Konut piyasasında sıkça karşılaşılan durumlardan biri de kiracılı ev satışıdır. Peki, içinde kiracı bulunan bir ev satılabilir mi? Satış sürecinde alıcı ve satıcıyı neler bekler? Kiracılı ev satın almak avantaj mı, yoksa risk mi taşır? Bu yazıda tüm bu soruların yanıtlarını bulabilir, kararınızı daha sağlıklı verebilirsiniz.
Evet, kiracılı ev yasal olarak satılabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre bir gayrimenkulün el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesinin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Yeni ev sahibi, mevcut kiracının haklarını devralmış olur. Bu durum, "kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olmasa bile" geçerlidir.
Evi satın alan kişi, kiracının mevcut kira sözleşmesini devralmış olur. Yeni ev sahibinin iki seçeneği vardır:
Yeni ev sahibi, kiracıdan memnunsa sözleşmeyi aynı şartlarda sürdürebilir. Bu durumda:
Kira ödemeleri artık yeni mal sahibine yapılır.
Sözleşme bitimine kadar kiracının tahliyesi talep edilemez.
Sözleşme sona erdiğinde uzatma veya tahliye seçenekleri değerlendirilir.
Eğer yeni ev sahibi evi kendi kullanım amacıyla almışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre bir aylık süre içinde noter kanalıyla ihtar çekerek tahliye talebinde bulunabilir. Ancak tahliye için:
Satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapılması gerekir.
Tahliye için kiracıya 6 ay süre tanınır.
Kiracı tahliye etmezse dava açılması gerekebilir.
Kiracılı ev, satın alındığı andan itibaren düzenli bir kira geliri sağlar. Yatırım amaçlı düşünenler için cazip bir seçenektir.
Kiracılı evler, boş evlere göre bazen daha düşük fiyatla satılabilir. Özellikle tahliye sürecinin yaratacağı zorluklar nedeniyle satıcı indirim yapabilir.
Kira geliriyle birlikte gayrimenkul yatırımında amortisman süresi kısalabilir, bazı durumlarda gider gösterme imkanı doğabilir.
Yeni mal sahibi evi kendisi kullanmak istese bile tahliye süreci noter ihtarı, 6 aylık süre ve olası dava süreciyle zaman alabilir. Bu durum:
Kiracı iş birliğine yanaşmazsa uzayabilir.
Tahliye davası açılması gerekebilir.
Mevcut kiracı, piyasaya göre düşük kira ödüyor olabilir. Yeni ev sahibi, mevcut sözleşmeye sadık kalmak zorundadır. Ancak sözleşme bitiminde yasal oranda zam yapılabilir.
Kira sözleşmesinin süresi, içeriği ve özel hükümleri dikkatlice incelenmelidir. Bazı sözleşmeler tahliye hakkını kısıtlayabilir veya belirli şartlara bağlayabilir.
Kira sözleşmesi yazılı mı, noter onaylı mı?
Kira bedeli rayiç seviyede mi?
Kira ödemeleri düzenli mi?
Kiracının tahliyesi planlanıyor mu?
Evin içinde ciddi tadilat ihtiyacı var mı?
Sözleşmede tahliye ya da özel şartlar var mı?
Gerekirse bir avukat ya da gayrimenkul danışmanıyla sözleşme detayları incelenmelidir.
Eğer yatırım odaklı düşünüyorsanız, kiracılı ev avantajlı olabilir. Mevcut kira geliri, alım sonrasında size doğrudan kazanç sağlar. Ancak evi kendi kullanımınız için alıyorsanız, kiracının tahliyesi konusunda karşılaşabileceğiniz hukuki ve pratik zorlukları iyi analiz etmeniz gerekir.
Kiracılı ev alımı bir risk değil, doğru yönetildiğinde stratejik bir yatırımdır.