Kira sözleşmeleri, günlük hayatta basit bir belge gibi algılansa da, gerek kiracı gerekse ev sahibi açısından oldukça önemli hukuki sonuçlar doğurabilecek resmi bir belgedir. Taraflar arasında yapılacak anlaşmazlıkların önüne geçebilmek için kira sözleşmesinin detaylı ve açık bir şekilde hazırlanması şarttır.

Bu yazımızda, kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken 10 önemli hususu, yasal dayanakları ve uygulamadaki püf noktalarıyla birlikte ele alacağız.

1. Kira Sözleşmesi Kanunlara Uygun Hazırlanmalı

Bir kira sözleşmesi hazırlanırken ilk dikkat edilmesi gereken şey, sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) uygun olmasıdır. Kanunun 6098 sayılı maddeleri kiraya verenin ve kiracının haklarını ve yükümlülüklerini açıkça belirtmiştir. Dolayısıyla, sözleşme hazırlanırken bu kurallar esas alınmalı, özel hükümlerle çelişen maddelerden kaçınılmalıdır.
Unutmayın, mahkemelerde yaşanacak bir uyuşmazlıkta esas alınacak belge TBK olacaktır.

2. Mal Sahibi Gerçekten Yetkili mi? Sahiplik Durumu Kontrol Edilmeli

Kira sözleşmesini imzalayan kişinin gerçek mal sahibi olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Eğer vekil imzalı bir sözleşmeyse, noter onaylı vekâletname sözleşmeye eklenmelidir. Tapu senedi ile mal sahibi olup olmadığını kontrol etmeden sözleşme imzalamak, ileride hak kaybına neden olabilir.

Eğer taşınmazın birden fazla maliki varsa, tüm hissedarların onayı gerekir veya bir kişinin diğerlerini temsil etme yetkisi olup olmadığı teyit edilmelidir.

3. Kiralanan Mülkün Adresi ve Sayaç Bilgileri Doğru Yazılmalı

Sözleşmede yer alan adresin eksiksiz ve doğru yazıldığından emin olun. Elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik işlemlerinde kira sözleşmesi ibraz edilmek zorundadır.
Ayrıca taşınma öncesi sayaç değerlerinin sözleşmeye yazılması, geçmiş dönem borçlarının sorumluluğunu netleştirir.

4. Kira Artış Oranı Sözleşmede Belirtilmeli

Yıllık kira artış oranı, 6098 Sayılı TBK’nın 344. maddesine göre, bir önceki yılın 12 aylık ortalama Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) oranını geçemez.
Ev sahibi her yıl zam yapmak zorunda değildir, ancak yapacaksa bu oranın üzerinde artış hukuken geçersizdir. Bu oran sözleşmeye açıkça yazılmalı ve her iki tarafça kabul edilmelidir.

5. Ödeme Bilgileri Açıkça Belirtilmeli

Kira ödemesinin nasıl, ne zaman ve hangi hesaba yapılacağı açık şekilde belirtilmelidir. Elden kira ödemeleri ispat açısından risklidir. Bu nedenle ödemelerin banka aracılığıyla yapılması ve dekontların saklanması önerilir.
Kira bedeli hem rakamla hem yazıyla belirtilmeli, ödemelerin hangi günler arasında yapılacağı net olarak yazılmalıdır.

6. Depozito Detayları Netleştirilmeli

TBK 342. maddeye göre, konut kira sözleşmesinde alınabilecek maksimum depozito miktarı 3 aylık kira bedelidir.
Depozito, kiracının taşınma sonrası borç bırakması veya eşyaya zarar vermesi gibi durumlara karşı alınan güvence bedelidir. Bu tutarın neden verildiği, hangi koşullarda iade edileceği ve hangi banka hesabına yatırılacağı sözleşmeye yazılmalıdır.

Ayrıca evde bulunan demirbaş eşyalar (klima, ocak, mobilya vb.) sözleşmeye liste halinde eklenmelidir.

7. Özel ve Genel Şartlar Detaylıca Gözden Geçirilmeli

Sözleşmede yer alan genel şartlar dışında, her iki tarafın üzerinde anlaştığı özel hükümler (örneğin evcil hayvan kabul edilip edilmediği, tadilat izni, kullanım koşulları gibi) mutlaka yazılı hale getirilmelidir.

8. Tarafların Islak İmzaları ve El Yazısı Olmalı

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için hem kiracı hem ev sahibinin ıslak imzası ve ad-soyad bilgileri el yazısıyla yazılmalıdır.
Elektronik imzalar çoğu zaman geçerli kabul edilmez. Ayrıca sözleşmeye sonradan ekleme yapılması, sözleşmenin geçersizliğine neden olabilir.

9. Geçmiş Borçlara Dikkat! Eski Aidat ve Fatura Kalıntılarını Belirtin

Kiralayacağınız yerin geçmiş dönem aidat, su, doğalgaz veya elektrik borçlarını kontrol edin. Bu tür geçmiş borçların size ait olmadığını belirten bir hüküm sözleşmeye yazılmalıdır.

10. Sözleşmenin Yenilenmesi Durumunda Ne Olur?

Sözleşme süresi dolduğunda, kiracı en az 15 gün önceden yazılı tahliye bildirimi yapmazsa, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır.
Bu nedenle süresi dolan kontratlarda iki taraf da taleplerini yazılı olarak karşı tarafa iletmelidir.
Aksi takdirde otomatik uzama devreye girer ve sözleşme geçerliliğini korur.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Sonuç: Yazılı Olan Kazanır!

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki en önemli güvence belgelerinden biridir. Anlaşmazlıkları en aza indirmek, tarafların haklarını yasal olarak korumak ve uzun vadede güvenli bir kira ilişkisi sürdürebilmek için sözleşmenin dikkatlice hazırlanması gerekir.

Bir avukatla çalışmak her zaman en sağlam adım olsa da, yukarıdaki 10 maddeye dikkat ederek de sağlam ve yasalara uygun bir kira sözleşmesi hazırlayabilirsiniz.