Tarım Arazisine Ev Yapılır mı? Tüm Hukuki ve Yatırım Rehberi 2025

Tarım arazileri, hem üretim hem de yatırım açısından büyük önem taşıyor. Ancak bu arazilerin kullanımı, satışı, kiralanması, vergilendirilmesi ve imara açılması çeşitli kurallara tabidir. Bu rehberde tüm detaylarıyla ele aldık.

Tarım Arazisine Ev Yapılabilir mi?

• Yasal olarak ev yapılabilir, ancak Tarım ve Orman Bakanlığı’nın izniyle ve belirli şartlara bağlıdır.

• Arazinin en az 5.000 m² (5 dönüm) olması gerekir.

• Ev, toplam arazinin %5’ini geçemez (örneğin 5.000 m² tarlaya 250 m² ev).

• Ruhsatsız yapılan evler kaçak sayılır ve yıkım kararı alınabilir.

Tarım Arazisi Nasıl Arsaya Çevrilir?

1. İl/İlçe Tarım Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.

2. Toprak Koruma Kurulu onayı alınır.

3. Belediye ve Çevre, Şehircilik Bakanlığı’na imar planı teklifi sunulur.

4. İmar planına işlendiğinde arazi, arsa statüsü kazanır.

🛑 Mutlak tarım arazileri, imara açılması en zor sınıftır. Sadece kamu yararı durumlarında açılabilir.

Tarım Arazisi En Az Kaç Dönüm Olur?

• Tarla vasfı kazanabilmesi için arazi büyüklüğü 1.000 m² (0.1 ha) üstü olmalıdır.

• Ev yapılması veya bölünmesi için genellikle 5.000 m² ve üzeri büyüklük gerekir.

• Tarım amaçlı bölünmeler için asgari sınır: düz ovada 2 dönüm, dağlık arazide 1 dönüm olabilir (yerel planlara göre değişir).

Tarım Arazisi İmara Açılabilir mi?

• Evet, ancak tarım dışı kullanım izni ve imar planı değişikliği gerekir.

• Belediye mücavir alanı dışında ise il özel idaresi veya valilik izni gerekir.

• İmara açılan arazi ancak onaylı planla arsa statüsüne kavuşur.

Tarla ile Tarım Arazisi Aynı mı?

• Tarla, tarım arazilerinin bir türüdür. Her tarla tarım arazisidir; ancak her tarım arazisi tarla değildir.

• Örneğin, dikili tarım arazisi (zeytinlik, bağ vb.) tarla değildir.

Dikili Tarım Arazisi Nedir?

• Üzerinde çok yıllık bitki örtüsü (zeytin, bağ, meyve bahçesi vs.) bulunan arazilerdir.

• Koruma altındadır, yapılaşma neredeyse imkânsızdır.

Tarım Arazi Sınıfları

1. Mutlak Tarım Arazisi (en verimli topraklar)

2. Marjinal Tarım Arazisi (düşük verim)

3. Dikili Tarım Arazisi

4. Özel Ürün Arazisi

5. Sulu ve kuru tarım arazileri

Tarım Arazisine Yapılan Evler Yıkılacak mı?

• İzinsiz yapılar kaçak sayılır ve belediye ya da valilik tarafından yıkım kararı alınabilir.

• Yasal ev için mutlaka yapı ruhsatı ve tarım dışı kullanım izni gereklidir.

Tarlayı Arsaya Çevirmek İçin Nereye Başvurulur?

• İl Tarım Müdürlüğü → Toprak Koruma Kurulu → Belediye veya İl Özel İdaresi → Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü

Tarım Arazisi Kaç Dönüm Olursa Bölünür?

• Parselasyon sınırları belediye yönetmeliklerine göre değişir.

• En az bölünebilir parsel genellikle 2.000 m²’dir.

• Bazı yerlerde 5.000 m² altı bölünemez.

Tarım Arazisi Nasıl Kiralanır?

1. Hazine Arazisi (Devlet Arazisi):

• 10 yıllığına kiralanabilir.

• İhaleyle ya da başvuru sırasına göre verilir.

• Başvuru: İl/İlçe Tarım Müdürlüğü → Taşınmaz Mal Müdürlüğü

2. Özel Araziler:

• Noter onaylı kira sözleşmesi yapılır.

• ÇKS (Çiftçi Kayıt Sistemi) kaydı yapılabilir.

• Sözleşme süresi en az 1 yıl, maksimum 10 yıl olabilir.

Tarım Arazisi Vergisi Ne Kadar?

A. Emlak Vergisi

• Tarım arazilerinde emlak vergisi yoktur.
  (Belediye mücavir alanı dışında kaldığı sürece)

B. Zirai Kazanç Gelir Vergisi

• Küçük çiftçiler: %0,1 veya %2-4 stopaj

• Büyük çiftlik işletmeleri: %15 – %35 arasında gerçek usul vergilendirme