Konut satın almak, birçok insan için hayat boyu verilen en önemli kararlardan biridir. Özellikle eski binalardan daire satın almak, hem fiyat avantajı hem de merkezi konum gibi nedenlerle cazip görünse de beraberinde bazı ciddi riskler getirebilir. Bu nedenle alım öncesi detaylı bir araştırma ve inceleme şarttır.
Bu rehberde, eski binalardan daire almayı düşünenlerin nelere dikkat etmesi gerektiğini hukuki, teknik, finansal ve yaşamsal boyutlarıyla ele alacağız.
Eski Bina Nedir?
Öncelikle “eski bina”dan kastın ne olduğuna açıklık getirelim. Gayrimenkul sektöründe genellikle:
-
15 yaş ve üzeri binalar,
-
Deprem yönetmeliği 1999 öncesi yapılmış yapılar,
-
Tadilat görmemiş veya bakımsız kalmış konutlar,
eski bina kategorisine girer.
Bu yapılar fiyat açısından uygun olabilir, ancak uzun vadede çeşitli maliyetleri beraberinde getirebilir.
1. Yapının Deprem Dayanıklılığı ve Yönetmeliğe Uygunluğu
Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülkede, eski bina alırken en dikkat edilmesi gereken konu yapının taşıyıcı sistemi ve deprem yönetmeliğine uygunluğudur.
Dikkat edilmesi gerekenler:
-
1999 öncesi yapılmışsa muhtemelen eski deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiştir.
-
Taşıyıcı sistem raporu ve zemin etüdü olup olmadığını sorgulayın.
-
Binaya ait riskli yapı raporu olup olmadığını e-Devlet üzerinden veya tapudan öğrenebilirsiniz.
-
Gerekirse bir inşaat mühendisinden bina dayanıklılık raporu talep edin.
2. Kat Mülkiyeti Durumu ve Tapu İncelemesi
Tapuda yer alan bilgilerle dairenin fiziksel durumu birebir örtüşmelidir. Özellikle eski binalarda tapuda hâlâ “kat irtifakı” veya “arsa payı” görünebilir. Bu durum ileride iskan ve kredi kullanımı açısından sorun yaratabilir.
Kontrol edilmesi gerekenler:
-
Tapuda kat mülkiyeti olup olmadığı
-
Dairenin bağımsız bölüm numarasıyla uyumlu olup olmadığı
-
Hisseli tapu mu, yoksa bireysel tapu mu olduğu
-
Tapuda şerh, ipotek, haciz gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığı
3. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Durumu
Bir binada iskan yoksa, yapı yasal olarak tamamlanmamış sayılır. Bu da şu sorunlara yol açabilir:
Almadan önce belediyeden veya tapu müdürlüğünden iskan belgesinin varlığını mutlaka sorgulayın.
4. Binanın Fiziki Durumu: Yalıtım, Çatı, Sıhhi Tesisat
Eski binalarda zamanla tesisatların eskiyip yıpranması normaldir. Bu nedenle dairenin sadece içi değil, binanın genel yapısı da dikkatle incelenmelidir:
-
Çatıdan su sızıntısı var mı?
-
Isı ve ses yalıtımı yapılmış mı?
-
Kombi, kalorifer sistemi veya su boruları ne durumda?
-
Elektrik panosu ve sigorta sistemi yenilenmiş mi?
-
Asansör varsa bakım belgesi var mı?
Bu alanlardaki eksiklikler, kısa sürede yüksek maliyetli tadilatlara neden olabilir.
5. Kat Malikleri ile Ortak Giderler
Eski binalarda genellikle apartman yönetimi zayıftır ve ortak alanlar ihmal edilmiş olabilir. Bu da ilerleyen zamanlarda ekstra masraflar anlamına gelir.
-
Apartman aidatları düzenli toplanıyor mu?
-
Ortak alan (merdiven, kapı, çatı, su deposu) bakımlı mı?
-
Kentsel dönüşüm düşünülüyor mu?
-
Binanın birikmiş borcu var mı? (doğalgaz, elektrik, bakım)
Alım öncesi mevcut apartman yönetimiyle görüşerek geçmiş bakım planları ve mevcut borç durumu hakkında bilgi alın.
6. Krediye Uygunluk ve Ekspertiz Değeri
Eski binalar, özellikle riskli yapı raporu bulunanlar, bankalar tarafından krediye uygun bulunmayabilir. Kredi kullanmayı düşünüyorsanız:
-
Bankadan ön onay alın.
-
Ekspertiz raporunu kontrol edin.
-
Ekspertiz değerinin satış fiyatına ne kadar yakın olduğunu öğrenin.
-
Alım sonrası yeniden değerleme için masraf çıkıp çıkmayacağını sorun.
Bankalar bazı eski yapılar için teminat kabulünde tereddüt yaşayabilir.
7. Ulaşım ve Lokasyon Avantajı
Eski binalar genellikle şehir merkezlerine daha yakın konumda yer alır. Bu avantaj sayesinde yatırım potansiyeli yüksek olabilir.
Dikkat edilmesi gerekenler:
-
Ulaşım araçlarına yakınlık (metro, otobüs, tramvay)
-
Okul, hastane, market gibi sosyal olanaklara erişim
-
Bölgedeki yapılaşma durumu ve imar planları
-
Kentsel dönüşüm ihtimali
Bazı eski binalar, dönüşüm kapsamında arsa payına göre değerlendirildiğinde oldukça avantajlı hale gelebilir.
8. Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Potansiyeli
Yatırımcılar için eski binaların cazip olmasının en önemli nedenlerinden biri de kentsel dönüşüm potansiyelidir.
-
Binanın arsa payı yüksek mi?
-
Apartmanda dönüşüm fikrine sıcak bakan malik sayısı fazla mı?
-
Müteahhit firmalarla görüşülmüş mü?
-
Belediye tarafından riskli yapı kararı çıkmış mı?
Dönüşüm potansiyeli olan bir daire, uzun vadede büyük kazanç sağlayabilir.
9. Taşınmazın Kullanım Durumu: Kiracı Var mı?
Bazı eski dairelerde mevcut kiracılar oturuyor olabilir. Bu durum, satış sonrası şu sorunları doğurabilir:
-
Kiracının tahliyesi için süre tanınması
-
Kiracının tahliye taahhütnamesi verip vermediği
-
Kiranın düşük olup olmadığı (yeni kira artışı sınırlı olabilir)
-
İhtar süreciyle tahliye mümkün mü?
Alım öncesinde mevcut kiracıyla yazılı bir tahliye planı yapılması önemlidir.
10. Fiyat Avantajı Gerçek mi?
Eski binalar genellikle piyasa ortalamasının altında fiyatlara sahip olabilir. Ancak bazen düşük fiyatlar, ileride karşılaşacağınız yüksek masrafları gizleyebilir.
Satın almadan önce:
-
Bölgedeki benzer yaştaki dairelerin fiyatlarını karşılaştırın
-
Satıcının pazarlık payı olup olmadığını değerlendirin
-
Dairenin bakım durumu ve tadilat ihtiyacını maliyetlendirerek ekleyin
-
Gider + tadilat + satış bedeli toplamının, yeni daire fiyatına yaklaşıp yaklaşmadığını kontrol edin
Doğru analiz ve denetimle, eski bir daire almak oldukça kazançlı olabilir. Özellikle merkezi lokasyondaki eski daireler, yenilendikten sonra yüksek kira getirisi veya satış kârı sağlayabilir. Ancak ihmaller ve hatalı alım kararları, alıcıyı hem maddi hem de hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir.
Bu nedenle:
-
Teknik denetim yaptırın
-
Hukuki belgeleri kontrol edin
-
Tadilat maliyetlerini hesaba katın
-
Kredi uygunluğunu sorgulayın
-
Kentsel dönüşüm olasılığını değerlendirin
Dikkatli bir alım süreci sizi uzun vadeli sorunlardan koruyacak ve yatırımınızı güvence altına alacaktır.
İmar Durumuna Bakılmalı
Evlerin imar durumuna bakılması da son derece önemlidir. İmar kayıtlarında evin sahip olduğu kat sayısı, parseli ya da imar izinleri kontrol edilmektedir. Binanın mevcut durumu ile imar durumu arasında uyuşmazlıklar varsa yapılan alışverişler büyük problemler ortaya çıkarabilmektedir. Herhangi bir usulsüzlük olmadığından emin olunması gerekmektedir.
Krediye Uygun Olmayan Evler Olabilir
Son olarak eski ev satın almak isteyen kişilerin evin konut kredisine uyup uymadığını kontrol ettirmesi gerekmektedir. Bazı bankalar eski evlere kredi sunmazlar. Bunun sebebi de evlerin depreme dayanıklı olmamasıdır. Herhangi bir depremde evlerin çökmesi kredileri ödemelerinde sorunların yaşanması anlamına gelir ve bankalar bundan uzak durur. Bazı bankalar bina yaşına bakmazken bazıları yapılan kontroller sonrasında onay verebilmektedir.
