. (Madde 302)
3. Kullanımla alakalı olmak şartı ile öngörülen veya öngörülemeyen tüm yan giderleri, kiraya veren karşılamak ile yükümlüdür.(Madde 303)
4. Kiralananın herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda kiraya veren, zararı karşılamak ile yükümlüdür. (Madde 308)
5. Kira bedelinin geç ödenmesi durumda, herhangi bir cezai koşul içeren bir anlaşma yapılamaz. (Madde 346)
6. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. (Madde 306)

Bunların dışında borçlar kanununu incelediğimizde “yerel adet olmadıkça” gibi bir ibareyle karşılaşmaktayız. Bu kelimenin kullanılması ile kiralanmak istenen gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki genel uygulamaların kabul edildiği anlaşılmakta. Ancak, yerel adetlerin kanunların üzerinde olmadığı ve kanunlara aykırılık taşıması durumunda geçerli olmayacağı da unutulmamalıdır.

15. Kiracının kiraya verene yükümlülükleri nelerdir ?

Kiracının yükümlülükleri, kiraya verenin yükümlülükleri kadar çok olmasa da net ve açık bir şekilde kanunda dile getirilmiştir. Kiracının yükümlüklerine temel olan konulara bir bakalım:

1. Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. (Madde 313)
2. Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (Madde 314)
3. Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (Madde 315)
4. Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
5. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir.

Kiracıyla alakalı hem borçlar kanunda hem de diğer ilgili kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi gecinmesidir. Aksi durumda, kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.

16. Kira sözleşmesinin kiracı tarafında feshedilmesi ile alakalı kanun maddesi

Borçlar Kanunu Madde 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.