Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Ev sahipleri ile kiracılar arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Özellikle uzun süredir kirada oturan, kirayı ödemeyen ya da taşınmazı kötü niyetli kullanan kiracılar, ev sahiplerinin “Kiracı evden nasıl çıkarılır?” sorusunu sıkça sormasına neden oluyor.

Bu sorunun cevabı Türk Borçlar Kanunu ve güncel kira hukuku düzenlemeleriyle birlikte şekillenmiştir. Bu kapsamlı rehberde, 2025 yılı itibariyle kiracının hangi şartlarda evden çıkarılabileceği, süreçlerin nasıl ilerlediği ve ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken yasal detayları bulabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Ev Sahibini Bağlar

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki, yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesiyle başlar. Genellikle 1 yıllık yapılan bu sözleşmeler, süre bitiminde kiracı isterse uzar, ev sahibi ise ancak yasal nedenlerle tahliye talebinde bulunabilir. Yani, sözleşme süresi dolmuş olsa bile ev sahibi “süresi bitti, çık” diyerek kiracıyı çıkaramaz.

Kiracının Evden Çıkarılabileceği Durumlar

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi

En yaygın tahliye nedeni kira borcunun ödenmemesidir. Eğer kiracı kira borcunu zamanında ödemezse, ev sahibi şu adımları izleyebilir:

• Noter ya da icra kanalıyla ödeme ihtarı gönderilir.

• 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir.

• Yılda iki kez haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi bir sonraki yıl kira dönemi sonunda tahliye davası açabilir.

Uyarı: Sadece icra takibi yapıp tahliye talebinde bulunulmazsa, daha sonra tahliye isteme hakkı kaybedilebilir.

2. Yazılı Tahliye Taahhüdü Alınmışsa

Ev sahibi kiracıdan yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi aldıysa, belirtilen tarihten sonra kiracının evi boşaltması gerekir. Ancak bu belgenin geçerli sayılabilmesi için bazı şartlar vardır:

• Yazılı olmalı ve kiracı ya da vekili tarafından imzalanmalı.

• Belirli bir tahliye tarihi içermeli.

• İmza tarihi, kira sözleşmesinden sonra olmalı.

• Tahliye tarihi geçtikten sonra 1 ay içinde dava açılmalı.

Aksi durumda tahliye davası reddedilir ve ev sahibi hakkını kaybeder.

3. Kiracının Evi Kötü Amaçlı Kullanması

Kiracı evi amacı dışında kullanıyorsa ya da apartman yönetim kurallarını çiğniyorsa ev sahibi tahliye isteyebilir. Bu durumlara örnekler:

• Evde ticari faaliyet yapılması (izin alınmadıysa),

• Gürültü yapmak, apartman sakinlerini rahatsız etmek,

• Evde izinsiz tadilat yapmak.

Bu gibi durumlarda belgeleyerek (şahit, fotoğraf, video, zabıt) tahliye davası açılabilir.

4. Ev Sahibi veya Yakınının Konut İhtiyacı

Türk Borçlar Kanunu’na göre; ev sahibi ya da birinci derece yakını (anne, baba, çocuk) taşınmazı kendi oturumu için istiyorsa, sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gerekenler:

• Gerçek ve samimi bir ihtiyaç olmalı.

• Tahliye gerçekleştikten sonra, 3 yıl boyunca başka bir kiracıya verilemez.

5. Ev Satışı Durumunda Tahliye

Kira sözleşmesi olan bir ev satıldığında, yeni mal sahibi sözleşmeyi devralmış olur. Ancak şu hakları vardır:

• Satıştan itibaren 1 ay içinde kiracıya noter yoluyla ihtar göndererek 6 ay içinde tahliye talep edebilir.

• Aksi durumda, sözleşme devam eder.

6. 10 Yılını Dolduran Kiracının Çıkarılması

2024 yılında yapılan değişiklikle, 10 yıldır aynı kiracı ile devam eden sözleşmelerde, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira döneminin sonunda 1 ay önceden bildirim yaparak tahliye davası açabilir. Bu düzenleme, ev sahiplerine daha fazla kontrol hakkı tanımıştır.

Kiracı Evden Çıkarılmak İstenirse Süreç Nasıl İşler?

1. Sebep belirlenir (kira ödememek, ihtiyaç, kötü kullanım vb.)

2. Noter ya da icra takibiyle ihtarname gönderilir.

3. İhtarnameye rağmen durum düzelmezse tahliye davası açılır.

4. Dava süreci mahkeme yoğunluğuna göre 3 ila 12 ay sürebilir.

5. Mahkeme kararı sonrası icra yoluyla tahliye işlemi yapılır.

Kiracıya Baskı Yapmak Yasal mı?

Hayır. Kiracıya:

• Elektrik veya suyu kestirmek,

• Zorla çıkarmaya çalışmak,

• Evde huzursuzluk yaratmak gibi yollar suç teşkil eder.

Tüm işlemler yalnızca mahkeme kararıyla ve resmi kanallar üzerinden yapılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı sözleşme bitince evden çıkmak zorunda mı?

Hayır, ev sahibi haklı bir gerekçe göstermedikçe kiracı çıkarılamaz.

Kiracı ev sahibinin izni olmadan tadilat yaparsa tahliye sebebi olur mu?

Evet, bu durum tahliye için geçerli bir sebeptir.

Kiracı vefat ederse sözleşme biter mi?

Hayır, mirasçıları ya da birlikte yaşayan kişiler sözleşmeyi devralabilir.

Kiracıya ihtarname nasıl gönderilir?

Noter aracılığıyla ya da icra takibi açılarak gönderilir.

Kiracının evden çıkarılması, basit bir karar değil; hukuki bir süreçtir. Ev sahibi olmak, her ne kadar mülkiyet hakkı sunsa da kiracıların da önemli yasal hakları bulunmaktadır. Bu nedenle “Kiracı evden nasıl çıkarılır?” sorusuna verilecek cevaplar, daima hukuka uygun, belgelenebilir ve süreli adımlar içermelidir.

Bir ev sahibinin mağdur olmadan tahliye gerçekleştirebilmesi için süreci bir avukatla birlikte yürütmesi ve gereken yazılı belgeleri (sözleşme, taahhütname, ihtarname vb.) düzenli şekilde saklaması önerilir.