Gayrimenkul yatırımları, Türkiye’de hala en güvenilir yatırım araçlarından biri olmaya devam ediyor. Ancak hisseli tapuya sahip bir taşınmazın satışı, bireysel mülkiyete göre çok daha farklı kurallara tabidir. Bu yazıda hisseli tapu nedir, nasıl satılır, icra durumunda neler olur? gibi merak edilen sorulara ayrıntılı yanıtlar sunuyoruz.
Hisseli tapu, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından sahiplenildiği mülkiyet türüdür. Tapuda her bir hissedarın ismi ve pay oranı belirtilir. Örneğin, bir tarla 4 kardeşe miras kaldıysa ve eşit payla bölündüyse, her birinin %25 hissesi olur.
Ancak bu gayrimenkul fiilen bölünmemiştir; yani kimin hangi kısmı kullandığı belirlenmemiştir. Bu durum, satış ve yönetim süreçlerinde birçok karışıklığa yol açabilir.
Hisseli tapuya sahip bir kişi, kendi payını tek başına satabilir. Ancak bu satış sürecinde diğer hissedarların hakları gözetilmelidir. İşte adım adım hisseli tapu satış prosedürü:
Satış yapacak kişi, öncelikle diğer hissedarlara yazılı şekilde bilgi vermeli ve satış koşullarını açıklamalıdır. Bu bildirim, ileride oluşabilecek hukuki ihtilafların önüne geçer.
Hisseli gayrimenkulde, satıştan önce diğer ortaklara önalım hakkı tanınmalıdır. Bu hak sayesinde hissedarlar, satılan hisseyi üçüncü kişiden önce, aynı koşullarda satın alma önceliğine sahiptir.
Eğer satış yapılırken önalım hakkı ihlal edilirse, diğer hissedarlar mahkeme yoluyla bu satışın iptalini talep edebilir. Mahkeme, satışın iptaline karar verirse, hisseyi diğer ortaklardan biri satın alabilir.
Hissedarın borçları nedeniyle tapudaki hissesi haczedilirse, bu hisse icra yoluyla açık artırmada satılabilir. Bu durumda:
Diğer ortakların onayı aranmaz.
Ön alım hakkı geçerli değildir.
İhaleyi kazanan kişi, o hisseye doğrudan malik olur.
Yeni ortak, istem dışı da olsa ortaklığa dahil olur.
Bu süreçte ortaklığın bozulması, anlaşmazlıklar ve iletişim sorunları sıkça yaşanır. Yeni hissedarın gayrimenkulü kullanmak istemesi veya satış baskısı yapması, diğer hissedarlar açısından büyük sorunlara yol açabilir.
Satışta iletişim eksikliği: Diğer hissedarlara bilgi verilmemesi, satışın mahkeme tarafından iptal edilmesine neden olabilir.
İcra yoluyla istenmeyen ortaklar: Tanımadığınız bir kişi, icra yoluyla ortak olabilir.
Değerinin altında satış riski: Hisseler, icra yoluyla değerinin çok altında satılabilir.
Uygulama karışıklıkları: Hisseli tapu sahibi olmak, taşınmazın hangi bölümünü kullanabileceğiniz anlamına gelmez.
Hissedarlar arasında yazılı anlaşmalar yapılmalı.
Gayrimenkul fiilen bölünebiliyorsa, tapu üzerinden ‘ifraz’ işlemi yapılmalı.
İcra riski varsa, borçlar zamanında kapatılmalı.
Birlikte satış planlanmalı, böylece hissedarların tamamı daha avantajlı bir fiyatla satış yapabilir.
Önalım hakkı prosedürlerine mutlaka uyulmalı.
Hisseli tapu sahibi olmak, hukuki ve pratik anlamda bazı sorumlulukları da beraberinde getirir. Satış işlemleri şeffaf, usule uygun ve adil yapılmalı. İcra durumunda ise, yeni ortakların kim olduğu ve ne amaçla aldığı mutlaka araştırılmalı. En sağlıklısı, hissedarlar arasında iletişimi güçlü tutarak, ortak kararlarla hareket etmektir.