İnşaat sektöründe, özellikle yapı ruhsatı ve uygulama projeleri sürecinde sıkça karşılaşılan teknik terimlerden biri "kot" kavramıdır. Kot, basitçe ifade etmek gerekirse, bir yapının ya da arsanın belirli bir referans noktasına göre yüksekliğini tanımlar. Ancak pratikte kot, sadece yükseklik ölçüsünden ibaret olmayıp, yapılaşma sürecinin pek çok aşamasını doğrudan etkileyen teknik bir değerdir.

Bu yazıda; kot nedir, kot farkı nasıl oluşur, kot kesit belgesi nasıl alınır, yol kotu nedir ve imarda kotlandırma esasları nelerdir gibi en çok merak edilen soruların detaylı yanıtlarını bulabilirsiniz.

Kot Nedir?

Türk Dil Kurumu’na göre kot, temel ile zemin arasındaki yükseklik anlamına gelir. İmar mevzuatında ise bir yapının, çevresine ve yol seviyesine göre yükseklik derecesidir. Kot, yapıların inşa edileceği zeminin yüksekliğini ifade ederek, yapının başlangıç ve yükseklik sınırlarının tespitinde belirleyici rol oynar.

İmar planları ve yapı ruhsatları hazırlanırken kot değerleri referans alınır. Yanlış belirlenen bir kot, hem ruhsat sürecinde hem de inşaatta ciddi sorunlara yol açabilir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne Göre Kotlandırma Yöntemleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre kotlandırma üç şekilde yapılabilir:

  1. Yoldan Kotlandırma

  2. Tabii Zeminden Kotlandırma

  3. Köşe Başlı Parsellerde Kotlandırma

1. Yoldan Kotlandırma

Yapının cephe aldığı yolun bordür taşı üst seviyesi esas alınır. Bu durumda tretuvar (kaldırım) seviyesi referans noktası (röper) kabul edilir. İnşaatın tüm kot değerleri bu seviyeye göre belirlenir.

2. Tabii Zeminden Kotlandırma

Parselin cephe aldığı yolda yüksek kot farkı varsa, yani parsel eğimli ise doğal zemin seviyesi esas alınarak kotlandırma yapılır. Bu yöntem özellikle eğimli arazilerde kullanılır.

3. Köşe Başlı Parsellerde Kotlandırma

İki farklı yola cepheli parsellerde, yolların genişliği farklıysa; daha düşük seviyedeki yola göre kot verilir. Bu, köşe parseller için özel bir uygulamadır.

Kot Farkı Nedir?

Kot farkı, yapı yapılacak arsanın köşe noktaları arasında veya yapı köşeleri arasında oluşan seviye farkıdır. İmar planına ya da vaziyet planına göre belirlenir. Eğer parselin cephe aldığı yolun köşe kotları arasında 3.50 metre veya daha fazla fark varsa, bu durumda kotlandırma işlemi özel kurallarla gerçekleştirilir.

Önemli Not: Bu durumda, yapı alanı kademelere ayrılır ve her kademe için orta nokta esas alınarak bordür kotu üzerinden (+0.00) seviyesinde kotlandırma yapılır. Her kademede kot farkı maksimum 1.75 metre olabilir.

İnşaatta Kot Nasıl Alınır?

Kot, bir arsanın belirli referans noktalarına göre harita mühendisleri ya da harita teknikerleri tarafından tespit edilir. Kot alma sürecinde, genellikle röper noktaları ve aplikasyon krokileri kullanılır. Temel betonunun döküleceği seviye, bu kotlara göre belirlenir. Aynı zamanda yapı aksları da yatay düzlemde bu verilere göre yerleştirilir.

Şantiyede imalatların tamamı düşeyde kotlara, yatayda ise aks çizgilerine göre yapılır.

Binalara Kot Nasıl Verilir?

Henüz tretuvarı yapılmamış ve kırmızı kotu belirlenmemiş yollar için, ilgili belediyeye müracaat edilerek yol profili çıkarılır. Kırmızı kot çizilir ve onaylanır. Belediye, başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde bu işlemleri tamamlamalıdır.

Eğer kot alınan yol, yapıdan 6 metreden daha uzaksa, bina kotu, ön cephe tabii zemin ortalamasından alınır. Tabii zemin kotunun, bordür seviyesinden en fazla 3 metre yukarıda olması gerekir.

Kot Kesit Belgesi Nedir?

Kot kesit belgesi, yapı ruhsatı sürecinde sunulması gereken teknik evraklardan biridir. Bu belge, projede yapılacak binanın yükseklik konumunu belirlemek amacıyla hazırlanır.

Kot kesit belgesi; harita mühendisi, mimar veya inşaat mühendisi tarafından, imar çapı, aplikasyon ve imar durumu belgesi temel alınarak oluşturulur. Bu belge belediyeye sunulur ve onaylandıktan sonra yapı ruhsat sürecine dahil edilir.

Kot Kesit Belgesi Almak İçin Gerekli Belgeler:

Belediyeler bu belgeleri inceleyerek kısa süre içinde kot kesit belgesini verir.

Yol Kotu Nedir?

Yol kotu, yapı yapılacak parselin cephe aldığı yolun bordür taşının üst kotudur. Bu değer, yapının (+0.00) başlangıç noktası olarak kabul edilir.

Yol kotu belirlenirken dikkat edilmesi gereken noktalar:

Not: İmar Kanunu’nun 35. maddesi, yaya kaldırımı seviyesinin altına inerek zemin kat kazanılmasına izin vermez.

Subasman Kotu ve Kırmızı Kot Nedir?

Subasman Kotu

Subasman kotu, yapının zemin kotundan 0.45 metre yukarıya denk gelen ve temel üstü ilk kat döşeme seviyesidir. Bu kot, özellikle bina su yalıtımı ve sağlamlığı açısından önemlidir.

Kırmızı Kot

Kırmızı kot, belediyeler tarafından çizilen ve yolların ileride hangi yükseklikte olacağının belirtildiği teknik çizimdir. Genellikle henüz yapılmamış yollar için uygulanır ve planlama sürecinde esas alınır.

Kademelendirme ve Bitişik Nizam Yapılarda Kotlandırma

Kot verilen bitişik nizam binalarda, yol cephesine bağlı olarak yükseklik en fazla 20 metre boyunca devam edebilir. Bu uzunluktan sonra, kot kademelendirme yapılarak diğer sokağın şartlarına uydurulur. Her kademenin cephesi minimum 3 metre olmak zorundadır.

Setli Arazilerde Kot Verme

Eğer yapı, yol kenarında korunması gereken bir set üzerinde yer alıyorsa, binaya set üstünden kot verilebilir. Ancak setli olmayan durumlarda kot, doğrudan yol seviyesinden verilir. Setli arazi, yoldan minimum 1.50 metre yukarıda başlayan eğimli arazi türüdür.

Bir Parselde Birden Fazla Bina Olması Durumu

Aynı parsel üzerine birden fazla bina yapılacaksa, her bina için ayrı ayrı kotlandırma yapılır. Bu durumda, her bina kendi çevresindeki fiziksel koşullara göre değerlendirilir ve kot verilir.

Kotlandırma Doğru Yapılmazsa Ne Olur?

Kot, yapıların ruhsatlandırılması, inşaat teknik detayları ve kat yüksekliğinin belirlenmesinde kritik öneme sahiptir. Yanlış ya da eksik kotlandırma, yapı ruhsatının iptaline, kat sayısında hata yapılmasına veya hukuki süreçlerin başlamasına neden olabilir. Bu nedenle kot kesit belgesi ve yol kotu tutanağı gibi belgeler büyük titizlikle hazırlanmalı ve uzmanlarca kontrol edilmelidir.

Subasman Kotu ve Kırmızı Kot nedir? Videolu anlatım.