Almanya Federal İstatistik Ofisi (Destatis), 2022 yılının son çeyreğine ilişkin konut piyasası verilerini açıkladı. Elde edilen bilgilere göre, Almanya’da konut fiyatları 2021’in aynı dönemine kıyasla %3,6 oranında düştü. Bu, ülkede 2010’un son çeyreğinden bu yana konut fiyatlarında görülen ilk düşüş olarak kayıtlara geçti.

2008 Krizi Sonrası En Sert Gerileme

Son olarak 2007 yılında küresel finansal kriz öncesinde Almanya’da konut fiyatları %3,8 oranında sert düşüş yaşamıştı. 2022’nin son çeyreğinde görülen %3,6’lık düşüş, bu açıdan da dikkat çekici bir benzerlik oluşturuyor.

Düşüşün Nedeni: Enflasyon ve Faiz Baskısı

Destatis, konut fiyatlarındaki düşüşün başlıca nedenlerini “yüksek enflasyon” ve “artan finansman maliyetleri” olarak belirledi. Özellikle son çeyrekte faiz oranlarındaki yükseliş, krediyle ev alma planlarını zora sokarak talebi ciddi şekilde düşürdü.

Almanya Merkez Bankası (Bundesbank) da uzun süredir konut piyasasında “aşırı değerleme” riskine karşı uyarılarda bulunuyordu. Bankaya göre, özellikle büyük şehirlerdeki konutlar hâlâ gerçek piyasa değerinin %25 ila %40 üzerinde işlem görüyor.

“Yüksek faiz, yüksek enflasyon ve fiyat balonu birleşince, konut piyasası frene bastı.”

2022 Geneli Yine Artışla Kapandı

Her ne kadar yılın son çeyreğinde fiyatlar düşüş göstermiş olsa da, 2022 yılı genelinde Almanya’daki konut fiyatlarında ortalama %5,3’lük bir artış kaydedildi. Özellikle ilk üç çeyrekte devam eden yükseliş, yıllık ortalamayı yukarıda tuttu.

Karşılaştırma yapmak gerekirse, 2021 yılında konut fiyatları yıllık bazda %11,5 artarak 2000 yılından bu yana en yüksek artış oranına ulaşmıştı.

Büyük Şehirlerde Barınma Krizi Derinleşiyor

Yüksek enerji fiyatları ve kira artışları, özellikle Berlin, Münih, Hamburg gibi büyük şehirlerde yaşayanların yaşam maliyetlerini ciddi şekilde artırdı. Almanya’da halkın yaklaşık yarısı kirada oturuyor. Güncel verilere göre bu haneler, aylık gelirlerinin %50’sinden fazlasını barınma ve ısınma giderlerine ayırmak zorunda kalıyor.

Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Konut fiyatlarındaki düşüş, kısa vadede yatırımcılar için bir uyarı niteliği taşıyor. Ancak fiyatların hâlâ nominal olarak yüksek seviyelerde kalması ve uzun vadeli arz-talep dengesizliği, piyasada tamamen bir çöküş yaşanma ihtimalini zayıflatıyor.

Fiyatlar düşse de Almanya gibi güvenli liman sayılan ülkelerde konut, uzun vadede değer koruyan bir varlık olmayı sürdürebilir.