Gayrimenkul Değer Artış Kazancı

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Gayrimenkul alım satımının bir yatırım aracı haline gelmesiyle birlikte vergisel mevzular yoğun bir şekilde araştırılır hale gelmiştir. Gayrimenkul değer artış kazancı nedir, nasıl hesaplanır, neler gidere yazılabilir soruları yatırımcıların zihinlerini meşgul etmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’na göre kazanç sağlamak amacıyla yapılan işlemlerden elde edilen her kazanç vergiye tabidir.

Bu kazançlarda kanuna göre bazı istisnalar ve farklı uygulamalar görülebilmektedir. Gayrimenkul alım satımı ile uğraşan veya evini, alım tarihinden itibaren 5 yıl içinde satmak zorunda kalan kişiler için değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’na göre hesaplanarak yatırılmak zorundadır.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Hesaplanma Yöntemi Nasıldır?

Gayrimenkul değer artış kazancı hesaplama işlemi bazı temel verilerin bilinmesine bağlıdır ve bu nedenle hesaplanması vergi dairelerince yapılmaktadır. Kazanç alım maliyetinin enflasyonist düzeltim bedeli ile hesaplanarak satım miktarından düşülmesi ile bulunur.

Vergi matrahı ise bu kazançtan tapu harcı, faiz ödemeleri gibi istisnaların düşülmesi ile tespit edilmektedir. Enflasyona tabi düzeltme işlemi Yİ-ÜFE endeks oranları ile hesaplanmaktadır. Şöyle ki bir gayrimenkulün satış tarihinden bir önceki aya ait Yİ-ÜFE oranı, alım tarihinden bir önceki aya ait Yİ-ÜFE oranına bölünerek bulunan değer alış fiyatıyla çarpılır.

Örneğin, Eylül 2016 tarihinde 300,000-TL ile alınan bir gayrimenkul Mayıs 2021 tarihinde 800,000.-TL’ye satılsın. Ekim 2021 öncesi satışı gerçekleştiği ve zaman aşımını henüz tamamlamadığı için vergi hesaplanır.

Alım Bedeli: 300,000(Eylül 2016) Ağustos 2016 Yİ-ÜFE: 258,01

Satım Bedeli: 800,000(Mayıs 2021) Nisan 2021 Yİ-ÜFE: 641,63

Enflasyon düzeltim bedeli: (641,63/258,01) x 300,000 = 746,052.48.-TL

Toplam Kazanç: 800,000 – 746,052.48 = 53,947.52.-TL

İndirim Olarak Tanınan Giderler Nelerdir?

Değer artış kazancı hesabında bazı giderler indirim olarak vergi matrahına yansıyabilmektedir. Değer artış kazancı indirilecek giderler arasında ilk olarak o yıl kullanılan istisna miktarı gelmektedir. Bu miktar beyana gerek olmadan düşülen bir muafiyettir.

Beyan zorunluluğu gerektiren indirimler ise satış zamanı ödenen tapu harcı ve kredi ile alınan gayrimenkullerde satış tarihine kadar işleyen faiz tutarıdır. Tapu harcı ödeme makbuzu ve bankadan talep edilecek bir yazı ile bu bilgilerin beyanı sağlanabilmektedir.

Örneğimizden gidecek olursak 2021 yılı istisna tutarı 19,000.-TL, tapu harcı 800,000x%2=16,000.-TL tutmaktadır.

Vergi Matrahı: 53,947.52 – 19,000 – 16,000 = 18,947.52-TL olarak bulunur.

Vergi tutarı ise 2021 Gelir Vergisi oranlarına göre 24,000.-TL’ye kadar %15 olarak uygulanmaktadır. Ödenecek vergi 18,947.52x%15=2,842.13-TL olarak bulunur. Hesaplar yaklaşık olarak yapılmış olup Gelir İdaresi tarafından hesaplanan tutarlar geçerlidir.

İstisnaları Nelerdir?

Gayrimenkul değer artış kazancı her gayrimenkul satışında geçerli bir vergi türü değildir. Gelir Vergisi Kanunu ilk istisna olarak 5 yıllık zaman aşımını dikkate almıştır. Tapu tescilinden itibaren 5 yıldan sonra satılan gayrimenkullerde değer artış kazancı vergisi doğmamaktadır. İkinci olarak kanuna göre verginin doğması için bir kazancın oluşması gerekmektedir.

Bu nedenden ötürü miras ve bağış gibi nedenlerle sahiplenilen gayrimenkullerde değer artış kazancından söz etmek mümkün değildir. Bu sebepler dışında kalan tapu devir işlemlerinde kanun geçerliliğini korumaktadır. Örneğin kamulaştırma, trampa, takas veya sermaye olarak şirkete konulması vergiyi doğurmaktadır.

Ödenmezse Ne Olur?

Tapu ve Gelirler İdaresi zaman zaman ortak çalışmalar yürütmektedir. Bu çalışmalar esnasında değer artış kazancı vergileri de incelemeye konu olmaktadır. Değer artış kazancı vergisi ödenmezse cezai yaptırımlarla karşılaşılmaktadır. Cezai yaptırımla karşılaşmamak için konu hakkında profesyonel hukuki destek alınması gerekmektedir.