Türkiye’de gayrimenkul yatırımları her geçen gün artarken, en çok tercih edilen yatırım araçlarının başında arsa ve arazi yatırımları geliyor. Ancak bu alanda yatırım yapmadan önce dikkat edilmesi gereken birçok hukuki ve teknik ayrıntı bulunuyor.
Citylife Gayrimenkul sahibi Serhat Aşık, kısa vadeli yatırımlarda projelerin, orta ve uzun vadede ise arsa ve arazilerin öne çıktığını belirterek, arsa alım-satımında dikkat edilmesi gereken kritik başlıkları sıralıyor.
Tapuda malik kısmında yalnızca “tam” yazıyorsa, bu taşınmaz müstakil tapudur ve tamamı size aittir. Ancak 1/2, 1/10 gibi oranlar varsa, bu taşınmaz hisseli tapudur ve birden fazla sahibi vardır. Bu durumda sınırlar net değildir ve ileride hukuki sorunlarla karşılaşma ihtimaliniz yüksektir. Eğer tek başınıza hareket etmek istiyorsanız, tapunun ifraz edilmesi yani ayrıştırılması gerekir.
Hisseli arsa alırken en sık karşılaşılan sorunlardan biri, diğer hissedarların şufa hakkıdır. Bu hak, bir hissedarın, diğer hissedarların satış yaptığı arsayı aynı bedelle satın alabilmesini sağlar. Hatta tarım arazilerinde bu hak komşu parsel sahiplerine kadar genişletilmiştir. Son düzenlemelere göre, hisseli satışlar sonrası şufa hakkı olan kişiler 2 yıl içerisinde dava açarak payı geri alabilir.
Bazı arsalar üzerinde başka kişiler tarafından yapılmış kaçak yapılar ya da fiili işgaller bulunabilir. Bu durumlar, arsanızın değerini düşürebilir ve yasal süreçleri beraberinde getirebilir. Özellikle yeni alınan hisseli taşınmazlarda bu risk daha yüksektir.
Bir taşınmazın tapuda “arsa” olarak geçmesi, imar planına uygun yapılaşma hakkı olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle mutlaka ilgili belediyeden imar durumu öğrenilmeli, yapılabilirlik ve yapılaşma koşulları netleştirilmelidir. Pek çok belediyede bu bilgi e-imar sistemleri üzerinden çevrimiçi olarak da sorgulanabilir.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu kişiler arsa ya da arazi aldıklarında, 2 yıl içinde proje geliştirip Bakanlık onayına sunmak zorundadır. Aksi takdirde, taşınmaz devlet tarafından bedelsiz olarak geri alınabilir. Projenin onayı alındıktan sonra tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Size gösterilen arsa ile tapuda belirtilen parsel birebir örtüşüyor mu? Bu konuda http://cbs.tkgm.gov.tr/ adresi üzerinden parsel sorgulama yapılabilir. Bu sistem sayesinde ada-parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelindeki tüm taşınmazlar uydu haritaları üzerinde görüntülenebilir. Yerinde GPS cihazlarıyla da kontrol yapılması önerilir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarım arazilerinin ticari amaçla kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir. Bu nedenle:
Arsanın tarım vasfı taşıyıp taşımadığı
İfraz ve hisselendirme yapılıp yapılamayacağı
Minimum alan sınırlarının sağlanıp sağlanmadığı (örneğin mutlak tarım arazilerinde 2 hektar alt sınırı)
mutlaka kontrol edilmelidir.
Ayrıca, tarım arazilerinde bir kişinin aynı ilçe sınırları içinde birden fazla taşınmazı varsa, bu arazilerin birlikte devri gerekir.
Arsa alım-satımı kârlı bir yatırım olabileceği gibi, dikkat edilmezse uzun süren hukuk süreçleri, mali kayıplar ve inşaata engel teşkil edecek durumlarla da karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu nedenle;
Tapu cinsi ve hissedarlık yapısı
İmar durumu
Yasal şerhler ve projeler
Tarım arazisi olup olmadığı
Fiziki konumun doğruluğu
gibi konular mutlaka uzman bir danışman ya da hukukçu eşliğinde araştırılmalıdır.