İnşaat sektörüyle ilgilenenlerin ve konut alacak ya da kiralayacak kişilerin sıkça karşılaştığı kavramlardan biri de “iskan”dır. Özellikle tapu devri, konut kredisi, doğalgaz bağlatma gibi işlemlerle yakından ilgilidir. Bu yazımızda iskanın ne olduğu, nasıl alındığı, iskansız bir evin durumu gibi sorulara ayrıntılı cevaplar bulacaksınız.

İskan Nedir?

İskan; yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinir. Bir binanın, belediye veya il özel idarelerinden ruhsatına uygun şekilde inşa edildiğini ve oturmaya elverişli olduğunu belgeleyen resmi evraktır. İskan belgesi olmayan bir yapı, hukuki anlamda “kaçak yapı” statüsünde olabilir.

İskan Binaya mı Yoksa Daireye mi Alınır?

İskan belgesi bireysel daireye değil, binaya toplu olarak alınır. Yani iskan, tüm binanın inşaat ruhsatına uygun tamamlandığını gösterir. Ancak bazı özel durumlarda kat bazlı veya etap bazlı iskan uygulamaları da yapılabilir (örneğin büyük sitelerde).

İskan Ücreti Ne Kadar?

İskan alma sürecinde çeşitli harç ve ücretler ödenmesi gerekir. Bu ücretler belediyeye, tapu dairesine ve İSKİ, doğalgaz, elektrik gibi altyapı kurumlarına ödenen bedellerden oluşur.

2025 yılı itibariyle iskan ücreti kalemleri şunlardır:

Toplamda bir binanın iskan işlemleri, büyüklüğüne göre 30.000 TL ile 250.000 TL arasında değişebilir.

 

İskansız Daire Kiralanır mı?

Evet, iskansız daire kiralanabilir; ancak bu durum bazı riskleri beraberinde getirir:

Kiracılar bu durumda elektrik/su faturalarının yüksek gelmesinden ve resmi güvence eksikliğinden şikayet ederler.

İskan Alınmadan Doğalgaz Aboneliği Olur mu?

Hayır. Türkiye genelinde doğalgaz dağıtımı yapan kurumlar (örneğin İGDAŞ) iskan belgesi olmadan doğalgaz aboneliği açmaz. Bunun nedeni; binanın güvenliğine ilişkin kontrolün iskan süreciyle sağlanıyor olmasıdır.

İskan olmadan doğalgaz açtırmak için:

İskansız Ev Satılır mı?

Evet, iskansız ev satılabilir. Ancak bu işlem bazı sınırlamalarla gerçekleşir:

Bu nedenle iskansız ev almak isteyenlerin, binanın ruhsatlı olup olmadığını, yapı denetim geçmişini ve arsa tapu bilgilerini detaylıca sorgulaması önerilir.

İskan Onayı Ne Kadar Sürer?

İskan başvurusundan sonra aşağıdaki adımlar gerçekleşir:

  1. Mimari ve mühendislik projeleriyle başvuru

  2. Yapı denetim kontrolü

  3. Belediye teknik ekiplerinin yerinde incelemesi

  4. Eksikliklerin tamamlanması

  5. Onay ve belge teslimi

Bu sürecin tamamı genellikle 30 gün ile 90 gün arasında sürer. Eksik evrak veya yapıdaki uygunsuzluklar varsa süre uzayabilir.

Dairenin İskanlı Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Bir dairenin iskanlı olup olmadığını öğrenmenin birkaç yolu vardır:

İskanı olan bir bina, tapuda kat irtifakı yerine kat mülkiyeti olarak görünür.

İskan Nasıl Alınır? Adım Adım Süreç

İskan almak için aşağıdaki aşamaların tamamlanması gerekir:

  1. Yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın tamamlanması

  2. Yapı denetim firmasından uygunluk raporu alınması

  3. Belediyeye başvuru yapılması

  4. Belediyenin teknik kontrol yapması

  5. Gerekli harçların ödenmesi

  6. Yapı kullanım izin belgesinin alınması

  7. Kat mülkiyeti kurulması için tapuya başvuru

Müteahhit ya da arsa sahibi bu işlemleri yürütür. Ancak bina ortak kararıyla site yönetimi ya da maliklerden biri de başvuru yapabilir.

İskan Politikasının Sonuçları Nelerdir?

İskan politikaları; şehirleşme kalitesi, altyapı yükü ve vergi düzeni üzerinde doğrudan etkilidir. Türkiye’de geçmişte iskan almadan yapılan yüzbinlerce bina, günümüzde ciddi imar sorunlarına yol açmıştır.

İskan politikalarının başlıca sonuçları şunlardır:

Bu nedenle modern şehircilik anlayışı, her yapının ruhsatlı ve iskanlı olmasını zorunlu kılar.

İskan, bir binanın güvenli ve yasal olarak oturuma uygun olduğunu gösteren en önemli belgedir. İskansız bir daireyi satın almak veya kiralamak mümkündür; ancak çeşitli hukuki ve teknik riskler taşır. Gerek doğalgaz gibi temel hizmetlerin kullanımı, gerekse tapu işlemleri açısından iskanlı bir daire tercih edilmelidir.

İskan süreci karmaşık gibi görünse de, uzman desteğiyle yürütüldüğünde kısa sürede tamamlanabilir. Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde bu konunun mutlaka sorgulanması önerilir.