Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Gayrimenkuller sadece barınma amacıyla değil, aynı zamanda yatırım ve kazanç elde etme aracı olarak da değerlendirilir. Özellikle taşınmaz malların zamanla değer kazanması, satıldığında malikine önemli bir gelir getirebilir. Ancak bu kazançlar, belirli yasal çerçeveler içinde vergiye tabi tutulur. Bu vergilerden biri de gayrimenkul değer artış kazancı vergisidir.

Peki, gayrimenkul değer artış kazancı nedir, kimler bu vergiyi öder, hangi durumlarda vergi doğar ve nasıl hesaplanır? İşte 2025 yılı itibarıyla bilinmesi gereken her şey:

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?

Gayrimenkul değer artış kazancı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre, satın alınan bir taşınmazın 5 yıl içerisinde elden çıkarılması sonucu elde edilen kazanç anlamına gelir.

Bu kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farktır ve belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulur.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Hangi Durumlarda Vergiye Tabi Olur?

Taşınmazların (konut, arsa, tarla vb.) edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda, elde edilen kar vergiye tabidir.

Vergi Doğuran Durumlar:

• Evi 2021 yılında satın alıp 2024’te satmak → Vergiye tabidir.

• Evi 2018 yılında alıp 2025’te satmak → Vergiye tabi değildir (5 yıl dolmuş olur).

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Ancak alış bedeli Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile güncellenir. Enflasyona göre düzeltme yapılır. Ayrıca bazı giderler de bu kazançtan düşülebilir.

Hesaplama Formülü:

java

KopyalaDüzenle

Net Kazanç = (Satış Bedeli – (Endekslenmiş Alış Bedeli + Masraflar)) – İstisna Tutarı

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar:

• Satış tarihi: Vergi yılı belirlenir.

• Endeksleme: Satış tarihinden bir önceki aya kadar olan ÜFE endeks artışı dikkate alınır.

• Masraflar: Noter ücreti, tapu harcı, komisyon gibi belgeli giderler düşülebilir.

2025 Yılı Değer Artış Kazancı Vergi Oranları

Gelir vergisi tarifesine göre 2025 yılında uygulanacak oranlar aşağıdaki gibidir:

Not: İlk 87.000 TL’ye kadar olan kazanç, 2025 yılı için istisna kapsamındadır (Güncel tutar her yıl yeniden belirlenir).

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Ödenir?

Bu vergi, satış işleminden bir sonraki yılın Mart ayında beyan edilir.

Ödeme Takvimi:

• Satış yılı: 2024

• Beyanname: 1-31 Mart 2025

• Ödeme: Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde

Nereye Beyan Edilir?

• Vergi dairesi

• İnteraktif Vergi Dairesi (internet üzerinden)

Vergi Dışında Kalan (İstisna) Durumlar

Her satış işlemi değer artış kazancı vergisine tabi değildir. İşte vergiden muaf olan bazı durumlar:

1. 5 Yıl Bekleme Süresi Dolmuşsa:

• 5 yılı geçen taşınmazlar vergiden muaftır.

2. Miras ve Bağış Yoluyla Edinilen Taşınmazlar:

• Karşılıksız edinilen (ivazsız) taşınmazlar bu vergiye tabi değildir.

3. İşyeri veya Ticareti Sürekli Olan Satışlar:

• Devamlılık arz eden satışlarda ticari kazanç hükümleri uygulanır.

Değer Artış Vergisine Etki Eden Masraflar

Aşağıdaki giderler kazançtan düşülebilir:

• Tapu harçları

• Emlakçı komisyonu

• Noter ve avukat masrafları

  

• Belgelendirilen tadilat masrafları

• Belediyeye ödenen resmi harç ve ücretler

Gayrimenkul Satışında DASK Zorunluluğu

Tapuda satış işlemi sırasında Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılmış olmalıdır. DASK poliçesi olmayan taşınmazlar satılamaz. Bu uygulama, deprem riskine karşı koruma sağlamak amacıyla zorunlu tutulmuştur.

DASK Nedir? Neden Önemlidir?

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), deprem ve buna bağlı zararları karşılayan zorunlu bir sigortadır. Evinizde oluşabilecek;

• Deprem sonrası yıkım,

• Yangın,

• İnfilak ve

• Tsunami gibi zararları karşılar.

DASK poliçesi tapuda istenir ve sigorta bedeli konutun m² büyüklüğüne göre belirlenir.

Gayrimenkul Yatırımlarında Nelere Dikkat Etmeli?

Vergi yükümlülüğünün dışında, taşınmaz alım-satımında dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Tapu kayıtları ve ipotek kontrolü

• İmar durumu ve arsa payı

• Satın alım tarihi ve bekleme süresi (vergi planlaması için)

• Resmi belgelerle belgelenmiş masraflar

• DASK ve zorunlu sigortalar

• Kira getirisi ve amortisman süresi

Örnek Hesaplama (2025)

• Alış tarihi: Mart 2021

• Alış bedeli: 700.000 TL

• Satış tarihi: Ocak 2025

• Satış bedeli: 1.400.000 TL

• Endeks farkı: %40 → Endekslenmiş alış fiyatı: 980.000 TL

• Kazanç: 1.400.000 – 980.000 = 420.000 TL

• Vergiye tabi kazanç: 420.000 – 87.000 (istisna) = 333.000 TL

• Ödenecek vergi (2025 tarifesi): Yaklaşık 84.000 – 90.000 TL arası

Sık Sorulan Sorular

Tapu Harcıyla Değer Artış Vergisi Aynı mı?

Hayır. Tapu harcı ayrı bir işlem vergisidir. Değer artış vergisi, satıştan elde edilen kazanca göre hesaplanır.

Mirasla Gelen Taşınmazda Vergi Var mı?

Hayır. Miras yoluyla gelen taşınmazlar ivazsız intikal sayıldığı için değer artış vergisine tabi değildir.

5 Yıl Hesabı Nasıl Yapılır?

Emlak alım tarihinden itibaren 5 yıl dolduktan ertesi gün satış yapılırsa, vergi doğmaz.

Kazanç Varsa Vergi de Var

Gayrimenkul alım satımı ciddi bir kazanç kapısı olabilir. Ancak bu kazançların yasal zeminde beyan edilmesi ve vergisinin ödenmesi zorunludur. 2025 yılı itibarıyla vergi oranları ve istisna tutarları değişmiş olabilir, bu nedenle güncel Gelir İdaresi Başkanlığı verilerini takip etmek önemlidir.