Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda Türkiye’nin en dikkat çeken kenti kuşkusuz İstanbul’dur. Türkiye ekonomisinin merkezi konumunda olan bu mega kent, gerek yüksek nüfusu gerekse sınırlı arsa arzıyla yatırımcılar için ciddi fırsatlar barındırır. Ancak son yıllarda Anadolu şehirleri de yatırımcıların radarına girmeye başlamıştır. Peki İstanbul hâlâ en iyi yatırım şehri mi, yoksa Anadolu şehirlerinde fırsatlar mı artıyor?

İstanbul’un Konut Yatırımındaki Yeri

İstanbul, ekonomik büyüklüğü, iş olanakları ve finansal hareketliliği ile Türkiye ortalamasının üzerinde bir konut getirisi sunmaktadır. Özellikle sermaye kazancı (değer artışı) açısından bakıldığında, İstanbul’daki yatırım getirileri genellikle Türkiye genel ortalamasının birkaç puan üzerindedir.

Ancak 2016’nın son çeyreğinden itibaren İstanbul’da konut fiyatlarındaki artış ivmesinin yavaşladığı; buna karşılık İzmir gibi şehirlerde artış eğiliminin başladığı görülmektedir. Yani yatırım yapmadan önce şehir bazında analiz yapmak ve verileri güncel tutmak büyük önem taşımaktadır.

İstanbul’un Yatırımcıya Sağladığı Avantajlar

Dezavantajlar

Anadolu Şehirlerinde Konut Yatırımı

Anadolu’daki şehirler arasında yatırım açısından oldukça heterojen bir yapı mevcuttur. Bazı şehirlerde hızlı büyüme ve gelişim görülürken, diğerlerinde nüfus kaybı ve düşük talep söz konusudur.

Hızlı Gelişen Anadolu Şehirleri

Düşük Talep Olan Taşra Bölgeleri

Coğrafi ve İmar Farklılıkları

İstanbul’un coğrafi sınırları ve arazi kısıtlılığı, bu şehirdeki konut fiyatlarının uzun vadede artış göstermesini destekler. Boğaz, ormanlık alanlar ve maden sahaları gibi yerleşime kapalı alanlar, İstanbul’da yeni arsa üretimini sınırlamaktadır. Bu da arsa değerlerini ve dolayısıyla konut fiyatlarını yukarı taşır.

Buna karşın Anadolu şehirlerinin çoğu dairesel bir yapıya sahip olduğundan arsa üretimi daha kolaydır. Belediye meclislerinin imar değişikliklerine çabuk yanıt vermesi nedeniyle bu şehirlerde arz daha hızlı artabilir. Bu da fiyat artışının sınırlı kalmasına neden olur.

Yatırımcının Dikkat Etmesi Gereken Unsurlar

Gayrimenkul yatırımının bir özelliği de fiziksel yönetim gerektirmesidir. Yani yatırımcı şu yükümlülükleri üstlenmek zorundadır:

Bu sebeple yatırım yapılan mülke fiziksel erişim önemli hale gelir. Uzaktaki bir mülk, ekstra maliyet ve zaman kaybı yaratabilir.

Stratejik Öneriler

  1. Yakın çevre avantajı: Yatırımcılar için tanıdıkları, bildikleri ve kolay ulaşabilecekleri şehirlerde yatırım yapmak yönetimi kolaylaştırır.

  2. Küçük şehirlerde kamu yatırımı takip edilmeli: Yeni açılan üniversiteler, hastaneler, ulaşım projeleri, sanayi bölgeleri gibi kamu yatırımları küçük şehirlerde konut fiyatlarını etkileyebilir.

  3. Büyükşehirler hâlâ avantajlı: Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi büyükşehirlerde arz sınırlı olduğu için getiriler orta ve uzun vadede güçlü kalmaya devam edecektir.

İstanbul, hâlâ Türkiye’deki en kârlı konut yatırım bölgelerinden biridir. Ancak yatırımın getirisi yalnızca fiyat artışından ibaret değildir. Yönetim kolaylığı, bakım maliyeti, kira getirisi gibi faktörler de değerlendirmeye alınmalıdır.

Anadolu şehirleri ise hem daha düşük maliyetli yatırım fırsatları hem de kamu yatırımlarına bağlı sıçrama potansiyeli açısından dikkat çekmektedir. Ancak bu şehirlerde yatırım yapmadan önce detaylı ekonomik ve demografik analiz şarttır.