Şuyulandırma Nedir? Şuyulandırma Nasıl Yapılır?

Şuyulandırma, kelime anlamı olarak “ortaklaştırma” ya da “sahiplendirme” anlamına gelir. Gayrimenkul hukukunda şuyulandırma; bir taşınmazın, imar uygulamaları çerçevesinde başka taşınmazlarla birleştirilerek hisseli hale getirilmesidir. Türkçede kullanılmayan ancak teknik karşılığı “ortaklaştırma”dır.

Şuyulandırma, İmar Kanunu'nun 18. maddesi gereğince yapılan bir düzenleme olup, taşınmaz sahiplerinin rızası aranmaksızın uygulanabilir.

Şuyulandırma Ne Zaman ve Neden Uygulanır?

Belediyeler veya valilikler, imar planları doğrultusunda bazı bölgelerde parselasyon işlemleri yaparken, mevcut arsa ve arazileri birleştirerek yeniden düzenler. Bu düzenleme sırasında:

• Parseller yeni şekillerine uygun hale getirilir.

• İmar planında belirlenen yol, yeşil alan, park gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı (DOP) düşülür.

• Geri kalan alan ise hak sahiplerine hisseli, müstakil veya kat mülkiyetli şekilde dağıtılır.

Şuyulandırma Nasıl Yapılır? (Örnek Uygulama)

İmar planında en küçük parsel alanı 500 m² olarak belirlenmişse; 250 m² büyüklüğündeki iki komşu parsel, imar planına uygun hale getirilmek üzere birleştirilir. Bu durumda:

• Parsel sahipleri, artık aynı tapuda ortak olur.

• Taraflardan biri, diğerini tanımıyor olsa bile hissedar konumuna gelir.

Bu durumda ne olur?

• Hisseli hale gelen malikler, ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

• Ancak ilgili kurum, bölünmenin tekrar yapılmasına izin vermez çünkü yeni imar planı altında 500 m²'den küçük parsel oluşturmak hukuken mümkün değildir.

• Sonuç olarak yerin satılmasına ve bedelin hissedarlar arasında paylaştırılmasına karar verilir.

Şuyulandırma Hangi Hukuki Dayanaklara Sahiptir?

Şuyulandırma işlemleri, aşağıdaki mevzuatlara dayanılarak gerçekleştirilir:

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Madde 18

• 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatı

• 6785 sayılı İmar Kanununun Değişiklik Maddesi 10/c

• Şuyulandırma Yönetmeliği

Yetki Kimde? Belediye mi, Valilik mi?

• Belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse: Belediyeler yetkilidir.

• Bu sınırların dışında kalan yerlerde ise: Valilikler yetki sahibidir.

Şuyulandırmaya İtiraz Nasıl Yapılır?

Şuyulandırma işlemine karşı vatandaşların idari başvuru ve dava hakkı vardır:

1. İYUK m.11 gereği, işlemden etkilenen kişi, belediyeye yazılı başvuruda bulunarak işlemin kaldırılmasını, değiştirilmesini veya yeniden düzenlenmesini talep edebilir.

2. Bu başvuru, işlemin tebliğinden itibaren 60 gün içinde yapılmalıdır.

3. Belediye, 60 gün içinde yanıt vermezse talep reddedilmiş sayılır.

4. Talebin reddedilmesi durumunda, kişi idare mahkemesinde dava açabilir.

Taşınmazlarda Şuyulandırma Uygulaması

Şuyulandırma, özellikle aşağıdaki durumlarda uygulanır:

• Yol, park, yeşil alan gibi kamuya açık alanların oluşturulması

• Parsel şekillerinin imar planına uygun hale getirilmesi

• Hazineye ait taşınmazların belediyelere devri (tapu tahsis belgeli yerler dahil)

Şuyulandırma, İmarın Gizli Ortağı

Şuyulandırma, bireysel hak sahipliği ile kamu yararı arasında denge kurmaya çalışan bir uygulamadır. Ancak bilinmelidir ki:

• Rızaya dayalı değildir, resen yapılabilir.

• Ortaklığa zorlanma ve taşınmaz kaybı riski taşır.

• Şeffaf bir şekilde yürütülmediği takdirde hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle şuyulandırma yapılan bölgelerde taşınmaz sahiplerinin, hukuki danışmanlık almaları ve süreci yakından takip etmeleri büyük önem taşır.