Arsa Yatırımında Amortisman Süresi Nedir?
Arsa yatırımı yapmayı düşünenlerin en sık sorduğu sorulardan biri de “Arsalarda amortisman süresi nedir?” ya da “Arsa amortismanı kaç yıldır?” sorusudur. Bu yazımızda, arsa yatırımlarında amortisman kavramını, uygulanabilirliğini ve getirinin geri dönüş süresini detaylı olarak ele alacağız.
Amortisman Nedir?
Öncelikle amortisman kavramını kısaca açıklayalım. Amortisman; bir gayrimenkulün, makinenin veya yatırım aracının kendini ne kadar sürede geri ödediğini ifade eden finansal bir terimdir. Konut, iş yeri ya da arsa gibi gayrimenkullerde amortisman, genellikle kira geliriyle geri ödeme süresi olarak hesaplanır.
Konut yatırımı yapan bir kişi, evin fiyatını aylık aldığı kiraya bölerek kaç yılda parasını geri alacağını hesaplar. Bu süreye de amortisman süresi denir. Örneğin, 1 milyon TL’ye alınan bir konutun aylık 10.000 TL kira getirisi varsa, amortisman süresi:
1.000.000 / (10.000 x 12) = 8.3 yıl olur.
Arsa Yatırımı ve Amortisman Farkı
Peki, arsalarda amortisman nasıl hesaplanır?
Burada iş biraz değişiyor. Çünkü arsalarda genellikle düzenli kira geliri yoktur. Yani bir arsa her ay size sabit bir gelir sağlamaz. Bu nedenle klasik amortisman hesabı arsa yatırımlarında geçerli değildir.
Ancak bu, arsalarda amortisman uygulanmaz anlamına gelmez. Arsa yatırımında amortisman, değer artışı yoluyla hesaplanır. Arsanın yıllık değer kazanımı üzerinden yatırımın geri dönüş süresi belirlenir.
Arsalarda Amortisman Uygulanır mı?
Teknik olarak arsalar amortismana tabi değildir. Çünkü arsalar, Türkiye’de vergi kanunlarına göre yıpranma veya aşınma gösteren varlıklar sınıfına girmez.
Yani muhasebe anlamında arsalara amortisman ayrılmaz.
Ancak yatırımcı gözüyle bakıldığında amortisman süresi, arsanın:
-
Satın alma fiyatı,
-
Değer artış oranı,
-
Beklenen satış fiyatı,
-
Üzerinde yapılabilecek projeler,
gibi kriterlere göre hesaplanabilir.
Yani finansal yatırım açısından arsalarda "ekonomik amortisman" uygulanabilir.
Arsa Yatırımında Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?
Arsa yatırımlarında amortisman süresini hesaplamak için değer artış oranı temel alınır. Diyelim ki 500.000 TL’ye bir arsa aldınız ve bu arsanın her yıl ortalama %20 değer kazandığını gözlemliyorsunuz.
Bu durumda, arsa değerinin ikiye katlanma süresi yaklaşık şu şekilde olur:
500.000 TL → 600.000 TL (1. yıl)
600.000 TL → 720.000 TL (2. yıl)
720.000 TL → 864.000 TL (3. yıl)
...
Yaklaşık olarak 4. veya 5. yılda arsanın değeri ikiye katlanır. Bu da arsanın yatırım amortisman süresinin 4-5 yıl arası olduğunu gösterir.
Örnek Hesaplama:
| Yıl | Arsa Değeri | Yıllık Değer Artışı (%) |
|---|---|---|
| 0 | 500.000 TL | - |
| 1 | 600.000 TL | 20% |
| 2 | 720.000 TL | 20% |
| 3 | 864.000 TL | 20% |
| 4 | 1.036.800 TL | 20% |
Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere, 4 yıl içinde arsanızın değeri 2 katına çıkarsa, amortisman süresi 4 yıl olarak kabul edilebilir.
Arsa Yatırımı ile Konut Yatırımı Arasındaki Amortisman Farkı
| Kriter | Arsa | Konut |
|---|---|---|
| Sabit Kira Geliri | Genellikle Yok | Var |
| Yatırım Getirisi | Değer Artışı Üzerinden | Kira + Değer Artışı |
| Amortisman Hesabı | Değer Kazanımına Göre | Kira Getirisi ile |
| Amortisman Süresi | 3-10 yıl (lokasyona göre) | 8-20 yıl |
Konut yatırımı, düzenli kira getirisi ile amortisman süresini daha net hesaplatır.
Arsa yatırımı ise daha belirsiz ama potansiyel olarak daha hızlı bir geri dönüş sağlayabilir.
Arsa Amortisman Süresini Etkileyen Faktörler
-
Lokasyon: Şehir merkezine yakınlık, ulaşım hatları, çevredeki yapılaşma.
-
İmar Durumu: Konut, ticari, sanayi imarı varsa değer daha hızlı artar.
-
Belediye Projeleri: Yeni yol, okul, sanayi tesisi gibi etmenler amortisman süresini kısaltır.
-
Arazi Tipi: Tarla, bağ, hobi bahçesi, organize sanayi çevresi gibi kullanım alanı.
-
Talep ve Arz Durumu: Bölgedeki alıcı-satıcı dengesi, bölge popülerliği.
Yatırımcıya Tavsiyeler
-
Arsa yatırımı yaparken 1–2 yıl içinde nakde çevirmeyi beklemeyin. Bu yatırım sabır ister.
-
Minimum 3-5 yıl vadeli plan yapın.
-
İmar planlarını takip edin; imar gelen yerlerde değer artışı katlanır.
-
Tapu ve kadastro kayıtlarını incelemeden alım yapmayın.
-
Değer artışı potansiyeli yüksek bölgeleri hedefleyin (örneğin büyükşehir çevreleri, sanayi yatırımı alanları, TOKİ projeleri yakını vb.)
Arsa yatırımı, doğru yerde ve doğru zamanda yapıldığında konuta göre çok daha hızlı amortisman sağlayabilir.
Her ne kadar muhasebe anlamında amortisman uygulanmasa da, finansal geri dönüş süresi yatırımcılar için bir “amortisman süresi” olarak değerlendirilebilir. Bu süre bölgeye, imar durumuna ve gelişme potansiyeline göre 3 ile 10 yıl arasında değişebilir.
Bu nedenle yatırım yapmadan önce detaylı analiz yapılmalı, amortisman beklentisi gerçekçi temellere oturtulmalıdır. Çünkü kazançlı bir arsa yatırımı, sadece sabır değil; araştırma, lokasyon bilgisi ve doğru zamanlamayla mümkündür.