Gayrimenkul sektöründe en çok karşılaşılan sorunlardan biri hisseli tapular ve bu tapuların paylaşımıdır. Bu kapsamda devreye giren en önemli işlemlerden biri ise hisseli ifraz olarak adlandırılır. Peki, hisseli ifraz nedir? Hisseli tapu nasıl bölünür? İfraz işlemi nasıl yapılır ve hangi belgeler gerekir? Tüm bu soruların cevaplarını yazımızda bulabilirsiniz.
İfraz Nedir?
İfraz kelime anlamı olarak “ayırma, bölme” demektir. Gayrimenkul hukukunda ise ifraz; tek bir parselde kayıtlı bir taşınmazın, imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak birden fazla bağımsız parsele bölünmesi işlemidir. Bu işlem sonunda her parça ayrı tapu haline gelir ve bağımsız birer mülk olur.
Hisseli ifraz, birden çok kişi adına kayıtlı (hisseli) bir taşınmazın, hissedarlar arasında fiziksel olarak bölünerek herkesin payına düşen kısmın bağımsız bir parsel olarak ayrılmasıdır. Bu işlem sonucunda, her hissedar kendine ait bağımsız tapuya sahip olur.
Örnek:
10 dönümlük bir tarla 5 kişi adına hisseliyse, hisseli ifraz ile bu tarla beşe bölünür ve her kişiye 2 dönümlük tapulu bir parsel düşer.
Hisseli İfraz Neden Yapılır?
-
Hissedarlar arasında anlaşmazlıkların önlenmesi
-
Satış veya devrin kolaylaştırılması
-
Miras paylaşımı sürecinde tapuların ayrılması
-
Her hissedara ait kullanım alanının netleştirilmesi
-
Yatırım veya imar planları doğrultusunda bölünme ihtiyacı
Hisseli Tapu ile İfraz Arasındaki Fark
-
Hisseli tapu: Aynı parselde birden fazla kişinin ortak hakkı olduğunu gösterir, sınırlar belirli değildir.
-
İfraz sonrası tapu: Her kişinin parseli fiziksel olarak ayrılmış ve sınırları belirlenmiş olur.
Hisseli İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?
-
Hissedarların anlaşması: Tüm hissedarların ifraz işlemine rıza göstermesi gerekir.
-
Harita mühendisinden ifraz projesi alınması: Serbest harita/kadastro mühendisi, arazinin imar durumuna göre bölünmesini projelendirir.
-
Kadastro ve belediye onayı: Hazırlanan ifraz projesi ilgili belediyeye (ya da İl İdare Kurulu’na) sunulur. Onay alınması gerekir.
-
Tapuya tescil: Belediye veya kadastro müdürlüğünün onayının ardından tapu müdürlüğüne başvurularak işlemler tamamlanır.
Gerekli Belgeler
Hisseli Tarlada İfraz Nasıl Yapılır?
Tarım arazilerinde ifraz işlemi Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde yapılır. Her ilin tarım müdürlüğü, ifraz için asgari büyüklükleri belirler. Örneğin tarla vasfındaki bir arazinin ifrazı için:
-
Mutlak tarım arazilerinde: En az 2.000 m²
-
Sulu tarım arazilerinde: En az 5.000 m²
-
Kuru tarım arazilerinde: En az 10.000 m²
şartı aranabilir.
Hisseli Tapunun Dezavantajları
-
Paydaşlar arasında satış, kullanım ve tasarruf kısıtlıdır.
-
Her satış için tüm hissedarların onayı gerekebilir.
-
İmar ve yapılaşma süreci zorlaşır.
-
Hisseli mülkler değerleme ve bankacılık açısından daha az tercih edilir.
-
Şufa (ön alım hakkı) hakkı doğabilir.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nedir?
Hissedarlar birbirlerinin hisselerini satarken, öncelik diğer hissedarlara aittir. Bu öncelik hakkına şufa hakkı denir. Eğer bir hissedar başka birine hissesini satarsa, diğer hissedarlar dava açarak bu hakkı kullanabilir.
Şufa hakkını önlemek için:
Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?
-
Tüm hissedarların rızası alınır.
-
İfraz projesi hazırlanır.
-
Kadastro onayı ve belediye onayı alınır.
-
Tapuda her kişi adına ayrı tapu düzenlenir.
İfraz Masrafı Ne Kadar?
İfraz işleminin maliyeti; arsanın büyüklüğüne, belediyenin aldığı karar harcına, tapu harcına ve mühendise ödenecek ücrete göre değişir. Ortalama masraflar:
-
Tapu harcı: Taşınmaz değerinin %0.20’si
-
Döner sermaye bedeli: 800-1500 TL arası
-
Mühendislik ve proje ücreti: 5.000 – 20.000 TL arası
(İl, taşınmazın büyüklüğü ve konumuna göre değişir.)
Hisseli İfrazın Gayrimenkul Değerine Etkisi
-
Doğru yapılan ifraz işlemiyle her parselin değeri artırılabilir.
-
Ancak küçük parseller bazen daha düşük değerlenebilir.
-
Yola cephesi olan, imara uygun her parsel daha cazip hale gelir.
Hisseli Tapu Normal Tapuya Döner mi?
Evet, hisseli tapu ifraz edilip paylar fiziksel olarak ayrıldıktan sonra herkesin kendi tapusu olur. Böylece normal tapu statüsüne kavuşur.
Hisseli Tapuyu Ayırmak Mantıklı mı?
Hisseli ifraz, özellikle ortak mülkiyetlerde sorun yaşanmasını engelleyen etkili bir yöntemdir. Mirasçılar arasında paylaşım kolaylaşır, mülk daha rahat satılır, krediye uygun hale gelir. Ancak işlem sırasında teknik ve hukuki destek almak önemlidir.
