Konut satın almak, birçok insan için hayat boyu verilen en önemli kararlardan biridir. Özellikle eski binalardan daire satın almak, hem fiyat avantajı hem de merkezi konum gibi nedenlerle cazip görünse de beraberinde bazı ciddi riskler getirebilir. Bu nedenle alım öncesi detaylı bir araştırma ve inceleme şarttır.

Bu rehberde, eski binalardan daire almayı düşünenlerin nelere dikkat etmesi gerektiğini hukuki, teknik, finansal ve yaşamsal boyutlarıyla ele alacağız.

Eski Bina Nedir?

Öncelikle “eski bina”dan kastın ne olduğuna açıklık getirelim. Gayrimenkul sektöründe genellikle:

Bu yapılar fiyat açısından uygun olabilir, ancak uzun vadede çeşitli maliyetleri beraberinde getirebilir.

1. Yapının Deprem Dayanıklılığı ve Yönetmeliğe Uygunluğu

Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülkede, eski bina alırken en dikkat edilmesi gereken konu yapının taşıyıcı sistemi ve deprem yönetmeliğine uygunluğudur.

Dikkat edilmesi gerekenler:

2. Kat Mülkiyeti Durumu ve Tapu İncelemesi

Tapuda yer alan bilgilerle dairenin fiziksel durumu birebir örtüşmelidir. Özellikle eski binalarda tapuda hâlâ “kat irtifakı” veya “arsa payı” görünebilir. Bu durum ileride iskan ve kredi kullanımı açısından sorun yaratabilir.

Kontrol edilmesi gerekenler:

3. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Durumu

Bir binada iskan yoksa, yapı yasal olarak tamamlanmamış sayılır. Bu da şu sorunlara yol açabilir:

Almadan önce belediyeden veya tapu müdürlüğünden iskan belgesinin varlığını mutlaka sorgulayın.

4. Binanın Fiziki Durumu: Yalıtım, Çatı, Sıhhi Tesisat

Eski binalarda zamanla tesisatların eskiyip yıpranması normaldir. Bu nedenle dairenin sadece içi değil, binanın genel yapısı da dikkatle incelenmelidir:

Bu alanlardaki eksiklikler, kısa sürede yüksek maliyetli tadilatlara neden olabilir.

5. Kat Malikleri ile Ortak Giderler

Eski binalarda genellikle apartman yönetimi zayıftır ve ortak alanlar ihmal edilmiş olabilir. Bu da ilerleyen zamanlarda ekstra masraflar anlamına gelir.

Alım öncesi mevcut apartman yönetimiyle görüşerek geçmiş bakım planları ve mevcut borç durumu hakkında bilgi alın.

6. Krediye Uygunluk ve Ekspertiz Değeri

Eski binalar, özellikle riskli yapı raporu bulunanlar, bankalar tarafından krediye uygun bulunmayabilir. Kredi kullanmayı düşünüyorsanız:

Bankalar bazı eski yapılar için teminat kabulünde tereddüt yaşayabilir.

7. Ulaşım ve Lokasyon Avantajı

Eski binalar genellikle şehir merkezlerine daha yakın konumda yer alır. Bu avantaj sayesinde yatırım potansiyeli yüksek olabilir.

Dikkat edilmesi gerekenler:

Bazı eski binalar, dönüşüm kapsamında arsa payına göre değerlendirildiğinde oldukça avantajlı hale gelebilir.

8. Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Potansiyeli

Yatırımcılar için eski binaların cazip olmasının en önemli nedenlerinden biri de kentsel dönüşüm potansiyelidir.

Dönüşüm potansiyeli olan bir daire, uzun vadede büyük kazanç sağlayabilir.

9. Taşınmazın Kullanım Durumu: Kiracı Var mı?

Bazı eski dairelerde mevcut kiracılar oturuyor olabilir. Bu durum, satış sonrası şu sorunları doğurabilir:

Alım öncesinde mevcut kiracıyla yazılı bir tahliye planı yapılması önemlidir.

10. Fiyat Avantajı Gerçek mi?

Eski binalar genellikle piyasa ortalamasının altında fiyatlara sahip olabilir. Ancak bazen düşük fiyatlar, ileride karşılaşacağınız yüksek masrafları gizleyebilir.

Satın almadan önce:

Doğru analiz ve denetimle, eski bir daire almak oldukça kazançlı olabilir. Özellikle merkezi lokasyondaki eski daireler, yenilendikten sonra yüksek kira getirisi veya satış kârı sağlayabilir. Ancak ihmaller ve hatalı alım kararları, alıcıyı hem maddi hem de hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir.

Bu nedenle:

Dikkatli bir alım süreci sizi uzun vadeli sorunlardan koruyacak ve yatırımınızı güvence altına alacaktır.

İmar Durumuna Bakılmalı

Evlerin imar durumuna bakılması da son derece önemlidir. İmar kayıtlarında evin sahip olduğu kat sayısı, parseli ya da imar izinleri kontrol edilmektedir. Binanın mevcut durumu ile imar durumu arasında uyuşmazlıklar varsa yapılan alışverişler büyük problemler ortaya çıkarabilmektedir. Herhangi bir usulsüzlük olmadığından emin olunması gerekmektedir.

Krediye Uygun Olmayan Evler Olabilir

Son olarak eski ev satın almak isteyen kişilerin evin konut kredisine uyup uymadığını kontrol ettirmesi gerekmektedir. Bazı bankalar eski evlere kredi sunmazlar. Bunun sebebi de evlerin depreme dayanıklı olmamasıdır. Herhangi bir depremde evlerin çökmesi kredileri ödemelerinde sorunların yaşanması anlamına gelir ve bankalar bundan uzak durur. Bazı bankalar bina yaşına bakmazken bazıları yapılan kontroller sonrasında onay verebilmektedir.