Emlak yatırımı yapmak, birikimlerinizi değerlendirmenin en güvenilir yollarından biri olarak görülüyor. Ancak arsa, konut ya da işyeri alırken dikkat edilmesi gereken birçok teknik ve hukuki detay bulunuyor. Yanlış veya eksik bilgiyle yapılan alımlar, maddi kayıplara ve uzun vadeli sorunlara yol açabiliyor.
Bu yazıda, arsa alırken, işyeri satın alırken ve konut alımında dikkat edilmesi gereken kritik noktaları detaylıca ele aldık.
Arsa yatırımı, potansiyel kazancı yüksek ancak riskleri de barındıran bir alandır. Arsa satın alırken şu adımları mutlaka kontrol edin:
Arsanın bağlı olduğu belediyede 1/5000 nazım imar planı ve 1/1000 uygulama imar planı incelenmelidir.
Planların birbiriyle örtüşüp örtüşmediği, imar durumu belgesi ile doğrulanmalıdır.
Arsanın yükseklik sınırı (H: ?) ve irtifası öğrenilmelidir.
Arazinin eğimi, inşaat yapılabilirliğini ve temel maliyetini etkiler.
Kot farkları yüksek olan arsalar için inşaat maliyeti artabilir.
Arsa, her ne kadar imar planı içinde görünse de şu kurumlardan olumsuz görüş olabilir:
İSKİ (Su kaynaklarına yakınlık)
SİT alanı (Kültürel ve doğal varlık koruması)
Askeri bölge görüşleri
BEDAŞ, TEİAŞ (Elektrik altyapısı)
Karayolları Genel Müdürlüğü (Yol sınırına yakınlık)
Tapuda “arsa” cinsi olarak kayıtlı mı?
Hisseli mi yoksa tek malik mi?
Cins tashihi yapılmış mı?
Şahıs mı şirket mi üzerine kayıtlı?
Emlak vergisi borcu var mı?
Arsa üzerinde ipotek, haciz, şerh bulunuyor mu?
Belediyeden veya e-Devlet’ten detaylı sorgulama yapılmalı.
Ticari bir mülk olan işyerinde daha farklı dinamikler devrededir. Alım öncesi şu konular titizlikle incelenmeli:
İşyerinin bulunduğu bina veya bağımsız bölüm, imar planına uygun olarak mı inşa edildi?
Binanın yapı denetim raporu, zemin etüdü ve mevcutsa depreme dayanıklılık analizi incelenmeli.
Bina iskanlı mı? Eğer iskanı yoksa resmi olarak işyeri olarak kullanılamayabilir.
İşyeri belediye kayıtlarında hangi amaçla görünüyor? (mesken, işyeri, depo vs.)
Mülkiyet şirket üzerine mi, şahıs üzerine mi?
Tapuda işyeri olarak kayıtlı mı, yoksa mesken olarak mı görünüyor?
Konut alımı, hayatınız boyunca yapacağınız en büyük yatırımlardan biri olabilir. İşte konut alırken dikkat edilmesi gerekenler:
Dairenin mimari projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığı kontrol edilmeli.
Kaçak yapılaşma veya projeden sapma varsa ileride yıkım ya da para cezası gelebilir.
Binanın zemin etüdü raporu yapılmış mı?
2018 Deprem Yönetmeliği’ne uygun mu?
Statik ve mimari proje kim tarafından hazırlanmış, denetim firması var mı?
Bodrum katlarda nem, rutubet, kolonlarda leke var mı?
Temellerde su yalıtımı yapılmış mı?
Dairenin tapusu kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi?
Kat mülkiyeti olmayan evler, resmi olarak tamamlanmamış inşaat sayılır.
Kullanılan malzemeler (kapı, pencere, tesisat) standartlara uygun mu?
Binada ses ve ısı yalıtımı var mı?
İster konut, ister işyeri, ister arsa alın; unutmamanız gereken en önemli kural: “Araştırmadan imza atmayın!” Alacağınız gayrimenkulün imar, mülkiyet, yapı kalitesi ve yasal durumu detaylı şekilde incelenmelidir. Mümkünse bir emlak danışmanı, mimar veya yapı denetim uzmanından da destek alın.