Yeni bir ev satın almak ya da kiralamak isteyenlerin karşılaştığı en temel giderlerden biri de emlakçı komisyonudur. Gayrimenkul alım-satım ya da kiralama sürecinde aracılık yapan emlak danışmanları, sundukları hizmet karşılığında belirli bir komisyon talep eder. Peki, emlakçı komisyonu nedir, yasal oranı ne kadardır ve kim öder? İşte 2025 yılı itibarıyla güncel emlak komisyon oranları, hesaplama yöntemleri ve hukuki süreçler…
Emlakçı komisyonu, bir gayrimenkulün kiralanması, satılması ya da satın alınması sırasında, aracı olarak görev yapan emlak danışmanına ödenen hizmet bedelidir. Bu bedel, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yasal bir çerçevede düzenlenmiş ve sınırlandırılmıştır.
Emlakçılar, sahip oldukları yetki belgeleri kapsamında bu işlemleri yasal olarak yürütür ve sundukları danışmanlık hizmetine karşılık belirli bir komisyon talep etme hakkına sahiptirler.
Alıcıdan: Satış bedelinin en fazla %2 + %18 KDV
Satıcıdan: Satış bedelinin en fazla %2 + %18 KDV
Yani toplamda maksimum %4 + KDV (%18) alınabilir.
Örnek: 2025 yılında 500.000 TL'lik bir ev satıldığında emlakçı;
Alıcıdan: 10.000 TL + 1.800 TL KDV = 11.800 TL
Satıcıdan: 10.000 TL + 1.800 TL KDV = 11.800 TL
Toplamda emlakçıya ödenecek maksimum tutar: 23.600 TL
Emlakçı, bir aylık kira bedeli + %18 KDV talep edebilir.
Komisyon genellikle kiracı tarafından ödenir.
Ev sahibi komisyon ödemez, ancak aksi bir anlaşma varsa paylaşılabilir.
Örnek: Kira bedeli 5.000 TL ise;
Komisyon = 5.000 TL + 900 TL (KDV) = 5.900 TL
Bu sorunun cevabı, işlemin türüne göre değişiklik gösterir:
Hem alıcı hem de satıcı, kendi tarafına düşen komisyonu ödemekle yükümlüdür.
Her iki taraf da maksimum %2 + KDV öder.
Ancak taraflar karşılıklı anlaşarak bu tutarı farklı şekilde de paylaşabilir.
Kiralamalarda komisyon genellikle kiracı tarafından ödenir.
Ev sahibi komisyon ödemez, ancak bazı durumlarda taraflar arasında pazarlık yapılabilir.
Ticari kiralamalarda taraflar özel sözleşme ile farklı bir oran belirleyebilir.
Komisyon bedeli, taşınmazın satış veya kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Ev Fiyatı: 800.000 TL
Komisyon Oranı: %2
KDV Oranı: %18
Hesaplama:
800.000 TL x %2 = 16.000 TL
16.000 TL x %18 KDV = 2.880 TL
Toplam komisyon: 18.880 TL (alıcıdan)
Aynı miktar satıcıdan da alınabilir.
Aylık kira: 3.000 TL
KDV: %18
Hesaplama:
3.000 TL x %18 = 540 TL
Toplam komisyon: 3.540 TL
Evet. Komisyon alınabilmesi için yazılı bir sözleşmenin yapılması zorunludur.
İlgili yönetmelik kapsamında;
Alım-satım işlemlerinde alım-satıma aracılık sözleşmesi
Kiralama işlemlerinde kiralama aracılık sözleşmesi
Gayrimenkulü gezdirme aşamasında ise yer gösterme formu düzenlenmelidir.
Bu belgeler olmadan emlakçı, komisyon hakkını hukuki olarak talep edemez. Ancak sözleşme yapılmış ve işlem gerçekleşmişse, komisyon yasal olarak istenebilir.
Komisyon sözleşmesi, emlakçının sunduğu aracılık hizmetinin şartlarını, bedelini ve tarafların haklarını belirleyen resmi bir belgedir. Bu sözleşme; Borçlar Kanunu’nun 532-546. maddelerine dayanır.
Sözleşmede yer alması gereken temel unsurlar:
Gayrimenkul bilgileri (adres, tapu bilgisi)
Alıcı ve satıcı kimlik bilgileri
Komisyon oranı ve ödeme şekli
Hizmetin kapsamı
Süre ve geçerlilik bilgisi
Emlakçının aracılığıyla bir evi görüp sonrasında doğrudan mal sahibiyle anlaşırsanız ve bu süreçte yer gösterme tutanağı imzalanmışsa, emlakçıya komisyon ödemek zorunda kalırsınız.
Sözleşme varsa: Emlakçı, mahkemeye başvurarak alacağını talep edebilir.
Sözleşme yoksa: Hukuki süreç daha zordur ancak emlakçı, çeşitli delillerle hakkını arayabilir.
Komisyon bedeli ödenmediğinde, emlakçı alacağı için icra takibi başlatabilir.
Evet, komisyon oranları üst sınır ile sınırlıdır, fakat bu oranların altında kalmak şartıyla pazarlık yapılabilir.
Örneğin:
Alım-satım işlemlerinde %2 yerine %1.5 ya da %1 teklif edilebilir.
Kiralama işlemlerinde bir aylık yerine yarım aylık kira tutarı teklif edilebilir.
Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda pazarlık daha yaygındır.
Ancak KDV tutarı her zaman zorunlu olup, pazarlığa dahil edilemez.
Yönetmeliğin 20. maddesi şunu belirtir:
"Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, satış bedelinin KDV hariç %4’ünden fazla olamaz. Bu oran, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı %2 olarak ödenir."
Ayrıca kiralamalar için:
"Kiralama işlemlerinde, hizmet bedeli olarak alınacak tutar, bir aylık kira bedelini geçemez."
Bu hükümler, yetki belgesine sahip emlakçılar için bağlayıcıdır.
Gayrimenkul işlemlerinizde doğru bir emlakçı ile çalışmak büyük önem taşır. İşte dikkat etmeniz gerekenler:
Yetki Belgesi olup olmadığını kontrol edin.
Sözleşme yapmadan işlem gerçekleştirmeyin.
Komisyon oranlarını netleştirin.
Hizmet kapsamını açıkça öğrenin (portföy, yer gösterimi, ekspertiz vs.)
Danışmanlık aldığı diğer müşterilerin yorumlarına göz atın.
2025 yılı itibarıyla emlakçı komisyon oranları, kanunlar ve yönetmeliklerle net bir şekilde belirlenmiştir. Satış işlemlerinde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 + KDV, kiralamalarda ise bir aylık kira + KDV ödenmesi yasal sınırlar içinde kabul edilir.
Emlakçı ile yapacağınız işlemlerde, her şeyin yazılı olması hem sizin hem emlakçının haklarını korur. Pazarlık yapılabilir olsa da yasal üst sınır aşılamaz. Emlak danışmanlarıyla çalışmadan önce mutlaka yetki belgelerini ve hizmet koşullarını incelemeyi unutmayın.