Emlak Nabzı

Konut yatırımında, İstanbul mu Anadolu mu ?

Konut yatırımında, İstanbul mu Anadolu mu ?
41 views
28 Nisan 2021 - 6:40

İstanbul, Türkiye ekonomisinin büyük bir ağırlığını barındıran metropol bir kent. Geçmiş dönem deneyimlerimize göre de İstanbul, konut yatırımı açısından da genellikle Türkiye ortalamasının birkaç puan üzerinde getirilere sahip. Dolayısıyla önümüzdeki dönemlerde de sermaye getirisi anlamında Türkiye ortalamasına göre İstanbul’un ortalamadan daha yüksek bir getiri vaadi söz konusu.

Bununla birlikle yapılan analizlerde, 2016’nın 4. çeyreğinden bu yana İstanbul için artış ivmesi yön değiştirirken, İzmir için artış ivmesi olduğu gözlenmektedir. Yatırım yapılması planlanan dönemde, şehir bazında analizleri takip etmek faydalı olacaktır.

Anadolu şehirleri (taşra) arasında gerçekten hızlı bir şekilde büyüyen ve büyüme potansiyeli olan kentler bulunduğu gibi, nüfusu giderek azalan kentler de gözlemliyoruz. Örneğin Gümüşhane, Kars, gibi kentlerde nüfus azalıyor ve gayrimenkul fiyat artışları -doğal olarak talep zayıf olduğundan- yeterince artmıyor veya azalma eğiliminde seyrediyor. Kısaca taşrada yatırım amaçlı konut satın almak için kentlerin ekonomik demografik dinamiklerini iyi analiz etmek gerekiyor.

Bununla birlikte gayrimenkulün bir şekliyle de fiziki olarak ilgilenilmesi gereken bir yatırım aracı olduğunu unutmamamız gerekir. Yani yatırım amacıyla bir konut satın aldığınızda sizin fiilen;

  • Kirayı tahsil etmeniz,
  • Konutun yıllık kat malikleri toplantısına iştirak etmeniz veya birisini görevlendirmeniz,
  • Konutun bakım/onarımıyla ve yapılması gereken diğer işlerle ilgilenmeniz,
  • Konutla ilgili olarak vergileri ödemeniz gibi farklı yükümlülükleri yerine getirmeniz gerekecektir.

Yaşadığınız yerden daha uzakta bir bölgede konut satın aldığınızda, gerekli gözetim, bakım ve yönetim için ortaya çıkacak maliyetlere katlanmak durumunda kalırsınız.

Bu maliyetler yalnızca parasal değildir. Aynı zamanda bu işleri takip etmek için emeğin yanı sıra vakit de harcamak durumunda kalırsınız. Bu gibi görünmeyen maliyetlerin de yatırım yapma aşamasında hesaba katılması gerekir.

Sonuç olarak, konut yatırımında kişilerin mümkün olduğunca tanıdıkları, kolayca erişebilecekleri ve yönetebilecekleri bir piyasada işlem yapmaları tavsiye edilir.

Anadolu şehirlerinde de yapılacak olan aslında klasik yatırım ilkeleri çerçevesinde hareket etmektir. Yatırım yapılması düşünülen bölgeye yönelik gelecekteki talebi ve arzı tahmin etmeye çalışmak sizin için doğru bir yöntem olacaktır.

Geçmiş bölümlerde de değindiğimiz üzere İstanbul, ekonomik olarak zengin ve büyük bir nüfusu olmasına rağmen aslında kısıtlı bir coğrafyada yer alıyor. Kentin ortasından boğaz geçiyor ve kuzey kısımları da madenler ve ormanlar sebebiyle kısmen yerleşime kapalı. Kısaca, İstanbul coğrafi olarak ince uzun bir kent olması sebebiyle arazi kıtlığı yaşanan bir kent.

Buna karşılık, Anadolu şehirlerinin büyük bir çoğunluğu dairesel formda ve genellikle arazi/ arsa üretimi konusunda sıkıntı yaşanmiyor.

O kentlerde talep yükselse bile arsa veya inşaat arzı esnek olduğu için bu şehirlerdeki konut fiyat artışlarının enflasyon civarında devam edeceğini beklemek gerekir. Bununla birlikte İstanbul gibi Anadolu’daki bazı diğer büyükşehirlerde ise konut için yeni arsa üretimi kısıtlı olduğundan buralarda getirilerin daha yüksek olacağını varsayabiliriz.

Bu noktada aslında Anadolu şehirlerini de büyükşehir ve küçük şehirler olarak ikiye ayırmakta fayda var. Küçük şehirlerde konut değerlerinde sıçrama yapacak unsur, büyük bir kamu yatırımıdır. Bahsettiğimiz Anadolu kentlerinin birçoğunda konut arzı oldukça esnektir. Yani, yeni arsa üretimi ve arsanın imara açılma hızı yüksektir.

Belediye meclisleri imar değişiklikleri konusunda son derece hızlı olduğu için taşra kentlerinde arazi kısıtlılığından kaynaklanan ranta dayalı bir değer artışını çok da beklememek gereklidir.

 

Sitemizde yayınlanan tüm materyalin her hakkı saklıdır. Aktif Kaynak linki gösterilmeden, haberlerin bir kısmı veya tamamı alıntılanamaz.