Kentleşme süreciyle birlikte büyük şehirlerde yoğunluk sorunları, yeşil alan ihtiyacı ve yapılaşma baskısı gün geçtikçe artmaktadır. Bu noktada devreye giren "imar hakkı aktarımı" uygulaması, hem şehir planlaması açısından dengeli bir yapılaşmayı sağlamak hem de mülk sahiplerinin haklarını korumak için geliştirilen önemli bir mekanizmadır. Bu yazıda, imar hakkı aktarımının ne olduğunu, ne zaman yürürlüğe gireceğini, yasal çerçevesini ve uygulamadaki etkilerini kapsamlı bir şekilde ele alacağız.
İmar hakkı aktarımı, bir taşınmazın sahip olduğu yapılaşma hakkının, başka bir taşınmaza (genellikle aynı ilçe sınırları içinde) devredilmesi anlamına gelir. Bu yöntem, özellikle yapılaşmaya kapalı, korunması gereken alanlarda bulunan parseller için geliştirilmiş bir sistemdir.
Yapılaşma izni verilmeyen bir arsanız varsa,
Bu arsanın imar hakkı, yapılaşmanın uygun olduğu başka bir arsa üzerine aktarılabilir.
Böylece mülk sahibinin mağduriyeti engellenir, şehir planlaması da bozulmaz.
İmar hakkı aktarımı uzun yıllardır Türkiye'de tartışılan ancak yasal zemine tam olarak oturmamış bir konuydu. Ancak Haziran 2024 itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, imar hakkı aktarımıyla ilgili yasal düzenlemeleri içeren bir taslağı tamamladı.
2025 yılı içinde pilot bölgelerde uygulamanın başlaması öngörülüyor.
Öncelikli olarak İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşümle ilişkilendirilerek uygulanması planlanıyor.
Yasal altyapının tamamlanmasının ardından belediyelere kılavuzlar gönderilecek ve uygulama usulleri belirlenecek.
İmar affı aktarımı ya da halk arasında yanlışlıkla kullanılan bir başka ifade ile "imar barışı kapsamında hak devri", teknik olarak imar hakkı aktarımıyla karıştırılmamalıdır.
İmar affı, mevcut kaçak yapıların kayıt altına alınmasını amaçlayan bir uygulamadır.
Bu kapsamda hak kazanmış yapıların imar hakkı başka bir yere aktarılamaz.
Ancak bazı durumlarda af sonrası elde edilen kullanım haklarının dönüşüm alanlarına yönlendirilmesi söz konusu olabilir. Bu uygulama, imar hakkı aktarımından farklıdır ve af niteliğinde değildir.
"İmar transferli arsa" veya "imar transferli parsel", sahip olduğu imar hakkı başka bir parsele aktarılmış olan arsa anlamına gelir. Bu tür arsalar üzerinde artık inşaat yapılamaz. Ancak:
Bu arazinin yapılaşma hakkı, başka bir bölgedeki arsaya ek inşaat alanı (emsal) olarak eklenmiştir.
Mülk sahibi, kendi parseli üzerinde bina yapamaz ama o hakkı başka bir arsada "emsal artırımı" olarak kullanabilir veya devredebilir.
Zeytinlik bir araziniz var ve bu alanda yapı yasağı mevcut. Devlet size bu arazi için emsal 0.50 tanımışsa, bu hakkı şehir merkezindeki başka bir arsa üzerine aktararak, oradaki yapılaşmayı artırabilirsiniz.
Evet, 2024 yılı itibarıyla yasal zemin oluşturulmuştur. Yeni düzenlemelerle birlikte artık imar hakkı aktarımı, Türk planlama sisteminde resmen yer bulmaya başlamıştır.
İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler,
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan İmar Hakkı Aktarımı Genelgesi,
Büyükşehir Belediyelerinin Kentsel Tasarım ve Transfer Alanları oluşturmasına olanak tanıyan düzenlemeler...
Bu yasal dayanaklar sayesinde artık taşınmaz sahipleri haklarını başka taşınmazlara devredebilecek.
Uygulama, ilgili belediyenin veya bakanlığın yetkilendirdiği imar transfer sistemleri üzerinden yürütülecektir. Temel adımlar şu şekildedir:
Transfer edilecek alanın (kaynak alanın) belirlenmesi: Genellikle sit alanı, tarım arazisi, yeşil alan gibi korunması gereken yerler.
Alıcı alanın (hedef parselin) belirlenmesi: Yapılaşmaya açık, uygun alt yapıya sahip bölgeler.
Transfer sözleşmesinin hazırlanması: İmar hakkı miktarı, transferin şekli ve belediye onayı içerir.
Tapuya şerh düşülmesi: Hak devri yapılan taşınmaz ve hak alınan taşınmaz üzerinde kayıt oluşturulur.
Yeni yapı ruhsatı işlemleri: Hedef parselde ek yapılaşma hakkı kullanılarak projelendirme yapılır.
Bu sistemin şehir planlamasında kullanılmasının birçok nedeni vardır:
Korunması gereken alanların inşaat baskısından kurtarılması
Mülk sahiplerinin mağdur olmaması
Kentsel dönüşümde motivasyon sağlaması
Çevresel sürdürülebilirliği desteklemesi
Plan kararlarının daha esnek hale gelmesi
Ayrıca İstanbul gibi büyükşehirlerde, tarihi alanlar veya deprem riski taşıyan bölgelerde yapılaşma sınırlandırılmak istendiğinde, mülk sahiplerine tazminat ödemek yerine imar hakkı aktarımı daha işlevsel bir çözüm sunar.
"İmar devri", genellikle imar hakkı aktarımı ile benzer anlamda kullanılır. Ancak teknik olarak şu anlama gelir:
Bir taşınmazın sahip olduğu imar hakkının başka bir kişi veya kuruma devredilmesi işlemidir.
Bu devir, ya tamamen yapılamayan bir alanın imar hakkını başka arsaya aktarmak yoluyla olur, ya da mevcut hak doğrudan ticari bir değere dönüştürülerek satılır.
Yani imar devri, arsanın kendisi değil, onun sahip olduğu **"inşa etme hakkı"**nın satışı veya transferi anlamına gelir.
Türkiye’de kentsel planlama alanında devrim niteliğinde bir adım olan imar hakkı aktarımı, hem çevresel koruma hem de yatırımcı haklarını koruma açısından büyük önem taşıyor. Yeni sistem sayesinde artık:
Yeşil alanlar, doğal sit bölgeleri ve tarım arazileri daha etkin korunacak.
Mağdur olan mülk sahipleri, haklarını başka bölgelerde değerlendirebilecek.
Belediyeler, imar dengesini daha esnek ve adaletli bir şekilde yönetebilecek.
Bu düzenleme, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi hızlı yapılaşan şehirlerde plan bütünlüğünü sağlamak, kentsel yoğunluğu dengelemek ve hak sahipliğini adaletli şekilde yönetmek açısından büyük katkı sağlayacaktır.
İmar hakkı aktarımı herkese açık mı?
Hayır. Sadece korunması gereken alanlarda yapılaşma izni verilmeyen parseller için geçerlidir.
İmar hakkı aktarımı ile ek emsal ne kadar alınabilir?
Belediyenin belirleyeceği oranlara göre değişir. Genellikle 0.20 ila 0.50 arasında değişen ek emsal hakları mümkündür.
İmar hakkı satılabilir mi?
Evet. Hakkı olan kişi bu hakkı bir başka yatırımcıya devredebilir veya satabilir.
Her belediyede uygulanıyor mu?
Şu an için hayır. Ancak pilot illerde başlayarak yaygınlaştırılması hedeflenmektedir.