Avrupa Merkez Bankası (AMB), faiz artışlarının etkisiyle ticari gayrimenkul yatırım fonlarından hızlı sermaye çıkışlarının finansal istikrarı tehdit edebileceği uyarısında bulundu. AMB’nin internet sitesinde yayımlanan “Euro Bölgesi Gayrimenkul Piyasalarında Yatırım Fonlarının Artan Rolü: Riskler ve Faktörler” başlıklı makroihtiyati bültende, sektöre dair çarpıcı veriler ve risk analizleri yer aldı.
AMB uzmanlarına göre, gayrimenkul yatırım fonları şu anda Euro Bölgesi’ndeki ticari gayrimenkullerin %40’ını elinde tutuyor. Son 10 yılda bu fonların net varlık değeri 3 kat artarak 1 trilyon euroyu aştı. Bu büyüme, fonlar ile gayrimenkul piyasaları arasındaki karşılıklı bağımlılığı da artırdı.
Fonların yatırımcılara sık sık para çekme imkânı sunmasına karşın, gayrimenkul varlıklarının düşük likiditesi nedeniyle ciddi dengesizlikler oluşabileceği vurgulandı.
AMB, bu yapının fonları ani likidite taleplerine karşı savunmasız bıraktığını belirtiyor. Fonların, yatırımcıların yoğun para çekim talepleriyle karşı karşıya kalması durumunda, taşınmazları piyasa değerinin çok altında satmak zorunda kalabileceği ifade ediliyor. Bu da gayrimenkul fiyatlarında baskı yaratabilir ve sektör genelinde zincirleme etkiler doğurabilir.
Bültende, ticari gayrimenkul fonlarındaki olası istikrarsızlıkların, yalnızca bu sektörü değil, daha geniş finansal sistemi ve reel ekonomiyi etkileyebilecek sistemik riskler taşıdığı açıklandı. AMB, bu potansiyel risklerin yalnızca fon yatırımcılarını değil, bankacılık sektörünü, reel sektörü ve kamu maliyesini de etkileyebileceğini belirtti.
AMB uzmanları, ABD merkezli Blackstone Real Estate Income Trust (Breit) fonunda yaşanan örneğe de bültende yer verdi. Bu fon, kısa sürede çok sayıda yatırımcının geri ödeme talebiyle karşılaşınca, ödemeleri sınırlandırmak zorunda kalmıştı. Bu örnek, benzer likidite baskılarının Avrupa piyasalarında da yaşanabileceğini gösteriyor.
AMB, fonların likidite talebini daha iyi yönetebilmesi ve olağanüstü dönemlerde oluşabilecek stresin etkilerini azaltmak için yeni düzenleyici çerçeveler oluşturulması gerektiğini savunuyor.
AMB’nin bu uyarısı, Ocak 2025’te Avrupa Sistemik Risk Kurulu (ESRB) tarafından yayımlanan bir başka raporu takip ediyor. ESRB de üye ülkelere ve Avrupa Birliği’ne, ticari gayrimenkul piyasalarına yönelik daha etkin gözetim ve denetim mekanizmaları kurmaları yönünde çağrıda bulunmuştu.
AMB’nin uyarısı, Avrupa’da faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte yeniden finansman zorlukları yaşayan ticari gayrimenkul fonlarının piyasada kırılganlık yaratabileceğine işaret ediyor. Bu nedenle, hem yatırımcıların hem de regülatörlerin daha dikkatli hareket etmesi gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde, likidite yönetimi, fon geri çekim kuralları ve finansal denetim sistemlerinin güncellenmesi ticari gayrimenkul fonlarının istikrarı açısından kritik önemde olacak.