İmar planlarında sıklıkla karşılaşılan “bitişik nizam” terimi, yapılaşma düzenlemeleri açısından oldukça önemli bir kavramdır. Özellikle şehir merkezlerinde ve ticaretin yoğun olduğu alanlarda uygulanan bu sistem, yapıların parsel sınırlarında yan yana konumlandırılmasını ifade eder. Peki bitişik nizam nedir, hangi durumlarda kullanılır ve bu yapılaşma modeline göre hangi kurallar geçerlidir?
Bitişik nizam, bir yapının, komşu parselde yer alan binaya bir cepheden tamamen bitişik şekilde inşa edilmesini ifade eder. Türk İmar Yönetmeliği’ne göre bu sistem; bir ya da daha fazla komşu parseldeki yapıya bitişik olan ve ortak alanlardan arka bahçeye çıkışı bulunan yapı düzenidir. Genellikle plan paftalarında “B” harfi ile gösterilir.
Bu tür yapılaşmalar genellikle kent merkezlerinde, nüfusun ve ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgelerde tercih edilir. Ana hedef, sınırlı araziyi verimli kullanmak ve yoğunluk artışı sağlayarak şehir merkezlerinin canlılığını korumaktır.
Bitişik nizam yapılar, birbirlerine komşu parsellerde bulunan diğer binalarla duvar paylaşımı yapar. Bu durum, binaların yan yana adeta birleşik bir şekilde sıralanmasına yol açar. Bu yapılaşma modelinin öne çıkan bazı özellikleri şunlardır:
En az bir cephesi komşu binaya bitişiktir.
Arka bahçeye çıkış ortak alanlardan sağlanır.
Genellikle çok katlı ve yüksek yoğunluklu yapılaşmalar için tercih edilir.
Deprem riski açısından ayrık nizam yapılarla kıyaslandığında daha fazla etki iletimi söz konusudur.
Mimari anlamda simetrik veya aynı cephe hizasında olmaları beklenir.
Ticari alanlarda avantajlıdır çünkü cephe sayısı fazla olur.
Bitişik nizam, şehirlerin yoğunlukla kullanılan bölgelerinde sıkça görülür. Özellikle çarşılar, ticaret merkezleri, ana cadde üzerindeki parseller ve eski kent merkezlerinde yaygındır. Bu yapılaşma düzeni sayesinde:
Alan tasarrufu sağlanır.
Bina cepheleri maksimum seviyede kullanılır.
Ticaret alanlarının yoğunluğu artırılır.
Komşu binalar arasında estetik bütünlük oluşturulur.
Bitişik nizamlı yapılarda belirli inşaat kuralları mevcuttur ve bu kurallar belediyelerin imar planları, yönetmelikleri ve plan notlarına göre belirlenir. İşte bu yapılaşma biçiminde dikkat edilmesi gereken ana kurallar:
Yol kenarına denk gelen cephede, en az 5 metre çekme mesafesi bırakılmalıdır.
Eğer yapı tek taraflı bitişik yapılmıyorsa, boşta kalan yan bahçe için en az 3 metre mesafe gereklidir.
Bitişik nizam yapılarda arka bahçeye ulaşım genellikle ortak alandan sağlanır.
Yapının kat sayısına göre değişmekle birlikte, en az 3 metre mesafe bırakılmalıdır.
Bina derinliğinin 7 metreden az olması durumunda bu mesafe 2 metreye kadar indirilebilir.
Bodrum dahil 4 katın üzerindeki yapılarda, her kat için arka bahçedeki çekme mesafesi 0,5 metre artırılır.
Eğer imar adasında 01.06.2013’ten önce yapılmış yapılar varsa, mevcut yapıların konumu dikkate alınarak çekme mesafeleri yeniden hesaplanır.
Çekme mesafesi, yapının parsel sınırından itibaren geri çekilerek inşa edilmesi gereken uzaklıktır. Bu mesafe; yapılar arasındaki mahremiyetin korunması, güneş ışığından faydalanma, hava sirkülasyonu ve yangın güvenliği gibi nedenlerle zorunludur.
Parsel boyutları
Yapının toplam kat sayısı
Komşu parseldeki yapıların konumu
İmar planında belirtilen yapılaşma koşulları
Plan notları ve belediyeye özel yönetmelikler
Bu nedenle bitişik nizamlı bir parselde inşaata başlamadan önce, mutlaka bağlı olunan belediyeden imar durumu ve çekme mesafeleri hakkında bilgi alınması gerekir.
| Özellikler | Bitişik Nizam | Ayrık Nizam |
|---|---|---|
| Cephe Durumu | En az bir cephesi başka yapıya bitişik | Tüm cepheler bağımsız |
| Mahremiyet | Daha düşük | Daha yüksek |
| Deprem Etkisi | Daha fazla bina etkilenir | Daha az bina etkilenir |
| Yapı Yoğunluğu | Yüksek | Orta veya düşük |
| Kullanım Alanı | Ticari alanlarda tercih edilir | Konut alanlarında daha yaygındır |
İnşaat başlamadan önce belediyeden onaylı avan proje ve uygulama projesi alınmalıdır.
Yangın yönetmeliğine uygun olarak yangın merdiveni ve acil çıkış planları yapılmalıdır.
Ortak duvarlar dikkatli şekilde izolasyon malzemeleriyle kaplanmalıdır.
Komşu bina ile sınır çizgisinde yapısal müdahaleler yapılmadan önce yazılı onay alınmalıdır.
Bitişik nizam, şehir planlamasında sıkça kullanılan, alandan maksimum verim alınmasını sağlayan bir yapılaşma biçimidir. Özellikle ticari bölgelerde yoğun yapılaşma sağlamak amacıyla kullanılır. Ancak beraberinde bazı teknik ve güvenlik sorumluluklarını da getirir. Bu nedenle bitişik nizamlı yapılar için çekme mesafeleri, yangın tedbirleri ve komşu bina ilişkileri dikkatle planlanmalıdır.
İnşaata başlamadan önce uzman bir mimar veya şehir plancısı ile birlikte hareket edilmesi, hem yasal süreçlerin sorunsuz ilerlemesi hem de güvenli yapılaşma açısından önemlidir.