Konut alım sürecinde “Kat irtifaklı tapu riskli mi?” ya da “Kat irtifaklı ev alınır mı?” gibi sorular yatırımcıların ve ilk kez ev alacakların en çok araştırdığı başlıklar arasında yer alıyor. Özellikle yeni projelerde sıklıkla karşımıza çıkan kat irtifaklı tapu, doğru şekilde anlaşılmazsa ileride ciddi sorunlara yol açabilir. İşte bu tapu türüne dair tüm merak edilenler ve bilinmesi gerekenler:
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış ya da iskan alınmamış bir binada, arsa üzerinde bağımsız bölümler için verilen tapu türüdür. Tapuda “arsa payı” ve “bağımsız bölüm numarası” yer alır. Bu tapu, binanın ruhsatlı bir şekilde inşa edilmekte olduğunu gösterir.
Evet, bazı durumlarda risklidir. Özellikle aşağıdaki durumlar risk oluşturabilir:
Müteahhit iskan almazsa kat mülkiyetine geçilemez.
Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri sürekli inşaat tarifesinden açılır.
Kat irtifakı, yapının gerçekten ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığını garanti etmez.
Bankaların bazıları kredi vermekte isteksiz davranabilir.
Ancak yapı ruhsatı ve projesi uygun şekilde tamamlanmış, iskan alınacak aşamaya gelmiş projelerde bu riskler minimize edilebilir.
İskan Yoktur: Binada resmi olarak oturum yoktur. Bu da abonelik işlemlerinde, bina yönetiminde ve tapu devrinde sıkıntılar yaratabilir.
Kredi Zorluğu: Her banka kat irtifaklı daireye kredi vermez. Ekspertiz değerlendirmesi çok önemlidir.
Ek Masraflar: İleride kat mülkiyetine geçiş için ayrıca belediyeye harç ve proje uygunluk belgeleri sunmanız gerekebilir.
İmar Aykırılık Riski: İnşaat ruhsata uygun tamamlanmadıysa kat mülkiyeti verilemeyebilir.
Eğer müteahhit iskan almazsa ya da ruhsata aykırı bir yapılaşma varsa ileride ciddi sorunlar doğabilir:
Tapu devirleri ve satışlar zorlaşır.
Belediyeden yapı kayıt belgesi veya iskan alınması gerekebilir.
Kat mülkiyetine geçilemediği için miras ve paylaşım işlemleri daha karmaşık hale gelir.
Kat irtifakının süresiyle ilgili kanuni bir sınır yoktur. Ancak yapı tamamlandığında ve iskan alındığında kat mülkiyetine geçmek zorunludur. Bu geçiş yapılmazsa tapuda hâlâ arsa hissesi olarak görünür ve bu, hukuki sorunlara neden olabilir.
Bu durumda bina tamamlanmış ve iskan alınmış, ancak kat mülkiyetine geçilmemiş demektir. Bu, genellikle müteahhitin veya maliklerin bu işlemi geciktirmesinden kaynaklanır. Bu durumun çözümü için tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti başvurusu yapılmalıdır.
Bankalar, bazı durumlarda kat irtifaklı daireye kredi verebilir, ancak şu şartlar aranır:
Yapı ruhsatı mevcut olmalı.
İnşaat %80 ve üzeri tamamlanmış olmalı.
Ekspertiz raporu olumlu olmalı.
Müteahhit güvenilir olmalı.
Bazı bankalar riskten kaçınarak sadece kat mülkiyetli tapulara kredi vermeyi tercih eder.
Ekşi Sözlük ve benzeri platformlarda kullanıcı yorumları genellikle şu şekilde özetlenebilir:
Olumlu: “Güvendiğim bir müteahhitten aldım, sonra kat mülkiyetine çevirdik sorun yaşamadım.”
Olumsuz: “İskan alınmadı, doğalgaz bağlatamıyoruz. Müteahhit kayıplara karıştı.”
Yani her şey projenin güvenilirliği ve müteahhitin itibarıyla ilgilidir.
Eğer iskan alındığı halde kat mülkiyeti başvurusu yapılmazsa:
Tapuda hâlâ arsa payı görünür.
Evinizi satarken alıcı çekinebilir.
Kat maliklerinin hakları tam tanımlanmaz.
Emlak vergisi indiriminden yararlanılamaz.
Resmiyette hâlâ arsa göründüğü için imar kanunu açısından bazı yaptırımlar uygulanabilir.
Evet, olabilir. 10-20 yıllık bir binada hâlâ kat irtifakı varsa bu, iskan alınmamış ya da alınamadığı anlamına gelir. Bu da ciddi yapılaşma sorunları, ruhsata aykırılık ve kat mülkiyetine geçilememesi gibi riskler taşır.
Eğer yapı ruhsatı varsa, bina ruhsata uygun yapılıyorsa ve iskan alınabileceği garanti ediliyorsa kat irtifaklı daire alınabilir. Ancak iskanın alınamama ihtimali varsa dikkatli olunmalı, mutlaka tapu, belediye ve müteahhit araştırması yapılmalıdır.