Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz alım-satım işlemlerinde taraflara ileride yapılacak resmi satış için güvence sağlayan, hukuken bağlayıcılığı olan bir ön sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile taraflar, ileride tapu müdürlüğü önünde taşınmaz satış işlemini gerçekleştireceklerine dair karşılıklı taahhütte bulunurlar. Özellikle gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan bu sözleşme, noter huzurunda yapılmadığı takdirde geçersiz kabul edilir.

Peki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Ne işe yarar? Şekil şartları, geçerlilik süresi ve tapu şerhi gibi teknik detaylar nelerdir? Bu rehberde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dair tüm merak edilenleri detaylıca bulabilirsiniz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenen bir ön sözleşmedir. Taraflardan biri taşınmazını belirli bir süre içerisinde satmayı, diğeri ise bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Sözleşmenin amacı, ileride yapılacak asıl satış sözleşmesine bir temel oluşturmak ve taraflara karşılıklı güvence sunmaktır.

Bu sözleşme yapıldıktan sonra satıcı taşınmazı üçüncü kişilere satamaz ya da aynı vaatte başka birine bulunamaz. Aynı şekilde alıcı da, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin Şekil Şartları Nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli şekil şartlarını taşıması gerekir. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılan sözleşmeler, hukuken geçersiz kabul edilir.

1. Noter Huzurunda Yapılması Zorunludur

Sözleşmenin adi yazılı şekilde ya da taraflar arasında sözlü olarak yapılması geçersizdir. Türk Medeni Kanunu'na göre, bu sözleşme mutlaka noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

2. Satış Bedelinin Belirtilmesi

Taşınmazın satış bedelinin açık ve net bir şekilde sözleşmede yer alması gerekir. Bedel belirtilmeyen sözleşmeler, yine geçersiz sayılır.

3. Taksitli Satış Varsa Açıkça Yazılmalı

Eğer taşınmazın satışı taksitli şekilde yapılacaksa, taksit tutarları ve ödeme tarihleri de sözleşmede ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.

Tapuya Şerh Verilmesi Ne Anlama Gelir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra bu hak, nispi bir hak doğurur. Yani yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak bu hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Tapuya Şerhin Sağladığı Avantajlar:

Önemli Not: Şerh işlemini yalnızca alıcı değil, sözleşmenin taraflarından herhangi biri tek başına da gerçekleştirebilir. Ancak bunun için noter sözleşmesinin ibraz edilmesi gerekir.

Sözleşmenin Geçerlilik Süresi

Tapu siciline şerh verilmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, en fazla 5 yıl boyunca geçerli kabul edilir. Bu 5 yıl içerisinde asıl satış işlemi (tapu devri) yapılmazsa, tapu müdürlüğü bu şerhi resen siler.

Bu süre sonunda sözleşme, kendiliğinden geçersiz hale gelir. Bu nedenle alıcılar, sürenin dolmasından önce işlem yapmak durumundadır.

Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda Durum Nedir?

Sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Tapuya kayıtlı olmayan yapılar (örneğin kaçak yapılar veya gecekondu türü yapılar) için bu tür sözleşmelerin geçerliliği bulunmaz.

Bu tür taşınmazlar için alıcılar, en fazla zilyetlik hakkı iddia edebilirler. Yani malı fiilen kullanıyor olmak, hukuki hak doğurmaz. Yargıtay da benzer davalarda, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için yapılan satış vaadi sözleşmelerini geçersiz saymaktadır.

Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, iki şekilde sona erebilir:

1. İfa (Yerine Getirme)

Taşınmaz tapu devri ile alıcıya geçirilir ve sözleşme fiilen yerine getirilmiş olur.

2. Fesih

Taraflardan biri sözleşme hükümlerine uymazsa, karşı taraf noter aracılığıyla ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir. Fesih işlemi de yine noter huzurunda yapılmalıdır.

Noter Huzurunda Taşınmaz Satışı Yapılabilir mi?

Hayır. Taşınmaz satışı, yalnızca tapu müdürlüğünde yapılabilir. Noter huzurunda yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri, şekil şartlarına uygun olmadığından geçersizdir.

Ancak taraflar noter huzurunda sözleşme yaptıysa ve bu satış vaadi sözleşmesi olarak düzenlendiyse, belirli şartlar altında bu sözleşme tahvil edilerek geçerli hale getirilebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi ile Gerçek Satış Sözleşmesi Arasındaki Fark

Kriter Satış Vaadi Sözleşmesi Asıl Satış Sözleşmesi
Amaç Satışı taahhüt eder Mülkiyet devri sağlar
Şekil Noterde düzenlenmeli Tapu memuru huzurunda yapılmalı
Hak Nispi hak sağlar Aynî hak sağlar
Şerh Tapuya şerh ile koruma Tapuya tescil ile mülkiyet devri

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Sık Yapılan Hatalar

  1. Adi yazılı sözleşme yapılması: Noter zorunluluğu ihmal edilmemelidir.

  2. Bedel belirtilmemesi: Satış fiyatı açıkça yazılmalıdır.

  3. Süresiz zannedilmesi: Tapuya şerh verildiğinde en fazla 5 yıl geçerli olur.

  4. Tapuya şerh yapılmaması: Alıcının hakkı korunmaz, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

  5. Noter yerine tapuda satış yapılacağı zannedilmesi: Vaadi sözleşmesi sadece noter huzurunda yapılır.

Hukuki Süreç ve Uyuşmazlıklar

Eğer taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğer taraf mahkemeye başvurarak taşınmazın devrini talep edebilir. Ancak bu tür davalarda genellikle sözleşmenin geçerliliği, noter huzurunda yapılıp yapılmadığı ve süresinde tapuya şerh verilip verilmediği dikkate alınır.

Satış Vaadi Sözleşmesi Güçlü Bir Hukuki Güvence Sunar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasında güven ve taahhüt ilişkisini hukuki zemine taşıyan önemli bir belgedir. Ancak geçerli olabilmesi için kesinlikle noter huzurunda yapılması, taşınmaz bedelinin net olarak belirtilmesi ve mümkünse tapuya şerh verilmesi gerekir.

Tapuya şerh verildiğinde, sözleşme sadece taraflar arasında değil, üçüncü kişilere karşı da güçlü bir hak iddiası haline gelir. Ayrıca alıcının haklarının korunması açısından da vazgeçilmez bir güvence niteliği taşır.

Gayrimenkul alım-satım sürecinde bu tür sözleşmelerin dikkatle hazırlanması, ileride oluşabilecek hukuki ihtilafların önlenmesinde büyük rol oynar.