Rızai taksim, hisseli bir gayrimenkulün paydaşları arasında, kendi aralarında yaptıkları gönüllü paylaşım anlaşmasıdır. Tüm malikler bir araya gelerek kimin hangi alanı kullanacağını yazılı olarak belirler ve bu sözleşmeyle fiili paylaşım yapılır.
Bu paylaşım, mahkeme kararıyla değil, tamamen tarafların karşılıklı rızasıyla yapılır. Eğer paylaşım mahkeme kararıyla gerçekleşirse buna kazai taksim denir.
Rızai taksim sözleşmesi, hisseli tapuya sahip kişilerin kendi aralarında yaptığı yazılı paylaşım anlaşmasıdır. Her hissedarın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı bu sözleşmeyle belirlenir.
⚠️ Ancak bu sözleşme tapuya tescil ettirilmediği sürece resmi olarak geçerli değildir. Yani fiili paylaşım yapılsa da, tapuda hâlâ hisseli mülkiyet görünmeye devam eder.
Hisseli tapuya sahip olan malikler kendi aralarında kullanım alanlarını ayırmak istiyorsa
Miras yoluyla kazanılan bir taşınmazda mirasçılar paylaşımı yazılı olarak yapmak istiyorsa
Elbirliği veya paylı mülkiyete konu taşınmazlarda kullanımı kolaylaştırmak amacıyla
Tüm paydaşların katılımı şarttır. Eksik imzalı sözleşmeler geçerli sayılmaz.
Paylaşımda eşitlik zorunlu değildir. Değer farkı varsa aradaki bedel denkleştirme yoluyla çözülebilir.
Sözleşme yazılı şekilde yapılmalıdır.
Noter onayı varsa sözleşmeye hukuki güvenlik kazandırır.
Tapuya tescil edilmediği sürece, paylaşım sadece taraflar arasında bağlayıcıdır.
Tapu senedi
Belediyeden alınan emlak beyan değeri
Zorunlu deprem sigortası (DASK) (eğer bina varsa)
Maliklere ait kimlik belgeleri ve vesikalık fotoğraflar
Noter onaylı rızai taksim sözleşmesi
Rızai taksimin tapuya işlenebilmesi için, malikler tarafından tapu müdürlüğüne başvurulmalı ve noter tasdikli sözleşme sunulmalıdır. Ancak, tapuya işlenebilmesi için resmi senet düzenlenmesi şartı aranmamaktadır. Medeni Kanun’a göre yazılı sözleşme yeterlidir.
Harçlar Kanunu’na göre, tapuda yapılacak rızai taksim işlemleri tapu harcına tabidir.
Harç, belediyece belirlenen emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.
Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınır (toplamda %4).
A ve B kişileri, 1.000 m² büyüklüğündeki bir arsaya %50 hissedar olsun. Bu kişilerin her biri 500 m²’lik alanı fiilen kullanmak istiyorsa, aralarında rızai taksim sözleşmesi yapabilirler. Bu sözleşmede A'nın kuzey kısmı, B'nin güney kısmı kullanacağı belirtilir.
Bu sözleşme:
Yazılı şekilde yapılır
Noterden onay alınır
Tapuya sunulursa resmi kayıt haline gelir
Miras yoluyla edinilen taşınmazlar elbirliği mülkiyeti kapsamında olur. Mirasçıların tamamının katılımıyla miras taksim sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşmenin geçerli sayılması için:
Tüm mirasçılar dahil olmalı
Terekenin tamamı paylaşılmalı
Terekenin borçları da bölüştürülmelidir
Eğer mirasçılar arasında küçük (reşit olmayan) varsa, taksim sözleşmesine kayyım atanması gerekir.
| Özellik | Rızai Taksim | Kazai Taksim |
|---|---|---|
| Yapılış Şekli | Tarafların kendi aralarında | Mahkeme kararıyla |
| Zorunluluk | Gönüllülük esaslı | Zorunlu (anlaşmazlık halinde) |
| Harç Durumu | Tapu harcı ödenir | Mahkeme ve tapu harcı ödenir |
| Tapuya Etkisi | Tapuya tescil edilirse geçerli olur | Mahkeme kararı ile tapuya işlenir |
Rızai taksim, hisseli taşınmazlarda kullanım kolaylığı ve anlaşmazlıkların önüne geçmek adına sıkça tercih edilen bir uygulamadır. Ancak bu sözleşmenin hukuken geçerli sayılması için mutlaka yazılı yapılması ve tapuya bildirilmesi gerekir. Aksi halde sadece taraflar arasında geçerli olur, üçüncü kişiler için bağlayıcılığı bulunmaz.