Apartman ve site yönetiminde en yetkili karar organı olan kat malikleri kurulu, birçok hukuki ve idari sürecin temel taşıdır. Bu kurul, apartman veya siteye dair alınması gereken kararların ortak bir zeminde görüşülmesini ve oy çokluğu ile uygulanmasını sağlar. Peki kat malikleri kurulu ne işe yarar, kimlerden oluşur, hangi kararları alabilir ve kararlarının bağlayıcılığı nedir?

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir apartmanda veya sitede bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) olan tüm maliklerin oluşturduğu karar organıdır. Bu kurul, taşınmazın yönetimiyle ilgili en önemli kararların alındığı resmi bir toplantı mekanizmasıdır. Kurul, genellikle yılda bir kez olağan olarak toplanır. Ancak olağanüstü durumlarda malikler veya yönetici tarafından olağanüstü toplantıya çağrılabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?

Kat malikleri kurulu yalnızca maliklerden, yani tapuda ismi yazılı olan kat sahiplerinden oluşur. Kiracılar, bu kurula katılamaz veya oy kullanamazlar. Malikler isterse vekâlet yoluyla bir başkasını temsilci olarak gönderebilir. Ancak vekilin yetkisinin noterden veya yazılı olarak belgelenmesi gerekir.

Eğer bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse (örneğin ortak mülkiyet söz konusuysa), bu daire için toplantıda sadece bir oy hakkı vardır.

Kat Malikleri Kurulu Ne İşe Yarar?

Kat malikleri kurulu, apartman veya site yönetimiyle ilgili temel kararların alınmasında yetkilidir. Bu kurulun amacı, ortak yaşamın düzenlenmesi ve mülkiyetin etkin şekilde yönetilmesini sağlamaktır. Aşağıda kurulun görev alanları yer almaktadır:

1. Yönetici Seçimi ve Görevden Alma

Apartman yöneticisi veya yönetim kurulu bu toplantılarda seçilir. Ayrıca yönetici görevini yerine getirmiyorsa kurul kararıyla görevden alınabilir.

2. Bütçe ve Aidat Belirleme

Apartmanın yıllık bütçesi oluşturulur ve buna göre kat maliklerinden alınacak aidatlar belirlenir. Gider kalemleri, bakım-onarım masrafları ve tahmini maliyetler görüşülerek karar altına alınır.

3. Ortak Alanların Kullanımı

Otopark, bahçe, çatı, sığınak gibi ortak alanların nasıl kullanılacağına karar verilir. Örneğin, çatıya güneş paneli kurulması gibi kararlar kat malikleri kurulunun onayına tabidir.

4. Tadilat ve Yenileme İşleri

Binada yapılacak dış cephe yenilemesi, mantolama, asansör değişimi gibi yapısal işler için kurul kararı gereklidir. Bu tür işlerde genellikle oybirliği veya 4/5 oy çokluğu aranır.

5. Şikayetlerin Değerlendirilmesi

Komşuluk ilişkilerini etkileyen davranışlar, gürültü şikayetleri veya kat maliklerinden gelen itirazlar kurulda görüşülür.

6. Hukuki İşlemler ve Davalar

Apartman lehine açılacak davalar veya ortak giderleri ödemeyen malikler hakkında icra işlemleri başlatılması gibi kararlar da kurul tarafından alınır.

Kat Malikleri Kurulu Hangi Kararları Alabilir?

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aşağıdaki konularda karar alma yetkisine sahiptir:

Kararların alınması genellikle çoğunluk esasına dayanır. Ancak bazı özel durumlarda nitelikli çoğunluk ya da oybirliği aranabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Bağlayıcılığı

Kat malikleri kurulunda alınan kararlar bağlayıcıdır ve hem kat maliklerini hem de kiracıları etkiler. Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen malik de bu kararlarla bağlıdır. Özellikle aidat, yönetici seçimi ve bütçe gibi konularda alınan kararlar resmi nitelik taşır ve icra yoluyla uygulanabilir.

Bir malik, kurul kararına itiraz etmek isterse bu karara karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Ancak dava açmak kararın uygulanmasını durdurmaz. Mahkeme kararıyla iptal edilene kadar yürürlükte kalır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Kimler Katılmazsa Ne Olur?

Toplantıya gelmeyen malik, karar alma sürecine katılamaz ancak alınan kararlardan yine de sorumlu olur. Katılmayan malik için alınan kararlar, katılanlar gibi bağlayıcıdır.

Ancak bazı durumlarda toplantı yetersayıya ulaşamazsa (örneğin ilk toplantıda yeterli sayıda malik yoksa), ikinci bir toplantı yapılır. İkinci toplantı, katılanların salt çoğunluğuyla yapılabilir. Yani daha az kişiyle de karar alınabilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Kuralları

Toplantıların hukuka uygun olması için aşağıdaki kurallara dikkat edilmelidir:

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Uyulmaması Durumu

Eğer bir malik kurul kararlarına uymuyorsa, yönetici bu durumu yazılı olarak ihtar edebilir. Uyarıya rağmen aidat ödememek, ortak alanlara zarar vermek veya yönetim planına aykırı hareket etmek gibi durumlar sürerse, kat malikine karşı yasal yollara başvurulabilir.

Kat malikleri kurulu, apartman ve site yaşamının düzenlenmesinde en yüksek karar merciidir. Kurulun aldığı kararlar bağlayıcıdır ve maliklerin ortak menfaatleri doğrultusunda düzenlenir. Bu nedenle her kat malikinin toplantılara katılması ve alınan kararlara saygı göstermesi, hem apartmanın düzeni hem de bireysel haklar açısından büyük önem taşır.