Emlak Nabzı

İstanbul’da en çok prim yapan yerler

İstanbul’da en çok prim yapan yerler
34 views
28 Nisan 2021 - 9:00

Konut, temel olarak iki değer bileşeninden oluşmaktadır. Bu bileşenlerden birincisi zemin (toprak) yani arsa, ikincisi ise arsa üzerindeki yapıdır.

Yapı değeri, hemen hemen ülkenin her tarafında birim olarak birbirine eşittir. Yani 1 m2 konutun imalat maliyeti  aynı kalitedeki konut için ülkenin her yerinde üç aşağı beş yukarı birbirine yakındır. Buna karşılık, bir gayrimenkulün arsa değeri, ülkenin değişik bölgelerinde, hatta bir kentin farklı semtlerinde hatta aynı sokağın başı ve sonunda bile birbirinden farklıdır. Dolayısıyla konut yatırımında değer üzerinde belirleyici olan asli unsur, lokasyondur.

İstanbul’da en çok prim yapan yerler

 

Sultanbeyli-Çekmeköy-Taşdelen- Sancaktepe 

3.köprünün Sultanbeyli Alemdağ ve Mevlana mahallesinde yer alan çıkışları Anadolu Yakası’nda yer alan en önemli otoyol bağlantıları haline geliyor. Ayrıca Üsküdar- Taşdelen arasında çalışmaları devam eden metro bölgenin erişilebilirliğini arttıracak. Bu metro hattının zaman içerisinde Kadıköy- Kartal metrosuna bağlanması da söz konusu. Böylece Sultanbeyli-Taşdelen- Sancaktepe bölgesi erişilebilirlik açısından avantajlı hale gelecek. Bu da bölgeyi cazip hale getiriyor.

Zeytinburnu-Topkapı-Bayrampaşa

Şehrin merkezine yakın konumu ve önemli ulaşım bağlantıları ile hızla gelişiyor. Özellikle büyük sanayi tesisi alanları bölgede bulunuyor. Sanayinin şehrin çeperlerine doğru taşınmasından dolayı, bölgedeki sanayi alanlarındaki dönüşüm hızlandı. Son dönemde geliştirilen üst gelir grubuna hitap eden projelerin yanı sıra, bölgenin sahil kesiminde turizm yatırımları da planlanıyor. Marmaray’ın gelişiyle de bu bandın gelişiminin hız kazanacağı düşünülüyor.

 

Kağıthane

İstanbul’un mevcut iş merkezine yakın konumu ve güçlü ulaşım bağlantılarına sahip bölge MİA dışında kalmakla birlikte MİA bölgesine paralel gelişimi ile dikkat çekiyor. Önemli ofis, perakende ve karma kullanım projelerinin hayata geçtiği bölgede hali hazırda inşaatı devam eden oldukça büyük bir arz bulunuyor. Önümüzdeki yıllarda bölgenin metroyla  MİA’ya bağlanması ile birlikte Avrupa Yakası’nın önemli bir alt merkezi olmasına kesin gözüyle bakılıyor. Bu gelişmeler, yeni projeler ve bölgenin konumu göz önünde tutulduğunda Kağıthane’nin yatırımcılara iyi bir dönüş sağlaması bekleniyor.

 

Zamanlaması ve getirisi itibarıyla, hangi evler prim yapar sorusuna iki açıdan farklı cevaplar vermek mümkün. Bunun için ihtiyaçlarınızı, yatırımınızın alım gücünü hesaplayarak ve araştırma sürecine gereken zamanı ayırarak, doğru an geldiğinde harekete geçmelisiniz. Eğer hızla ve çok prim yapacak bir ev seçmek istiyorsanız; gelişmekte olan bölgeleri izlemeye almalısınız

Konut yatırımında lokasyonun önemi nedir?

Bunu bir örnekle detaylandıralım

1 m2 iyi kalitede bir konutun imalatının yaklaşık 1.500 TL olduğunu varsayalım. Bu kalitede inşa edilmiş, 100 m2 büyüklüğündeki bir konutun, herhangi bir taşra kentindeki değeri 300 bin TL olsun. Bu değerin 150 bin TL’sinin yapı bileşeninden (bu yapı bileşeninin içine müteahhit ya da geliştirici kârı dahil edilmektedir), 150 bin TL’sinin de arsa bileşeninden oluştuğunu kabul edelim. O zaman gayrimenkul değerine yapının katkısı %50, arsa değerinin (lokasyonun) katkısı da %50 oranındadır.

Aynı dairenin İstanbul’da mesela Bağdat Caddesi’nde olduğunu düşünelim. Böyle bir mevki değişimi mümkün olsa, bu dairenin değeri 300 bin TL’den, bir anda 1,5 milyon TL’ye fırlayacaktır. Bu durumda yapının bileşeninin maliyeti yine 150 bin TL civarında olur ki bu da konutun değerinin %10’udur. Arsadan (lokasyondan) kaynaklanan değer de 1.350 bin TL yani konutun değerinin %90’ı olacaktır.

Yapının kalitesi ve maliyetleri hemen hemen aynı olmakla birlikte konutun değeri ciddi ölçüde farklılaşacaktır. Kısaca, lokasyon gayrimenkule değer katan asıl unsur olarak karşımıza çıkmaktadır.

Prim yapma potansiyeli olan lokasyonların genel özellikleri nelerdir?

Konutun bulunduğu bölge gelişmeye açıksa ve o konuta yönelik talep de önümüzdeki dönemlerde artacaksa, o konutla ilgili olarak değer artışı beklememiz doğaldır. Bununla birlikte, o konutun fiyatını arttıracak unsurların devreye girmesi de önemlidir. Bu unsurlar, o konutun bulunduğu bölgede nüfus artışı; yeni konutların yapılmasında bir arz kısıtlaması olmasına rağmen bölgeye talebi arttıracak bir sanayi bölgesi kurulması (çalışanlara yönelik) ve bir hastane ya da havaalanı yapılması gibi sıralanabilir.

Bu unsurlara ek olarak, söz konusu bölgeye insanların talebini arttırmasına yönelik olarak bir ulaşım altyapı yatırımının yapılması da sayılabilir. Unutmamak gerekir ki ulaşım altyapılarının yapılması, çalışılan yerle yaşanılan yer arasındaki erişim süresinin kısalması açısında önemlidir. Bu durumda insanların o bölgeye erişimleri daha ucuz, zahmetsiz ve kısa sürede olacağından bölgeye yönelik talep artmaya başlar. Kısacası, bir bölgenin görünür gelecekte diğer bölgelere oranla nüfusunda artış bekleniyorsa veya o bölgenin ulaşım/erişim imkânları artacaksa prim potansiyelinden söz edilebilir.

Konuyu toparlayacak olursak içerisinde yaşadığımız bu dev şehirde, hayatımızı devam ettireceğimiz evin lokasyonu tüm veriler detaylı düşünüldüğünde gerçekten önemli bir durum kazanıyor. sayılı dakikalara sahip olduğumuz şu hayatın içerisinde zamanımızı daha iyi yönetmek adına lokasyon tercihi bize kalacak olan zamanın kalitesini belirlemek açısından ihmal etmememiz gereken bir gerçek.

 

Sitemizde yayınlanan tüm materyalin her hakkı saklıdır. Aktif Kaynak linki gösterilmeden, haberlerin bir kısmı veya tamamı alıntılanamaz.