İnşaat ve gayrimenkul sektöründe en çok karşılaşılan kavramlardan biri KAKS, yani Kat Alanı Kat Sayısıdır. Aynı zamanda emsal olarak da bilinir. Bir arsanın üzerine ne kadar büyüklükte inşaat yapılabileceğini belirleyen bu oran, hem yatırımcılar hem de bireysel alıcılar için kritik önemdedir.

KAKS (Emsal) Nedir?

KAKS, bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eden imar planı terimidir. Belediyelerin hazırladığı imar planlarında yer alır. “Kat Alanı Kat Sayısı” anlamına gelir ve genellikle ondalık sayı (örneğin 0.50, 1.20, 2.00) olarak gösterilir.

Formülü şöyledir:

📌 Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı × KAKS (Emsal)

Bu formül, arsanın tamamında kaç metrekarelik yapı yapılabileceğini hesaplamaya yarar. Yapının kaç katlı olacağı ya da her katta ne kadar alan kullanılacağı ayrıca planlanabilir, ama toplam alan bu formülü geçemez.

Emsal 1.20 Ne Demek?

Eğer bir arsanın emsal değeri 1.20 ise, bu arsa üzerinde toplam arsa alanının 1.2 katı kadar inşaat yapılabilir demektir.

Örnek:

Bu 1200 metrekareyi istersen 2 katlı 600’er metrekarelik bina olarak, istersen 3 katlı 400 metrekarelik daireler şeklinde değerlendirebilirsin. Tercih tamamen mimari projeye ve TAKS sınırlarına bağlıdır.

Emsal 0.50 Ne Demek?

Emsal 0.50, yapılaşma hakkının çok daha sınırlı olduğu anlamına gelir. Genellikle kırsal alanlar, tarım bölgeleri veya düşük yoğunluklu konut alanlarında görülür.

Örnek:

Bu durumda maksimum 500 metrekarelik bir inşaat yapılabilir. Genelde tek katlı ya da müstakil villa tarzı yapılar için uygundur.

TAKS Nedir? KAKS ile Farkı Nedir?

TAKS, yani Taban Alanı Kat Sayısı, yapının arsaya ne kadar oturacağını gösterir. Başka bir deyişle, binanın tabanda kapladığı alanın arsa büyüklüğüne oranıdır.

📌 Formül: Taban Alanı = Arsa Alanı × TAKS

Farkları:

Özellik KAKS (Emsal) TAKS
Anlamı Kat Alanı Kat Sayısı Taban Alanı Kat Sayısı
Hesaplama Toplam inşaat alanı Binanın tabandaki yer kaplaması
Amacı Maksimum inşaat alanını belirler Arsaya ne kadar oturulacağını belirler

Örnek:

Bu durumda binanın zeminde kaplayabileceği alan en fazla 400 metrekaredir. Diğer katlar KAKS oranına göre hesaplanır.

KAKS Nasıl Hesaplanır?

  1. Arsa Alanı: 800 m²

  2. KAKS: 1.50

  3. TAKS: 0.40

📌 Toplam inşaat alanı = 800 × 1.50 = 1200 m²
📌 Zemin oturum alanı = 800 × 0.40 = 320 m²

Bu değerlerle 3-4 katlı bir yapı planlanabilir.

KAKS Değeri Ne Zaman Değişebilir?

KAKS değerleri belediyelerin imar planları ile belirlenir ve ancak imar planı tadilatı ile değiştirilebilir. Bunun için aşağıdakiler gerekir:

Kentsel dönüşüm projeleri veya yoğunluk artışı hedeflenen bölgelerde bu tip değişiklikler sıkça gündeme gelir.

Yüksek KAKS Ne Sağlar?

Örneğin aynı bölgede biri 0.50, diğeri 2.00 emsalli iki arsa arasında 2.00 emsalli olan çok daha değerlidir. Çünkü daha fazla bağımsız bölüm yapılabilir.

Arsa Alırken KAKS Bilgisi Nereden Öğrenilir?

Yatırım yapmadan önce mutlaka imar planında belirtilen KAKS ve TAKS değerlerini kontrol etmelisin.

Kat Karşılığı İnşaatlarda KAKS’ın Önemi

Bir arsa üzerinde inşaat yapmak isteyen müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılacak kat karşılığı anlaşmalarda, müteahhidin alacağı daire sayısı KAKS değerine göre belirlenir.

Örnek:

Sık Sorulan Sorular

KAKS neye göre belirlenir?

Belediyelerin imar planları, bölge nüfus yoğunluğu ve yapılaşma hedefleri dikkate alınarak belirlenir.

KAKS 2.00 ne demek?

Arsa alanının iki katı kadar yapı inşa edilebilir. Örneğin 500 m² arsa × 2.00 = 1000 m² yapı yapılabilir.

KAKS ve TAKS değiştirilebilir mi?

İmar planı tadilatı ile KAKS ve TAKS oranları değişebilir. Ancak belediye onayı ve resmi süreç gerekir.

KAKS (Emsal) değeri, bir arsanın üzerine ne kadar yapı yapılabileceğini gösteren, yatırımcılar ve arsa sahipleri için hayati önem taşıyan bir imar parametresidir. Doğru yorumlandığında ve TAKS ile birlikte analiz edildiğinde bir arsanın gerçek potansiyeli ortaya çıkar. İster kendi evinizi yapmak isteyin, ister büyük bir inşaat projesine adım atın; KAKS değerini doğru analiz etmek, başarılı bir yatırımın anahtarıdır.