Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartları, Noter Masrafı ve Tüm Detaylar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye'de özellikle büyükşehirlerde sıkça tercih edilen bir arsa değerlendirme yöntemidir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bu sözleşme türü, hem yatırımcıya hem de arsa sahibine kazançlı bir ortaklık modeli sunar. Peki, kat karşılığı sözleşme nedir, nasıl yapılır, noter masrafları ne kadardır ve yasal süresi nasıl işler? Tüm detayları bu içerikte ele alıyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin arsasını müteahhite vererek, karşılığında tamamlanan projeden belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkân vb.) alma üzerine kurulu bir anlaşmadır. Müteahhit ise inşaatı kendi imkânları ile yapar ve sözleşmede belirtilen oranda daireleri arsa sahibine teslim eder. Kalan daireleri ise kendisi satışa sunabilir.
Bu sözleşme türü resmi adıyla "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak da anılır.
Kat Karşılığı Sözleşme Yazılı Olmak Zorunda Mıdır?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yazılı olmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun gereğince, taşınmazla ilgili yapılan sözleşmelerin geçerli olması için resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Bu nedenle bu tür sözleşmelerin mutlaka noter onaylı ve yazılı olması zorunludur. Aksi halde, ileride yaşanacak anlaşmazlıklarda sözleşme geçersiz sayılabilir.
Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar:
-
Arsa sahibinin ve müteahhidin kimlik ve iletişim bilgileri
-
Arsanın tapu bilgileri
-
İnşa edilecek binanın teknik özellikleri
-
Kat karşılığı oranı (örneğin %50-%50 paylaşım)
-
Teslim süresi ve cezai şartlar
-
Ruhsat alma ve iskan süreci
-
Müteahhidin alacağı bağımsız bölümler
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Noter Masrafı Ne Kadardır?
Kat karşılığı sözleşme noter huzurunda yapılacağı için belli bir noter masrafı ortaya çıkar. Bu masraf genellikle sözleşmenin sayfa sayısına, toplam sözleşme tutarına ve noterlik ücret tarifesine göre değişkenlik gösterir.
2025 Yılı Ortalama Noter Masrafı:
-
Ortalama sözleşme ücreti: 1.500 TL - 4.000 TL
-
Sözleşme nüsha sayısı ve her ek sayfa için: 50 TL – 100 TL arası ek ücret
-
Tercüman veya şahit istenirse, ek ücretler uygulanır.
Noter masrafı genellikle müteahhit tarafından karşılanır, ancak taraflar arasında farklı bir mutabakat da yapılabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı Süresi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde zamanaşımı süresi, genel anlamda 10 yıl olarak kabul edilir. Ancak uygulamada sözleşmede yer alan hükümlere, iş teslim tarihine ve meydana gelen hukuki ihtilafa göre bu süre değişebilir.
Örnekler:
-
Müteahhit inşaatı eksik teslim ederse, arsa sahibi teslim tarihinden itibaren 10 yıl içinde dava açabilir.
-
Müteahhit hak edişini alamadığını iddia ediyorsa, işin tamamlandığı tarihten itibaren 10 yıl içinde talepte bulunabilir.
Unutulmamalıdır ki; zamanaşımı süreleri bazı durumlarda durabilir veya kesilebilir. Bu nedenle hukuki danışmanlık alınması önemlidir.
Müteahhite Kat Karşılığı Arsa Vermek Mantıklı mıdır?
Bu sorunun cevabı arsa sahibinin hedeflerine, müteahhidin güvenilirliğine ve piyasa koşullarına göre değişir. Ancak genel olarak değerlendirildiğinde, arsa karşılığı inşaat modeli risksiz finansman açısından caziptir.
Avantajları:
-
Arsa sahibinin cebinden para çıkmaz.
-
Müteahhit inşaatı kendi kaynaklarıyla yapar.
-
Tamamlanan projede değer artışı olur.
-
Arsa sahibinin payına düşen daireleri satması kolaylaşır.
Riskleri:
-
Müteahhidin işi yarım bırakması
-
Teslim süresinin gecikmesi
-
Kalitesiz işçilik
-
Ruhsat ve belediye işlemlerinin aksaması
-
Dairelerin değerinin sözleşmedeki beklentiyi karşılamaması
Risklerden Korunmak İçin:
-
Güvenilir müteahhit seçilmeli
-
Sözleşme mutlaka bir avukat eşliğinde hazırlanmalı
-
İnşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlanmamalı
-
Geçici hak ediş takvimi hazırlanmalı
Kat Karşılığı Oranı Nasıl Belirlenir?
Oranlar genellikle %40 - %60 arasında değişir. Bu oranlar şu kriterlere göre şekillenir:
-
Arsanın konumu
-
İmar durumu
-
Arsanın büyüklüğü
-
Piyasa değeri
-
İnşaat maliyetleri
Örneğin, merkezi bir bölgede, ruhsatı hazır bir arsa için müteahhit %50 gibi bir oranla teklif verebilirken, zorluk derecesi yüksek, ruhsatı alınmamış bir arsa için oran %30'a kadar düşebilir.
Kat Karşılığı Sözleşme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
İnşaat Ruhsatı: Ruhsat alınmadan kazıya başlanmamalı.
-
Teminat Mektubu: Müteahhitin işi tamamlayacağına dair banka teminatı istenebilir.
-
Zaman Çizelgesi: İnşaatın ne kadar sürede tamamlanacağı net olarak belirtilmeli.
-
Cezai Şartlar: Gecikme, eksik teslim veya iş bırakma durumunda uygulanacak cezalar açıkça yazılmalı.
-
Kat irtifakı kurulumu: İnşaat başlamadan önce arsa üzerinde kat irtifakı kurularak paylar güvenceye alınmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği Nasıl Hazırlanır?
Bu tür sözleşmelerde hem arsa sahibini hem de müteahhiti koruyacak detaylı bir metin oluşturulmalıdır. Aşağıda sade bir taslak sunulmuştur:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnek Başlığı:
Not: Sözleşmelerin detaylı ve hukuka uygun şekilde hazırlanması için mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatıyla çalışılması önerilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri için maliyetsiz kazanç sağlayan, müteahhitler için ise arsa edinmeden proje üretme fırsatı sunan etkili bir modeldir. Ancak bu modelin güvenli ve kazançlı olabilmesi için sözleşmenin noter onaylı, yazılı ve detaylı bir şekilde hazırlanması şarttır. Müteahhidin güvenilirliği, imar durumu ve inşaat süreci titizlikle takip edilmelidir.