Kira Davalarında Yeni Dönem Başladı: Artık Arabulucuya Gitmeden Dava Açılamayacak

Kiracı ile ev sahibi arasındaki sorunlar artarken, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni yasa değişikliğiyle birlikte gayrimenkul kaynaklı birçok davada zorunlu arabuluculuk dönemi başlıyor. "İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" kapsamında getirilen düzenleme, 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe girdi.

Hangi Davalar İçin Arabulucu Zorunlu?

Yeni yasa ile birlikte aşağıdaki konularda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması zorunlu hale getirildi:

• Kira sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar

• Tahliye davaları (ihtiyaç, ödeme yapılmaması, yeni malik ihtiyacı, 10 yıl dolumu, arsa süresi vs.)

• Kira tespit ve uyarlama davaları

• Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ihtilaflar (aidat, genel kurul kararları, ortak alan kullanımı vb.)

• Komşu hakkından doğan anlaşmazlıklar (duman, koku, pis su, ağaç sınırı vb.)

• Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar

1 Eylül’den Sonra Arabulucuya Gitmeden Dava Açılamayacak

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, yasa yürürlüğe girdikten sonra herhangi bir kira ihtilafında doğrudan mahkemeye başvurmanın mümkün olmadığını vurguladı:

“1 Eylül’den itibaren dava açmak isteyen mal sahibi ya da kiracı, önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunda. Bu süreç tamamlanmadan dava açılırsa, dava usulden reddedilecek.”

Kiraz, kira davalarında son yıllarda ciddi bir yoğunluk yaşandığını ve mahkemelerin adeta kilitlendiğini, bu nedenle arabuluculuk sisteminin devreye alındığını ifade etti.

Tahliye Süreçlerinde Uzlaşma Daha Zor

Av. Ali Güvenç Kiraz’a göre, kira tespiti gibi davalarda arabuluculukta uzlaşma ihtimali %40-50 oranında olsa da, tahliye davalarında başarı oranı düşük:

“Kiracının çıkmak istemediği, ev sahibinin ise yıllardır düşük kira nedeniyle zarar ettiği durumlarda uzlaşmak çok kolay olmuyor. Özellikle daha önce hukuki süreç başlatılmışsa, tarafların barışması zor.”

Arabuluculuk Süresi Ne Kadar?

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, arabuluculuk süresinin anlaşmazlık konusuna göre değiştiğini belirtti:

• Ticari kira anlaşmazlıklarında: 4 hafta + gerekirse 1 hafta uzatma

• Konut kiralarında: 3 hafta + gerekirse 1 hafta uzatma

Süre içinde anlaşma sağlanamazsa, arabulucu olumsuzluk tutanağı düzenleyecek ve taraflar artık dava açabilecek.

Arabuluculuk Neleri Kapsıyor?

Yüksel’e göre arabuluculuk şu konularda da geçerli:

• Aidat ödemeleri

• Ortak alan kullanımına dair anlaşmazlıklar

• Duman, koku, ses gibi komşuluk sorunları

• Hisseli taşınmaz paylaşımı (ortaklığın giderilmesi)

• Ağaç, sınır ihlali gibi arsa-temelli şikâyetler

• Taşınmazın devri veya ayni hakların belirlenmesi

Miras hukuku ise kapsam dışında bırakıldı.

Yeni Sistemle Ne Amaçlanıyor?

Yasanın amacı, özellikle konut krizinin tırmandığı bu dönemde mahkemelerdeki yükü hafifletmek, uzlaşmayla çözülebilecek sorunları dava sürecine taşımadan çözmek ve hem kiracı hem de mülk sahibine zaman kazandırmak.