Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, mal sahibi;
“Kiralananı esaslı biçimde onarma, değiştirme veya yeniden inşa etmek amacıyla bu duruma ihtiyaç duyuyorsa”
kiracının tahliyesini isteyebilir.
Esaslı Tadilat Olmalı:
Tadilat küçük çaplı değil, yapının bütününü veya işleyişini kökten etkileyecek türde olmalıdır (örneğin: binanın yıkılıp yeniden yapılması, kapsamlı güçlendirme, kolon-kiriş tadilatı gibi).
Kiracının Kullanımı Fiilen Engellenmeli:
Yapılacak iş, kiracının konutu veya iş yerini kullanmasını olanaksız hale getirmelidir.
Mahkeme Kararı Gerekir:
Ev sahibi doğrudan kiracıyı çıkaramaz; tahliye davası açması ve gerekçesini ispatlaması gerekir.
İyi Niyetli Olunmalı:
Tahliye sonrası 3 yıl boyunca aynı yer, başkalarına kiralanamaz (TBK m.355). Aksi takdirde kiracıya tazminat hakkı doğar.
| Tadilat Türü | Tahliye Nedeni Sayılır mı? |
|---|---|
| Boya, badana, kapı değişimi | ❌ Hayır |
| Duvar kırma, banyo/mutfak yenileme | ❌ Genelde hayır |
| Kolon-kiriş müdahalesi | ✅ Evet (mahkeme kararı gerekir) |
| Binanın güçlendirilmesi | ✅ Evet |
| Binanın yeniden inşası | ✅ Evet |
Hayır, yapamaz.
Ev sahibi, kiralanan taşınmaz üzerinde dilediği zaman tadilat yapma hakkına tek taraflı olarak sahip değildir. Taşınmaz, kira sözleşmesi boyunca kiracının kullanım hakkı altındadır. Bu nedenle:
Ev sahibi, sadece kiracının açık rızasıyla eve girip tadilat yapabilir.
Kiracı rıza göstermedikçe ev sahibinin eve müdahalesi konut dokunulmazlığının ihlali sayılır ve cezai yaptırımı vardır (TCK 116. madde).
🔹 İstisna: Zorunlu bakım (örneğin: su tesisatında patlama, çökme, yangın tehlikesi) gibi durumlarda kiracıya önceden bildirilerek müdahale yapılabilir.
Evet, ama belli şartlar altında.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, eğer:
Yapının esaslı onarımı,
Tamamen yeniden yapılması,
Güçlendirme veya yeniden inşa gibi işlemler yapılması gerekiyorsa,
ve bu işlemler sırasında kiracının orada oturması fiilen mümkün değilse, ev sahibi tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.
🔹 Ancak: Bu durumlarda ev sahibi önce noter aracılığıyla yazılı ihtarname göndermelidir.
Bu sorunun cevabı, tadilatın kiracı rızasıyla mı yapıldığına ve ne kadar sürdüğüne bağlıdır:
Tadilat nedeniyle ev kısmen kullanılamaz hale gelmişse, kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 301 ve 307’ye göre, mal sahibi ayıpsız kullanım sağlamakla yükümlüdür.
Kiracı evde kalamıyorsa ve bu durum geçiciyse, tadilat süresi boyunca kira alınmaması gerekir.
Eğer kira alınırsa, kiracı kira iadesi davası açabilir.
Ev sahibi, tadilat planı ve projesi hazır olduktan sonra, yani gerçekten esaslı ve kaçınılmaz bir tadilat planlandığında ihtarname göndermelidir.
Tahliye ihtarnamesi, dava açmadan önce en az 30 gün süre tanıyarak noter aracılığıyla gönderilmelidir.
İhtarnamede, tadilatın içeriği, süresi, ruhsat bilgisi ve tahliye talebinin yasal dayanağı (TBK 350. madde) belirtilmelidir.
🔹 Uygulamada en yaygın süre: 60 gün verilmesi uygun görülür.
| Soru | Yanıt |
|---|---|
| Ev sahibi istediği zaman tadilat yapabilir mi? | ❌ Hayır, kiracının rızası gerekir. |
| Tadilat için kiracı çıkarılabilir mi? | ✅ Evet, esaslı onarım gerekiyorsa ve dava açılırsa çıkarılabilir. |
| Tadilat süresi kiradan sayılır mı? | ✅ Evet. Kiracı kullanamıyorsa kira alınmamalı ya da indirim yapılmalı. |
| Tahliye ihtarnamesi ne zaman çekilir? | 📅 Tadilat öncesi, proje hazırlandıktan sonra, en az 30 gün önce. |
Mal sahibi tadilat planı/projesi hazırlar.
Gerekli izinler alınır (ruhsat, belediye izni vb.).
Kiracıya noter kanalıyla ihtar gönderilir.
Anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulur.
Mahkeme, şartlar oluştuysa tahliye kararı verir.
Tadilat tek başına tahliye için yeterli değildir. Esaslı ve zorunlu olmalı, resmi izinler alınmalı ve gerekirse mahkemeye başvurulmalıdır. Aksi durumda yapılan tahliye geçersiz sayılır ve kiracı hak iddia edebilir.
TARİH: [GG/AA/YYYY]
KİRACI: [Ad Soyad]
ADRES: [Kiralananın açık adresi]
KONU: Tadilat nedeniyle tahliye ihtarnamesi
Sayın [Kiracı Adı],
Tarafınızca kiralanmış olan [adres ve taşınmaz bilgisi] adresindeki taşınmazda, yapı güvenliği açısından zorunlu hale gelen kapsamlı tadilat ve güçlendirme çalışmaları yapılacaktır. Bu kapsamda; taşıyıcı sistemler dahil olmak üzere yapının tamamında esaslı yenileme yapılması planlanmaktadır.
Yapılacak tadilat, taşınmazın kullanımı süresince mümkün olmayacak ölçüdedir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca tarafınıza **tahliye ihtarı** gönderilmiştir.
Tarafınıza işbu ihtarname ile, en geç [60 gün sonrası bir tarih] tarihine kadar taşınmazı tahliye ederek teslim etmeniz gerekmektedir.
Bu süre sonunda tahliye sağlanmaması halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Saygılarımızla,
[Ev Sahibinin Adı Soyadı]
Adres: [Ev sahibinin adresi]
İmza:
[İlgili Sulh Hukuk Mahkemesi]’ne
DAVACI: [Ev sahibi adı, adresi, TC]
DAVALI: [Kiracı adı, adresi]
KONU: Tadilat nedeniyle kiralananın tahliyesi talebidir.
Davalı, maliki bulunduğum [adres bilgisi] adresindeki taşınmazda [başlangıç tarihi] tarihinden bu yana kiracı olarak oturmaktadır.
Söz konusu taşınmazda, yapı güvenliği nedeniyle zorunlu hale gelen kapsamlı bir tadilat ve taşıyıcı sistem müdahalesi yapılması planlanmaktadır.
Bu çalışmalar taşınmazın kullanımını olanaksız kılacak niteliktedir ve yapının tahliyesi olmadan gerçekleştirilmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, tahliye gereklidir.
Tarafa ihtarname ile bildirimde bulunulmuş, ancak davalı taşınmazı tahliye etmemiştir.
Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve ilgili sair mevzuat
Kira sözleşmesi
Tadilat projesi
Belediyeden alınan ruhsat/izin belgeleri
Noter ihtarnamesi
Tanık beyanları
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle,
Kiracının taşınmazdan tahliyesine,
Yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Saygılarımla,
[Tarih]
Davacı
[İmza]