İstanbul Üsküdar’da görülen dikkat çekici bir kira tespit davasında, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlık yapay zekanın devreye girmesiyle yeni bir boyut kazandı. Bu gelişme, Türkiye’de gayrimenkul hukukunda dijital dönüşümün somut adımlarından biri olarak değerlendiriliyor.
Dava konusu dairede kiracı, 7 yıl önce imzalanan kira sözleşmesiyle aylık 4.000 TL ödeme yapıyordu. Aradan geçen zaman içinde ev sahibi, çevredeki emsal kira bedellerini baz alarak kiraya ciddi bir zam talep etti. Özellikle aynı mahallede kira fiyatlarının 20.000 TL’ye kadar yükseldiğini savunan ev sahibi, benzer bir artışı mahkemeden talep etti.
Mahkeme, kira tespitine yönelik bilirkişi incelemesi talep etti. Hazırlanan raporda, dairenin kira bedelinin mevcut koşullar ve piyasa değerleri dikkate alındığında 7.500 TL’ye çıkarılması gerektiği belirtildi. Ancak bu öneri ev sahibi tarafından yetersiz bulunarak reddedildi.
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması üzerine hakim, sürece yapay zekanın dahil edilmesine karar verdi. Bu karar, Türk yargısında kira tespit davalarında teknolojinin kullanımı açısından bir ilk olma niteliği taşıyor.
Konuya ilişkin açıklama yapan Avukat Mahmut Tarhan, söz konusu kira sözleşmesinin 8. yılına girdiğini belirterek şunları söyledi:
“Üsküdar merkezde yer alan bu dairenin 4 bin TL kira ile devam etmesi artık gerçekçi değil. Bilirkişi 7.500 TL önerdi ancak ev sahibi bunu kabul etmedi. Yapay zekanın sürece dahil edilmesi, tarafsız ve kapsamlı veri analizi açısından oldukça olumlu bir gelişme. Emlak portalları ve bölge rayiç değerleri gibi tüm sanal veriler işlenerek daha sağlıklı bir kira tespiti yapılabilir.”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, yapay zekanın sürece dahil edilmesiyle birlikte karar mekanizmasında hala bilirkişinin son sözü söyleyeceğini vurguladı. Ancak bu yeni sistemle birlikte;
Emlak ilan siteleri taranarak bölgedeki güncel kira sözleşmeleri analiz edilecek,
Taşınmazın fiziksel durumu, bina yaşı, kat durumu ve kullanım şekli gibi parametreler değerlendirilecek,
Ortaya çıkan verilerle objektif bir kira rayici oluşturulacak.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinin 5. yılından itibaren kiraya veren, kira tespiti davası açarak yeniden rayiç belirlenmesini talep edebiliyor. Bu tür davalarda mahkemeler bugüne kadar sadece bilirkişi raporlarına dayanarak karar veriyordu. Ancak artık yapay zekâ destekli veri analizi ile daha hızlı ve güvenilir değerlendirmeler yapılabilecek.