Tapuda Şerh Ne Demektir? Satışa Engel mi? E-Devlet, Noter, Hisseli Tapu Şerh İşlemleri

Tapuda “şerh” kavramı, taşınmaz alım-satımı, kira sözleşmeleri, haciz işlemleri, intifa hakkı gibi birçok alanda karşımıza çıkmaktadır. Peki, tapuda şerh ne demek? Satışa engel midir? Kimler koyabilir? Ne zaman ve nasıl kaldırılır? İşte bu yazıda, tapuda şerh işlemi hakkında merak ettiğiniz tüm soruların yanıtlarını sade ve anlaşılır bir dille bulabilirsiniz.

Tapuda Şerh Ne Demek?

Tapuda şerh; bir taşınmazın tapu kütüğüne düşülen ve mülkiyet hakkını sınırlamayan ancak üçüncü kişilere karşı etkili olan bir kayıt türüdür. Şerh sayesinde, bir hakkın korunması ve başka kişilere karşı ileri sürülebilmesi mümkün hale gelir.

Örneğin:

• Satış vaadi sözleşmesi,

• Kira sözleşmesi,

• Haciz kararı,

• İntifa hakkı gibi durumlarda tapuya şerh konabilir.

Bu kayıtlar taşınmazın sahibini değiştirmez, ama taşınmazla ilgili tasarruf haklarını kısıtlayabilir veya belirli yükümlülükler oluşturabilir.

Tapu Devrinde Şerh Koymak Ne Anlama Gelir?

Tapu devri sırasında, taraflar arasında yapılan sözleşmeler (örneğin satış vaadi) tapuya şerh edilerek güvence altına alınabilir. Bu sayede:

• Taşınmaz başkasına satılsa dahi şerh koyduran kişi hakkını koruyabilir.

• Şerh konulan sözleşme, üçüncü kişilere karşı geçerli hale gelir.

• Alıcının şerh hakkında bilgisi olur ve taşınmazın durumu şeffaflaşır.

Özellikle inşaat şirketlerinin kat karşılığı anlaşmalarında bu yöntem sıkça kullanılır.

Tapuda Şerh Olduğunu Nasıl Anlarız?

Tapuda şerh olup olmadığını öğrenmenin yolları:

1. Tapu Müdürlüğü’nden resmi tapu kaydı almak (taşınmazın beyanlar, şerhler bölümü incelenir).

2. e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü > “Tapu Bilgileri Sorgulama” ekranına girerek tapunun detayları kontrol edilebilir.

3. Tapunun “beyanlar” veya “şerhler” bölümü incelenerek aktif kayıtlar görülebilir.

Noterde Tapuya Şerh Koymak Ne Demektir?

Noterde yapılan bazı sözleşmelerin (örneğin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) geçerli olabilmesi ve üçüncü şahıslara karşı korunabilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Noterde işlem tamamlandıktan sonra taraflar tapuya giderek şerh talebinde bulunur.

Bu işlem yapılmadığında, sözleşme yalnızca taraflar arasında geçerli olur, ancak tapu siciline işlenmediği için üçüncü kişilere karşı hukuki bağlayıcılığı olmaz.

Tapuda Şerh Varsa Ne Olur?

Tapuda şerh olması demek, taşınmazın kullanım, devir ya da satışında bazı sınırlamaların veya uyarıların bulunduğu anlamına gelir. Örneğin:

• Kira şerhi varsa, yeni malik kiracıyı çıkartamaz.

• Satış vaadi şerhi varsa, taşınmazın başkasına satılması hukuki sonuç doğurur.

• İhtiyati tedbir şerhi varsa, satış işlemi yapılamaz.

Şerhin niteliğine göre satışa engel teşkil edebilir veya sadece alıcıyı bilgilendirici nitelikte olabilir.

Tapuda Şerh Kaç Yıl Geçerli?

Şerhin geçerlilik süresi türüne göre değişiklik gösterir:

• Kira şerhi: Genellikle 10 yıl geçerli.

• Satış vaadi şerhi: En fazla 5 yıl.

• İntifa hakkı şerhi: Süresiz olabilir veya sözleşmede belirtilen süre kadar.

• İhtiyati tedbir, haciz şerhi: Mahkeme kararına veya icra takibine bağlıdır.

Şerh süresi dolduğunda kendiliğinden kalkmaz, resmen tapudan silinmesi gerekir.

Tapuda Şerh Varsa Satış Yapılır mı?

Genellikle evet. Ancak satış şu koşullara dikkat edilerek yapılmalıdır:

• Şerh bilgileri alıcıya bildirilmelidir.

• Alıcı, şerhle birlikte taşınmazı almayı kabul etmelidir.

  

• Şerh, alıcının hakkını sınırlayabilir (örneğin, taşınmazda kiracı varsa tahliye edemez).

• İhtiyati tedbir veya haciz gibi şerhler varken satış yapılamaz.

Hukukta Şerh Ne Demek?

Hukuki anlamda şerh; bir hakkın veya kısıtlamanın resmi bir sicile işlenmesidir. Tapu, ticaret sicili, araç tescil gibi birçok alanda kullanılabilir. Amaç; söz konusu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir olmasını sağlamaktır.

Tapuya Şerh Kimler Koyabilir?

Tapuya şerh koyabilecek kişiler şunlardır:

• Mülk sahibi veya malik,

• Alacaklılar (mahkeme kararı ile),

• Kira sözleşmesinde taraf olan kiracı veya kiralayan,

• Satış vaadi sözleşmesi yapan taraflar,

• Geçici tedbir kararı veren mahkemeler,

• İcra daireleri (haciz şerhi için)

Şerh koyabilmek için ilgili belge ya da mahkeme kararıyla tapuda işlem başlatmak gerekir.

Baba Malına Şerh Koydurma

Bir kişi babasının adına kayıtlı taşınmaza tek başına şerh koyduramaz. Ancak:

• Miras taksimi yapılmışsa ve hakkı varsa,

• Babanın izni veya mahkeme kararı bulunuyorsa,
  bu koşullarda şerh talep edilebilir.

Aksi hâlde, kişisel talep ile üçüncü bir kişinin malına şerh konulması mümkün değildir.

e-Devlet Üzerinden Tapuya Şerh Koymak Mümkün mü?

Hayır. Şu an için e-Devlet üzerinden şerh koyma işlemi yapılamaz. Ancak aşağıdaki işlemler yapılabilir:

• Tapuda şerh olup olmadığını sorgulama,

• Tapu belgesi ön izleme,

• Beyanlar ve takyidat bilgilerini görme.

Şerh koymak için tapunun bağlı olduğu müdürlüğe başvuru gerekir.

e-Devletten Tapu Şerhi Kaldırma

e-Devlet sistemi üzerinden tapu şerhi kaldırmak mümkün değildir. Şerhin kaldırılabilmesi için:

1. Taraflar birlikte tapu müdürlüğüne başvurmalıdır.

2. Mahkeme kararıyla şerhin kaldırılması talep edilmelidir.

3. İcra dairesi haciz kaldırma yazısı gönderebilir.

Şerhin kaldırılması için çoğu zaman resmî belge veya onay gerekir.

Hisseli Tapuya Şerh Koymak

Hisseli taşınmazlarda:

• Kişi kendi hissesine şerh koyabilir.

• Tüm taşınmazı kapsayan bir şerh için diğer hissedarların da onayı gerekir.

• Mahkeme kararı varsa tüm hisseler üzerine şerh konabilir (örneğin, ortaklığın giderilmesi davası).

Bu işlemler özellikle miras kalan taşınmazlarda önemlidir.

Tapuda şerh; bir hak veya kısıtlamanın üçüncü kişilere karşı resmi olarak tescil edilmesini sağlar. Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde şerh bilgisi mutlaka kontrol edilmelidir. Emlak yatırımlarınızda mağduriyet yaşamamak için:

• Tapu kayıtlarını inceleyin,

• Şerh varsa detayını öğrenin,

• Gerekirse hukuki destek alın.