Kiracılarla yaşanan en sık sorunlardan biri kira ödemelerinin gecikmesi veya hiç yapılmamasıdır. Peki kiracısı kirasını ödemeyen ya da düzensiz ödeyen bir ev sahibi ne yapmalı? Kiracıyı tahliye etmenin en hızlı ve yasal yolları nelerdir? Bu yazımızda, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için atılabilecek tüm adımları detaylı olarak ele alacağız.
Kiracının kira borcunu düzenli ödüyor olması, ev sahibinin tek taraflı olarak tahliye istemesi için yeterli bir neden değildir. Ancak bazı istisnalar vardır:
-
Konut ihtiyacı (ev sahibi veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı),
-
Yeniden inşa veya esaslı tadilat ihtiyacı,
-
Kira sözleşmesinin süresinin dolması ve ihtar ile fesih bildiriminde bulunulması.
Bu gibi nedenlerle tahliye davası açılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, süreler ve bildirim şekilleridir. Her durumda, yazılı ihtar ve yasal süreç izlenmelidir.
2. Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, bir kira döneminde en az iki kez kira ödemezse, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Süreç şu şekilde işler:
-
İlk kira gecikmesinde noter kanalıyla ihtar çekilir.
-
Aynı kira yılı içerisinde ikinci kez gecikme yaşanırsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Bu noktada, tek ihtarla da tahliye sağlanabilir. Aşağıda bu yöntemi detaylıca açıklıyoruz.
3. Kiracı Kirayı Ödemiyorsa Ev Sahibi Ne Yapmalı?
İlk adım, kiracının ödemediği kira için yazılı bir ihtar göndermektir. Bu ihtar, noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. İhtarname şu unsurları içermelidir:
Eğer bu süre sonunda ödeme yapılmazsa ev sahibi icra takibi başlatabilir ya da doğrudan tahliye davası açabilir.
4. Kiracı Kira Ödemesini En Fazla Kaç Gün Geciktirebilir?
Kanunda belirtilmiş net bir gün sayısı yoktur. Ancak uygulamada genellikle 30 gün ödeme süresi verilir. Bu süre sonunda hala ödeme yapılmamışsa, ev sahibi yasal işlemlere başlayabilir.
Bankadan yapılan ödemelerde açıklama kısmına “X Ayı Kira Bedeli” yazılması önemlidir. Bu durum ileride yaşanabilecek hukuki ihtilaflarda delil teşkil eder.
5. Kiracıyı En Hızlı Nasıl Çıkarabilirim?
En hızlı yol, ilamsız tahliye yoludur. Bunun için:
-
Kiracıya 30 günlük ödeme süresi içeren noter ihtarı gönderilir.
-
Süre dolduğunda hala ödeme yapılmamışsa, icra takibi ve tahliye talebi başlatılır.
-
Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye kararı kesinleşir.
Ancak kiracı itiraz ederse, mahkeme süreci devreye girer ve süreç uzar. Bu nedenle kiracıyla anlaşma sağlamak veya tahliye taahhütnamesi almak en kısa çözümdür.
6. Kiracı Kirayı Düzenli Ödemezse Ne Olur?
Kiranın sürekli geç ödenmesi de ev sahibi için büyük bir sorun oluşturur. Bu durumda ev sahibi;
-
Her gecikme için ihtarname gönderebilir,
-
Bu ihtarları belgeler,
-
Yıl içinde iki kez ihtar almış kiracılar hakkında tahliye davası açabilir.
Bu yönteme “iki haklı ihtar ile tahliye” denir ve mahkemeler tarafından sıklıkla kabul edilir.
7. Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?
Geç ödemeler ev sahibinin mağduriyetine neden oluyorsa;
-
Kiracıya ihtarname gönderilmelidir.
-
Geç ödemeler belgelendirilmelidir.
-
Aynı kira döneminde ikinci kez gecikme yaşanırsa, tahliye süreci başlatılabilir.
Geç ödemelere sessiz kalmak, ev sahibinin tahliye talebini zayıflatabilir.
8. Kiracı Kirayı Ödemeden Kaçarsa Ne Olur?
Kiracı evi terk etmiş ancak kira borcunu ödememişse;
-
İcra takibi başlatılır,
-
Kiracıya ulaşılamıyorsa, adres tespiti yapılır,
-
Gerekirse mahkemeden ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilir.
Terk edilen dairedeki eşyaların durumu ve anahtar teslimi gibi konular da tutanak altına alınmalıdır.
9. Kirasını Eksik Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır?
Eksik ödeme, hiç ödeme yapılmaması gibi değerlendirilmez. Ancak bu durumda da ihtar çekilerek kiracı uyarılır. Aynı kira döneminde ikinci kez eksik ödeme yapılırsa;
Ev sahibi bu durumları mutlaka belgelendirmeli ve kira alacaklarını bankadan veya makbuzla takip etmelidir.
10. Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Bu, seçilen yola ve kiracının tutumuna göre değişir:
| Tahliye Yolu |
Süre (yaklaşık) |
| İcra yoluyla tahliye (itirazsız) |
2-3 ay |
| İcra yoluyla tahliye (itirazlı) |
5-8 ay |
| Dava yoluyla tahliye |
6-12 ay |
| Tahliye taahhütnamesi varsa |
1-2 ay |
En hızlı yöntem: Kiracıdan noterden veya yazılı şekilde tahliye taahhütnamesi almak.
11. Kirasını Ödemeyen Kiracıdan Para Nasıl Alınır?
Ev sahibi, tahliye sürecinin yanında alacak davası da açabilir. Ayrıca;
-
İcra takibiyle hem tahliye hem de kira alacağı talep edilebilir.
-
Mahkeme, gecikme faizi ve yasal masrafları da kiracıya yükler.
-
Karar çıktıktan sonra icra müdürlüğü aracılığıyla kiracının maaşına veya mal varlığına haciz konulabilir.
Kiracıyı Yasal Yollarla Tahliye Etmek Mümkündür
Kiracı ile yaşanan kira ödeme sorunları ciddi boyutlara ulaştığında ev sahibi kesinlikle sözlü uyarı yerine yazılı ihtar, noter işlemleri ve yasal prosedür yoluna gitmelidir. Unutulmamalıdır ki; doğru belgeler ve yasal adımlarla, kirasını ödemeyen veya geç ödeyen kiracılar hukuki yollarla evden tahliye edilebilir.
