Üst Hakkı Nedir? Kaç Bölüme Ayrılır

Başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapmak isteyen kişiler veya mevcut inşaatı yerinde tutmak gibi nedenlerle üst hakkı veya diğer ifadesiyle inşaat hakkı olan üst hakkı hakkında araştırma yapmaktadırlar. Bu yazımızda insanların kafasını bayağı bir meşgul eden üst hakkı nedir? Üst hakkı nasıl kurulur? Gibi sorulara cevap arayalım.

Üst Hakkı Nedir?

Üst Hakkı yani diğer bir ifadeyle inşaat hakkı, başkasına ait bir arsada veya arazi üzerinde ya da altında kalıcı inşaat yapma, başka başkasına ait arsada mevcut olan inşaatı yerinde tutmak için kullanılan sınırlı ayni hakka denir. Üst hakkı ile arazinin mülkiyeti malikte kalırken, araziye inşa edilen taşınmaz irtifak hakkı sahibinin kabul edilir. Bir irtifak olan bu hak, insanlara başkasına ait olan arsada inşaat yapma veya o arsada mevcut olan inşaatı yerinde tutma hakkı verir. Üst hakkının aksi kararlaştırılmadıkça devredilmesi veya mirasçılara intikal etmesi mümkündür.

Üst Hakkı Kaç Bölüme Ayrılır?

İlgili mevzuatta üst hakkı yani inşaat hakkı üç bölüme ayrılır;

• Bir arsanın üzerinde inşaat yapma hakkı
• Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı
• Mevcut olan inşaatı yerinde tutma hakkı

Üst hakkının bölümleri böyle sıralanır. Yukarıdaki maddelerden anlaşılacağı gibi, kişi bir başkasına ait bir arsa üzerine üst hakkı ile bina inşa edebileceğiniz gibi bir arsanın altında inşaat yapma hakkıyla da başkasına ait arsanın altında yani yer altında bir depo inşa edebilir.

Üst Hakkı Nasıl Kullanılır?

Üst hakkını kullanarak başkasına ait bir arsa altında veya üstünde yapılan yapının tapu siciline tescili irtifak hakkı olarak yapılır. Tapuya tescil işleminin sonrasında arsanın mülkiyeti ve üzerindeki ya da altındaki binaların mülkiyetleri ayrı kişilere ait olabilir. Üst hakkı, kişi lehine kurulabileceği gibi, bağımsız olarak taşınmaz lehine de kurulabilir. Kişi lehine kurulan üst hakkı, aksi karar alınmadığı takdirde devredilir hatta mirasçılara dahi intikal edebilir. Bu yönüyle üst hakkı bağımsız nitelikli bir kişisel irtifak hakkı olduğunu da ifade edebiliriz. Taşınmaz lehine üst hakkı kurulmuş ise, eşyaya bağlı irtifak hükümlerine tabi olacağı söylenebilir. Uygulamada genel olarak kişi lehine kurulan üst hakkı kullanılır. Medeni Kanunda da ağırlıklı olarak kişi lehine kurulan üst hakkına göre düzenlemiştir.

Üst Hakkı Süresi Neye Göre Tesis Edilir?

Üst hakkı, süreye bağlı olarak tesis edildiğinden sürenin alt sınırında herhangi bir belirleme yapılmaz. En az 30 yıllık olarak düzenlenen irtifak hakları bağımsız olarak nitelendirilen haklardır. Bu irtifak hakları Tapu sicillerine de bağımsız bir hak olarak tescil edilir.   Üst hakkında üst sınır ise yüz yıl olarak belirlenmiştir. Fakat sürenin dörtte üçünün dolmasının ardından şekil şartlarına uyularak yeniden bir yüz yıllık üst hakkı tesisi daha gerçekleştirir.

Üst Hakkı Tapu Kütüğüne Tescil İşlemi Hangi Yollarla Yapılır?

Üst hakkının tapu kütüğüne tescil işlemi şu yollarla yapılır;

• İrtifak hakkı olan üst hakkı: Medeni kanunun ilgili maddesine göre, üst hakkı, bir şahsın adına veya bir taşınmazın lehine irtifak hakkı olarak işlenebilir. Bu hak, daimi ve müstakil bir nitelik taşımazsa, irtifak hakkı Tapu Sicil Tüzüğünün ilgili maddesinde gösterildiği şekilde tescili yapılır. Yani, 20 yıldan az veya 20 ve daha uzun süreli olmakla birlikte üst hakkının tesis edilmesi sırasında üçüncü kişilere devredilmeyeceği, mirasçılara intikal edilmeyeceği, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceği veya bu tür yapılacak tasarrufların izin alınması sonrasında yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmesi üst hakkı müstakil nitelikte sayılmaz.
• Müstakil ve daimi hak olan üst hakkı: Medeni kanunun ilgili maddesine göre, müstakil ve daimi nitelik taşıyan taşınmaz mal olarak takdir edilen ve tapu sicilini de ayrı bir sayfaya kaydı öngörülen üst hakkı, mülkiyeti başkası tarafından kullanılan bir arazi veya bir arsanın üstünde veya altında inşaat yapmak ve yahut daha önce yapılan bir inşaatı ayakta tutturma hakkına denilmektedir.

Üst hakkı bu yollarla tapu kütüğüne tescil işlemi yapılır.