Emlak Nabzı

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
serhat aşık( serhatasik6@gmail.com )
53 views
19 Mart 2021 - 13:14

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir tür ön sözleşme olarak nitelendirilebilir. Taraflara ileride asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Eğer ön sözleşmeye konu olan satış işlemi yerine getirilmezse diğer taraf sözleşmeye konu işlemin yerine getirilmesini talep edebilecektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Sorusunun en kısa yanıtı budur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Sözleşmenin Şekil Şartı Var mıdır?

Türk hukukunda bazı işlemler için özel şekil şartları öngörülmüştür. Bu şekil şartları sağlanmadığı müddetçe o işlemin hukuken geçerli kabul edilmesinin de olanağı yoktur. Gayrimenkul ya da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de bunlardan bir tanesidir. Ayrıca gayrimenkullere dair pek çok sözleşme belirli şekil şartlarına uyarak yapılmak zorundadır. Aksi halde geçerli kabul edilmesi de mümkün olmayacaktır.

Gayrimenkul satış vaadi yönünden şekil şartı noter huzurunda düzenlenmesidir. Burada dikkat edilmesi gereken onaylanmak için notere gitmenin sözleşmeyi geçerli hale getirmediğidir. Sözleşme başından itibaren noter huzurunda düzenlenmek zorundadır. Bunun yanı sıra gayrimenkulün satış bedelinin tam olarak ne olduğu da bu sözleşme içerisinde yer almalıdır. Aksi halde yine sözleşme geçersiz kabul edilecektir.

Bu Sözleşmenin Geçerlilik Süresi Var mıdır?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ömür boyu ya da süresiz devam eden bir sözleşme değildir. Bu vaat tapuya şerh verildikten sonra beş yıl süreyle geçerli olacaktır. 5 yılın sonunda herhangi bir işleme gerek olmaksızın kendiliğinden geçerliliğini yitirecektir. Başka bir deyişle geçerlilik süresi olan bu 5 yıl içerisinde gayrimenkulün satış ve devir işlemlerinin tamamlanmış olması gerekir.

Aksi halde tapu müdürlüğü sözleşmeyi resen iptal edecektir. Bu hususa özellikle dikkat edilmelidir zira taşınmaz satış vaadinde hak kaybı yaratan en büyük durumlardan bir tanesi de budur. Ancak unutulmamalıdır ki sözleşmenin geçerli olup olmadığı, tapu siciline şerh verilmesiyle alakalı bir durum değildir. Sözleşme şekil şartlarını taşıdığı sürece gayet tabii geçerli kabul edilecektir. Tapuya şerh verilmesi sadece bu hakkın üçüncü kişiler tarafından da görülebilmesi manasını taşıyacaktır.

Bu Hak Herkese Karşı İleri Sürülebilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra elde edilen hak bir nispi haktır. Dolayısıyla sadece sözleşmenin tarafları birbirlerine karşı öne sürebilirler. Ancak başkalarına karşı da öne sürülebilir hale getirmek için bu hakkı tapuya şerh vermekte yarar vardır. Zira tapu sicili alenidir ve hiç kimse tapu sicilinde yer alan bir hususu bilmediğini iddia edemez. Bu durumun herhangi bir istisnası da mevcut olmadığından dolayı son derece ciddi bir güvence olarak nitelendirilmesi mümkündür.

Tapuya şerh verildikten sonra etkisi güçlendirilmiş bir nispi hak haline gelecek ve başka insanlara karşı da bu konuda hak iddiasında bulunulabilecektir. Şerh işleminin yapılabilmesi için de tarafların birlikte giderek başvurması zorunlu bir husus değildir. Gayet tabii bu sözleşmenin taraflarından bir tanesi de ilgili birime başvurup bu hakkın tapuya şerh edilmesini isteyebilirler. Ancak elbette bu durumun belirli belgeler ibraz edilerek kanıtlanması da talep edilebilir.

Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar İçin Gerekli Olan Nedir?

Bazı durumlarda taşınmaz olarak kabul edilebilecek bazı yapıların tapusu bulunmadığına da rastlanabilir. Bu gibi mallar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılamayacağı da pek çok insan tarafından merak edilmektedir. Zira özellikle son zamanlarda bu gibi yapılar iyiden iyiye çoğalmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bu gibi yapılar hakkında gerçek anlamda düzenlenmesi mümkün olamaz. En nihayetinde bu gibi yapıların tam anlamıyla taşınmaz kabul edilip edilmediği dahi şüphelidir.

Durum böyle olunca da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar açısından söz konusu olabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın sahibinin ne gibi haklara sahip olacağı konusu ise zilyetlik kavramı ile açıklanmalıdır. Yani bir malı elinde bulunduran, kullanmakta olan kimsenin sahip olduğu haklar bu malik açısından da söz konusu olacaktır. Yüksek mahkeme Yargıtay’ın hukuk daireleri de aynı fikirdedir. Dolayısıyla mahkemeler de bu hususu göz önüne alarak karar vermektedir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Sözleşme Nasıl Sona Erdirilir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de elbette sona erdirilmesi mümkün olabilmektedir. Bunun iki yolu vardır. Bunlardan bir tanesi sözleşmenin feshidir. Bir diğer ise sözleşmenin ifa edilmesi yani yerine getirilmesidir. Sözleşme feshedileceği durumda bu feshin de noterde gerçekleştirilmesi lazımdır. Ancak karşı tarafın ağır şekilde sözleşme hükümlerini ihlal etmesi durumunda izlenecek yol da değişecektir. İşte bu durumda karşı tarafa fesih durumunu ihbar etmek gerekecektir.

Noter Huzurunda Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki taşınmaz satış sözleşmesinin noter huzurunda ya da taraflar arasında sözlü, adi yazılı şekilde yapılması mümkün değildir. Mutlaka tapu memurunun huzurunda yapılması gerekir ve bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için zorunluluktur. Ancak zaman zaman dalgınlık ya da bilgisizlikten ötürü bir şekilde noter huzurunda gerçekleştirilmesi de mümkün olabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, böyle bir durumda taşınmaz satış sözleşmesinden dönüştürülerek de bu hale getirilebilir. Bunlardan bir tanesi gayrimenkul satış sözleşmesidir.

Eğer olur da taraflar bu sözleşmeyi noterde yaparsa sözleşme doğrudan geçersiz kabul edilmeyebilir. Bu satış sözleşmesinin tahvil adı verilen müessese ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dönüştürülmesi ve bu sayede ayakta tutulması da mümkün olabilecektir. Ancak elbette taşınmaz satış sözleşmesi noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmamış ise tahvil edilmesi de mümkün olamayacaktır.

Sözleşmenin Şekil Şartları Nelerdir?

Bu sözleşmenin şekil şartlarını taşımadığı durumda geçersiz kabul edileceği bir defa daha anımsatılmalıdır.

Bu şartlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Sorusundan sonra en önemli hususlar arasındadır;

  • Sözleşme noter huzurunda yapılmalı,
  • Notere gidildikten sonra düzenleme şeklinde yapılmalı,
  • Taşınmazın bedeli net olarak belirlenmeli,
  • Eğer taksitli bir satış söz konusu olacaksa bu husus da sözleşmede belirtilmeli

Unutulmamalıdır ki tapuya şerh verilmesi geçerlilik açısından zorunlu bir husus değildir. Şerh, yalnızca üçüncü kişilere karşı da bu hakkın öne sürülebilmesini mümkün hale getirir.

Sitemizde yayınlanan tüm materyalin her hakkı saklıdır. Aktif Kaynak linki gösterilmeden, haberlerin bir kısmı veya tamamı alıntılanamaz.