Gayrimenkul sektöründe sıkça duyulan fakat çoğu zaman yanlış anlaşılan kavramlardan biri de “kuru mülkiyet”tir. Özellikle tapu işlemleri, miras paylaşımı ve intifa hakkı konularında karşımıza çıkan bu terim, taşınmaz mal sahipliğiyle ilgili önemli yasal hakları ifade eder. Bu yazımızda “kuru mülkiyet nedir?”, “intifa hakkıyla farkı nedir?”, “nasıl devredilir?” ve “yatırım açısından ne anlama gelir?” gibi soruları kapsamlı şekilde yanıtlıyoruz.

Kuru Mülkiyet Ne Demek?

Kuru mülkiyet, bir taşınmazın sahiplik hakkını ifade eder ancak kullanım ve yararlanma hakkını içermez. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazın üzerinde aynı anda iki farklı hak bulunabilir:

  1. Kuru Mülkiyet (Bare Ownership): Mülkün yasal sahibi olma hakkıdır.

  2. İntifa Hakkı (Usufruct Right): Mülkü kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır.

Kuru mülkiyet sahibi, taşınmazın gerçek sahibi olsa da; o taşınmazdan kira geliri elde etme, içinde yaşama ya da üçüncü kişilere kiraya verme gibi haklar, intifa hakkı sahibine aittir.

Kuru Mülkiyet ve İntifa Hakkı Arasındaki Fark

Bu iki kavram sıklıkla karıştırılır. Aşağıdaki tablo, aradaki farkı net biçimde ortaya koyar:

Özellik Kuru Mülkiyet Sahibi İntifa Hakkı Sahibi
Mülkün yasal sahibi Evet Hayır
Kullanma hakkı Hayır Evet
Kiraya verme hakkı Hayır Evet
Satma hakkı Evet (sadece kuru mülkiyet) Hayır
Gelir elde etme hakkı Hayır Evet

Örnek: Bir evin kuru mülkiyeti Ahmet Bey’e, intifa hakkı ise babası Mehmet Bey’e ait olabilir. Mehmet Bey yaşadığı sürece evi kullanma veya kiraya verme hakkına sahiptir. Ancak mülkün sahibi resmi olarak Ahmet Bey’dir.

Kuru Mülkiyet Nasıl Ortaya Çıkar?

Kuru mülkiyet çoğunlukla aşağıdaki durumlarda ortaya çıkar:

Kuru Mülkiyetin Tapuda Gösterimi

Kuru mülkiyet hakkı, tapu kütüğünde açık şekilde belirtilir. Tapunun beyanlar hanesinde, “intifa hakkı” kimin üzerine kayıtlıysa yazılır. Bu durumda tapu sahibi taşınmazın kuru mülkiyetini temsil eder.

Tapuda şu şekilde yazabilir:

Kuru Mülkiyet Devredilebilir mi?

Evet, kuru mülkiyet devredilebilir, miras bırakılabilir veya bağışlanabilir. Ancak önemli bir detay vardır: Taşınmazı alan kişi, sadece kuru mülkiyeti alır, kullanım hakkı yine intifa hakkı sahibinde kalır.

Kuru mülkiyet satışlarında alıcı, taşınmazı hemen kullanamaz veya kiraya veremez. Bu durum, gayrimenkul yatırımcısı için dikkat edilmesi gereken bir konudur.

İntifa Hakkı Sona Erdiğinde Ne Olur?

İntifa hakkı genellikle şu durumlarda sona erer:

İntifa hakkının sona ermesiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki tüm haklar kuru mülkiyet sahibine geçer. Böylece mülk hem yasal hem de fiilen kuru mülkiyet sahibine ait olur.

Kuru Mülkiyetin Yatırım Açısından Avantajları ve Dezavantajları

Avantajları:

Dezavantajları:

Kuru Mülkiyet Nasıl Satılır?

Kuru mülkiyet tapuda ayrı bir hak olarak gösterildiği için ayrı bir satış sözleşmesi ile devredilebilir. Satış yapılırken aşağıdaki belgeler gereklidir:

Not: Satış işlemi öncesinde intifa hakkı sahibinin onayı alınmasına gerek yoktur. Ancak taşınmazın kullanım hakkı alıcıya geçmez.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kuru mülkiyet mirasla geçer mi?
Evet, kuru mülkiyet miras yoluyla çocuklara ya da yasal varislere geçebilir.

Kuru mülkiyetli eve kredi çıkar mı?
Genellikle bankalar kredi vermez. Çünkü intifa hakkı nedeniyle taşınmazın teminat olarak değeri düşüktür.

İntifa hakkı sona ermeden ev satılabilir mi?
Evet, ancak sadece kuru mülkiyet satılır. İntifa hakkı ayrı kalır.

Kuru Mülkiyet Bilinçli Yatırımcı İçin Fırsat Olabilir

Kuru mülkiyet, özellikle uzun vadeli düşünen gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir yatırım türüdür. Ancak kısa vadede kullanım veya kira geliri beklentisi olanlar için uygun değildir. Miras hukuku, tapu işlemleri ve vergisel konular bakımından karmaşık yönleri de olan bu hakkı kullanmadan önce mutlaka bir uzman görüşü alınmalıdır.