Kat karşılığı inşaat projeleri ya da müteahhitten daire alımları, belirli bir teslim süresi üzerinden planlanır. Ancak bu süre içinde inşaatın tamamlanmaması, ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Peki, inşaat teslim süresi gecikirse arsa sahibi ya da daire alıcısı ne yapabilir? Yasal haklar nelerdir? Gecikmeye ilişkin tazminat alınabilir mi?

Bu yazıda, inşaat teslim gecikmelerine dair tüm hukuki detayları sade bir dille açıklıyoruz.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Teslim Süresi Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi arsasını bir müteahhite verir ve karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alır. Bu sözleşmelerde teslim tarihi genellikle açıkça yazılır.

✅ Bu tarih, müteahhidin yapım süresi içinde işi tamamlayıp iskan alarak daireleri teslim etmesi gereken sınırdır.

Teslim süresinin uzaması;

Müteahhit İnşaatı Zamanında Teslim Etmezse Ne Olur?

Eğer müteahhit, sözleşmede belirtilen teslim süresi içinde inşaatı tamamlamazsa, hukuken temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibinin veya konut alıcısının bazı hakları doğar:

1. Gecikme Tazminatı Talep Etme Hakkı

Sözleşmede belirtilmişse, gecikme durumunda müteahhit her gün ya da her ay için cezai şart (gecikme bedeli) ödemek zorundadır.

Örneğin:

Müteahhit daireleri 24 ayda teslim edeceğini beyan etmişse, 25. ayda teslim etmiyorsa, sözleşmedeki gecikme tazminatı maddesi devreye girer.

Gecikme tazminatı oranı serbestçe belirlenebilir. Uygulamada:

Not: Eğer sözleşmede cezai şart yoksa bile, arsa sahibi genel hukuk kuralları gereği gerçek zararının tazminini talep edebilir.

2. Sözleşmenin Feshi Hakkı

Gecikme belirli bir sınırı aşarsa (örneğin 6 ay – 1 yıl gibi), arsa sahibi ya da konut alıcısı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Bu durumda:

Ancak bu aşamada profesyonel hukuki destek alınması önerilir çünkü sözleşmenin detayları ve mahkemeye sunulacak belgeler çok önemlidir.

3. İnşaatın Tamamlanmasını Mahkeme Yoluyla Talep Etme

Arsa sahipleri, “teslim süresi geçti ama ben dairemi istiyorum” diyorsa; mahkemeye başvurarak:

Mahkemeler genellikle bilirkişi ataması yaparak inşaatın ne aşamada kaldığını inceler. Müteahhit işini terk etmişse, mahkeme başka bir müteahhit atayarak projenin tamamlanmasına karar verebilir.

Daire Alıcısının Hakları (Müteahhitten Konut Alanlar)

Sadece arsa sahipleri değil, projeden konut satın alan tüketicilerin de ciddi hakları vardır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bu konuda oldukça açık:

- Tüketiciye Tanınan Temel Haklar:

Gecikme Süresi İçin Makul Gecikme Savunması

Bazı durumlarda müteahhit “mücbir sebep” savunması yapabilir:

Ancak bu gibi durumların ispat edilmesi gerekir. Sadece "malzeme bulamadım" veya "ekip gecikti" gibi savunmalar, makul kabul edilmez. Bu gibi gerekçelerle sözleşme ihlali ortadan kalkmaz.

Uygulamada Karşılaşılan Gecikme Süreleri ve Sonuçları

Türkiye’de yapılan araştırmalara göre, birçok konut projesinde 3 ila 12 ay arası gecikmeler yaşanabiliyor. Bu durumun sonuçları:

🔴 Kiraya verilecek dairelerin teslimi geciktiğinde kira kaybı
🔴 Oturmak için alınan ev teslim edilmezse, ek kira yükü
🔴 Banka kredisiyle ev alındıysa; taksitler ödenirken ev alınamamış olur
🔴 İnşaat yarım kalırsa tapu devri de yapılamaz, yasal belirsizlik doğar

Nasıl Önlem Alınmalı? (Sözleşmeye Eklenecek Maddeler)

İnşaat teslim gecikmesini önlemek için yapılması gereken en önemli şey: Sözleşmeyi güçlü ve açık yazmak.

Sözleşmede yer alması önerilen maddeler:

Mahkemeye Başvuru Süreci

Eğer uzlaşma sağlanamıyorsa, müteahhit aleyhine şu yollar izlenebilir:

  1. İcra takibi başlatmak

  2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tazminat veya fesih davası açmak

  3. Tüketici Mahkemesi’ne başvurmak (konut alıcıları için)

Süreç genellikle birkaç yıl sürebilir ancak haklı olan taraf lehine ciddi tazminatlar çıkmaktadır.

Sonuç: Hakkınızı Bilmiyorsanız Gecikmeyi Kabul Etmiş Sayılırsınız

İnşaat teslim sürelerinin gecikmesi, ne yazık ki sektörde sık yaşanan bir sorun. Ancak arsa sahipleri ve alıcılar haklarını bilir, sözleşmelerini sağlam yapar ve gecikme durumunda çekinmeden yasal yollara başvurursa; hem mağduriyet yaşamaz, hem de müteahhitlerin daha özenli davranmasını sağlar.

Unutmayın: Söz uçar, yazı kalır. Teslim tarihi, gecikme cezaları ve fesih hakları yazılı değilse, mahkemede hak talep etmek çok zorlaşır.