Trampa Nedir, Nasıl Yapılır? Tapu Trampası, Sözleşme Şartları ve Takas Farkı

Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde en az satış kadar önemli bir alternatif olan trampa, özellikle son yıllarda konut ve arsa yatırımlarında sıkça tercih edilmeye başlandı. Hem vergi avantajları hem de mülk değişiminin karşılıklı olması, trampayı cazip hale getiriyor. Peki trampa nedir, takastan farkı nedir, nasıl yapılır ve tapu masrafı ne kadardır? Tüm detayları bu yazıda bulabilirsiniz.

Trampa Nedir?

Trampa, bir malın başka bir malla değiş tokuş edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 282. maddesine göre:

"Taraflardan her birinin bir malı devretmeyi yüklendiği sözleşmelere trampa denir."

Gayrimenkul hukukunda trampa, genellikle arsa ile daire, arsa ile arsa, tarla ile konut gibi mülklerin birbirine karşılıklı olarak takas edilmesi şeklinde gerçekleşir.

Trampa ile Takas Arasındaki Fark Nedir?

Genelde birbirinin yerine kullanılan bu iki kelime aslında aynı şeyi ifade ediyor gibi görünse de hukuki olarak bazı farklar vardır:

Özetle:

Trampa, taşınmazların resmi şekilde karşılıklı değişimi iken; takas, taşınır malların özel ya da ticari değişimidir.

Gayrimenkul Trampası Nasıl Yapılır?

Trampa işlemi, iki taşınmazın birbirine karşılıklı devredilmesiyle gerçekleşir. İşlem şu adımlarla ilerler:

1. Taraflar Arasında Anlaşma Yapılır

• Hangi taşınmazların değiştirileceği belirlenir

• Emlak rayiç bedelleri hesaplanır

• Fark varsa denkleştirme tutarı (nakit ödemesi) belirlenir

2. Tapu Randevusu Alınır

Her iki taraf, e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden randevu alır.

3. Gerekli Belgeler Hazırlanır

• Tapuların aslı

• Kimlikler

• Vergi numarası (şirketler için)

• Vekâletname (varsa)

• Emlak beyan değerleri

• Harç ödemeleri

4. Tapuda Trampa Sözleşmesi İmzalanır

Taraflar, karşılıklı olarak devir taahhüdünde bulunur. Tapu müdürü huzurunda imza atılır ve işlem gerçekleştirilir.

5. Yeni Tapular Teslim Edilir

Her iki taraf da artık yeni taşınmazın resmi malikidir.

Trampa Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Trampa, taşınmaz mallarla ilgili olduğunda, resmi şekilde tapuda yapılmadıkça geçersizdir. Bu nedenle:

Trampa sözleşmesinin geçerli olması için:

• Resmi yazılı şekilde yapılmalıdır

• Taraflar rızayla işlem yapmalıdır

• Her iki mal için de mülkiyet devri taahhüdü olmalıdır

• Tapuda işlem tamamlanmalıdır

Noter Onayı Yeterli mi?

Hayır. Noter onaylı sözleşme, trampa için ön hazırlık olabilir ama asıl geçerli olan işlem tapuda gerçekleşmelidir.

Trampada Tapu Masrafı Ne Kadar? (2025)

Her iki taşınmaz için ayrı ayrı tapu harcı alınır. 2025 yılı itibarıyla, tapu harç oranı %4 (alıcı %2 – satıcı %2) olarak belirlenmiştir.

Örnek Hesaplama:

A kişisi 1.000.000 TL’lik arsa veriyor,
B kişisi de 1.000.000 TL’lik konut.

Her iki taraf da ayrı ayrı 20.000 TL harç öder.

Buna ek olarak:

• Döner sermaye bedeli: ~850 TL

• Tapu hizmet bedeli: ~500 TL

• Denkleştirme varsa: O tutar ayrıca beyan edilir (örneğin A kişisi fazladan 200.000 TL veriyorsa)

Trampa Yetkisi Nedir? Nasıl Kullanılır?

Bir kişinin başka biri adına trampa yapabilmesi için özel yetki içeren vekâletname gereklidir. Bu yetki:

• Noterde hazırlanır

• “... taşınmazı trampa etmeye, devir etmeye, diğer taşınmazla değiştirmeye yetkilidir” ibaresi açıkça yazmalıdır

• Tapuda sadece bu yetki varsa işlem yapılır

Trampa yetkisi genel vekâlet içinde de olabilir ama özellikle belirtilmesi gerekir.

Trampa Sorunu Nasıl Çözülür?

Trampa işlemlerinde sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

1. Taşınmazların Değer Eşitsizliği

Taraflardan biri mağdur olabilir. Bu durumda:

• Denkleştirme bedeli belirlenmeli

• Yazılı olarak belirtilmeli

• Gerekirse noter sözleşmesine eklenmelidir

2. Taraflardan Biri Cayarsa

Tapuda işlem tamamlanmamışsa, dava açılarak sözleşmenin ifası istenebilir. Noter sözleşmesi varsa cayma tazminatı talep edilebilir.

3. Vekâlet Sorunu

Tapuda işlem sırasında vekâlet geçersizse işlem iptal edilir. Vekâlet belgesi güncel ve özel yetkili olmalıdır.

4. Vergisel Sorunlar

Denkleştirme bedelleri beyan edilmezse vergi cezası doğabilir. Tüm bedeller gerçek rayiç değer üzerinden beyan edilmelidir.

Trampa Hangi Durumlarda Avantajlıdır?

• Satış vergisinden kaçınmak isteyen yatırımcılar için

• Emlak vergisi farkı düşük olan taşınmazlar arasında değişim yapılacaksa

• Düşük nakitli işlemlerde nakit denkleştirmesiyle yapı değişimi isteniyorsa

• Kat karşılığı inşaat ya da arsa geliştirme projelerinde

Trampa İşlemi İçin Gerekli Belgeler

Trampa Hukuki ve Vergisel Açıdan Doğru Yönetilmelidir

Trampa, karşılıklı mülk değişiminin resmi ve güvenli yoludur. Ancak tapu devri, denkleştirme bedeli, vekâletname gibi detayların eksiksiz hazırlanması şarttır. Uygun yapılmadığında, taraflardan biri ciddi mağduriyet yaşayabilir.

Bu nedenle, trampa işlemine girmeden önce gayrimenkul danışmanı, hukukçu veya mimar desteği almak uzun vadede kazanç sağlar.