Kira sözleşmeleri, günlük hayatta sık karşılaşılan ancak çoğu zaman detaylarına dikkat edilmeyen önemli hukuki metinlerdir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyen bu sözleşmeler, dikkatli hazırlanmadığında ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu yazımızda, kira sözleşmeleri hakkında en çok merak edilen 16 soruyu uzman görüşleri ve güncel mevzuatla açıklıyoruz.
1. Kira Sözleşmeleri Noter Huzurunda Mı İmzalanmalı?
Hayır. Kira sözleşmelerinin noter huzurunda imzalanması zorunlu değildir. Ancak, noter huzurunda imzalanan sözleşmeler ispat gücü açısından daha güçlüdür ve olası uyuşmazlıklarda belge niteliği taşır.
2. Kira Sözleşmesi Kaç Yıllık Yapılmalıdır?
Kira süresi için belirli bir zorunluluk yoktur. Ancak uygulamada en yaygın tercih 1 yıllık sözleşmelerdir. 1 yıllık kira sözleşmeleri; ev sahibine tahliye hakkını kullanmak için avantaj sağlar. Uzun süreli sözleşmeler ise kiracı açısından maddi yatırım ve yerleşiklik garantisi sunar.
3. Güncel Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır?
Kira sözleşmesinde şu maddeler mutlaka yer almalıdır:
-
Tarafların kimlik bilgileri
-
Taşınmazın adresi ve özellikleri
-
Kira bedeli ve ödeme şekli
-
Depozito miktarı
-
Kira süresi
-
Artış oranı
-
Tahliye şartları
Güncel bir kira sözleşmesi örneği, tarafların menfaatini koruyacak şekilde açık, net ve karşılıklı yükümlülükleri belirleyen bir metin olmalıdır.
4. Kira Sözleşmesi Her Yıl Yenilenmeli Mi?
Hayır, her yıl yeni bir sözleşme imzalamaya gerek yoktur. Borçlar Kanunu'na göre, süre sonunda taraflar sessiz kalırsa sözleşme bir yıl daha uzamış kabul edilir. Ancak fesih isteniyorsa, tarafların bu talebi noter aracılığıyla yazılı olarak bildirmesi gerekir.
Not: Her yıl yeni sözleşme düzenlenmesi, 10 yıl sonunda doğan tahliye hakkının süresini sıfırlayabilir.
5. Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak Zorunlu Mu?
Hayır. Kira sözleşmesinde kefil gösterilmesi zorunlu değildir ancak özellikle ev sahibi açısından ek bir güvence sağlar. Kefaletin geçerli olabilmesi için:
Ayrıca sözleşme yenilendiğinde, kefilin de noter kanalıyla bilgilendirilmesi zorunludur.
6. Kira Artışı Nasıl Yapılır?
2025 yılı itibarıyla konut kira artışları yasal sınır olan TÜFE (12 aylık ortalama) oranıyla sınırlandırılmıştır. Taraflar isterse:
7. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Kimin Sorumluluğundadır?
DASK, kanunen zorunludur ve sigorta ettiren kişi kiracı olabilse de, sigortalı ev sahibi olmak zorundadır. Yani poliçe ev sahibi adına düzenlenir. Sigorta primini kiracı öderse, bu bedeli ev sahibinden talep edebilir.
8. Sözleşmesi Devam Eden Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Sözleşme süresi devam ettiği sürece kiracı keyfi olarak tahliye edilemez. Ancak haklı sebepler varsa:
gibi durumlarda, noter aracılığıyla ihtar çekilerek yasal tahliye süreci başlatılabilir.
9. Kira Sözleşmesinin Haklı Sebeple Feshi Nasıl Yapılır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre;
-
Kiracının borcunu ödememesi,
-
Taşınmazı kötü kullanması,
-
Kentsel dönüşüm, yeniden inşa gibi durumlar,
-
Taşınmazın üçüncü kişilere satılması
haklı fesih sebepleridir. Bu durumlarda noter ihtarı ile süreç başlatılır.
10. Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Kira sözleşmesi imzalanırken dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlar:
-
Yazılı olmalı,
-
Eksiksiz ve net olmalı,
-
Artış oranı, tahliye şartı ve depozito belirtilmeli,
-
Konutun mevcut durumu belgelenmeli (fotoğraf, tutanak vb.),
-
Gerekirse bir hukukçudan destek alınmalı.
11. Konut Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mı?
Evet. Konut kira sözleşmeleri yazılı yapılmak zorundadır. Sözlü yapılan kira sözleşmeleri ispat yükü açısından oldukça zayıftır ve yargı süreçlerinde geçerliliği tartışmalı hale gelir.
12. Kiracılı Ev Satın Alınırsa Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Hayır. Yeni malikin kiracıyı çıkarması için ya:
-
Mevcut sözleşme süresinin bitmesini beklemesi,
-
Kira süresinin sonunda kendisinin ya da yakınlarının konutu kullanacak olması gerekir.
Bu durumlarda yeni malik yazılı ihtar ile 6 ay sonra tahliye isteyebilir.
13. Kiracı Yasal Olarak Ne Kadar Sürede Tahliye Edilebilir?
Eğer yasal fesih sebebi varsa, 1 ay içinde ihtarname gönderilmelidir. İhtardan sonra kira dönemi sonunda veya 6 ay içinde tahliye mümkündür. Ancak direnç halinde icra takibi ve tahliye davası açılması gerekebilir.
14. Kiraya Verenin Yükümlülükleri Nelerdir?
Ev sahibinin sorumlulukları şunlardır:
-
Taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek (Madde 301)
-
Vergi, sigorta ve ortak giderleri karşılamak (Madde 302-303)
-
Kusurlardan doğan zararları karşılamak (Madde 308)
-
Ayıplı durumu gidermek veya kiralananı değiştirmek (Madde 306)
Ev sahibi, kiralanan konutun yaşanabilirliğini korumakla yükümlüdür.
15. Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiracının başlıca yükümlülükleri:
-
Kirasını zamanında ödemek (Madde 313-314)
-
Evi sözleşmeye uygun kullanmak
-
Yazılı izin almadan değişiklik yapmamak
-
Komşuluk haklarına uymak
-
Tahliye ederken evi aldığı gibi teslim etmek
Yıpranma hariç zararlar kiracıdan tahsil edilebilir.
16. Kiracının Erken Tahliyesinde Ne Olur? (Borçlar Kanunu Madde 325)
Kiracı, süresi dolmadan evi tahliye ederse; ev yeniden kiralanana kadar geçen makul süredeki kira bedelinden sorumludur. Ancak yeni bir kiracı bulunursa ya da ev sahibi kira gelirine denk başka bir gelir elde ederse, kiracı yükümlülükten kurtulur.
Güçlü Bir Kira Sözleşmesi, Tarafların Hukuki Güvencesidir
Kira sözleşmesi sadece basit bir evrak değil, tarafların yıllar sürecek ilişkisini düzenleyen bir hukuki taahhüttür. Bu nedenle özenle hazırlanmalı, noter onayıyla güçlendirilmeli, kanunlara uygun düzenlenmelidir. Kiracı ve kiraya veren arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemenin ilk adımı, hukuka uygun ve açık hükümler içeren bir kira sözleşmesi imzalamaktır.
