Kentsel dönüşüm, depreme karşı güvenli binalar oluşturmak için hayati öneme sahip. Ancak bu sürecin en kritik aşamalarından biri, müteahhit ile yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesidir. Ne yazık ki birçok kişi, bu sözleşmelerin içeriğine yeterince dikkat etmediği için mağdur olabiliyor. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sözleşmeleri nedir, nasıl yapılır ve nelere dikkat edilmelidir? sorularının yanıtlarını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; riskli yapıların yıkılarak yerine modern, güvenli ve dayanıklı yapıların inşa edilmesini sağlayan bir süreçtir. Türkiye’nin deprem gerçeği göz önünde bulundurulduğunda, bu uygulama özellikle büyük şehirlerde kaçınılmaz hale gelmiştir.

Devlet destekli teşvikler sayesinde vatandaşlar evlerini yenileyebiliyor, ancak bazı durumlarda vatandaşlar kendi imkanlarıyla müteahhitlerle anlaşma yoluna gidiyor. İşte tam bu noktada, kentsel dönüşüm sözleşmeleri büyük önem taşıyor.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, arsa sahibi (veya apartman maliklerinin) ile müteahhit firma arasında imzalanan, yapı yenileme sürecinin nasıl yürütüleceğini belirleyen yasal belgedir. Bu sözleşme; inşaat süreci, teslim tarihi, daire paylaşımı, kira yardımı gibi birçok unsuru kapsar.

Sözleşme Yapmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

  1. Müteahhitin Yetkinliği Araştırılmalı:

    • Müteahhitin geçmiş projeleri incelenmeli.

    • Ticaret sicil kaydı, yapı müteahhitlik belgesi, vergi levhası kontrol edilmeli.

    • Referans projeleri ve varsa teslim ettiği diğer kentsel dönüşüm projeleri gözden geçirilmeli.

  2. Tapu Kayıtları Temiz Olmalı:

    • Arsa veya bina üzerinde şerh, ipotek, haciz gibi durumlar varsa sözleşme öncesinde çözülmeli.

  3. İmar Durumu İncelenmeli:

    • Belediye’den imar durumu belgesi alınmalı.

    • Yeni projede kaç kat yapılabileceği, emsal değeri, yapılaşma hakkı net şekilde öğrenilmeli.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Olmazsa Olmaz Maddeler

Sözleşme hazırlanırken aşağıdaki unsurlar net, açık ve detaylı şekilde belirtilmelidir:

1. Taraf Bilgileri

2. Daire Paylaşım Tablosu

3. İnşaat Süresi

4. Geçici Konut ve Kira Yardımı

5. Yıkım, Hafriyat ve Ruhsat Giderleri

6. İnşaat Kalitesi ve Malzeme Detayları

7. Garanti Süresi ve Sigorta

 

kentsel dönüşüm sözleşmeleri maddeleri

Tevhit ve İfraz Durumu

Bazı durumlarda arsa tevhit (birleştirme) veya ifraz (ayırma) işlemleri gerektirebilir. Tevhit yapıldığında, bazı arsa haklarının (örneğin ticari alan kullanımı) kaybolabileceği unutulmamalı. Bu nedenle imar hakkı kayıpları dikkatle hesaplanmalıdır.

Noterde Onaylatmak Gerekli mi?

Evet. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri noterde düzenleme veya tasdik şeklinde yapılmalıdır. Bu, sözleşmenin hukuki geçerliliğini artırır ve ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

Sözleşme Sonrası İzlenecek Adımlar

  1. Müteahhit projeyi belediyeye sunar ve ruhsat başvurusu yapar.

  2. Kat irtifakı kurulumu gerçekleştirilir.

  3. İnşaat başladıktan sonra belirli aralıklarla denetim yapılmalıdır.

  4. Teslim sürecinde bağımsız bölümler tapu ile devredilir.

Olası Sorunlarda Ne Yapılmalı?

Eğer müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa, şu yollar izlenebilir:

Bu süreçte bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak oldukça faydalıdır.

Dikkatli Sözleşme, Güvenli Dönüşüm

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri sadece bina yenileme değil, aynı zamanda bir yaşam güvencesidir. İyi hazırlanmış bir sözleşme ile hem mülk sahibi hem de müteahhit kazanır. Ancak eksik ve özensiz yapılan sözleşmeler geri dönülmesi zor mağduriyetlere neden olabilir.

Bu nedenle; sözleşmeler mutlaka uzman danışmanlık eşliğinde hazırlanmalı, tüm detaylar gözden geçirilmeli ve mutlaka noterde onaylatılmalıdır.