Gayrimenkul alım satımında karşılaşılan önemli kavramlardan biri olan şufa hakkı, halk arasında önalım hakkı olarak da bilinir. Özellikle hisseli tapularda sıkça gündeme gelen bu hak, hukuki açıdan dikkatle değerlendirilmesi gereken bir konudur. Peki şufa hakkı nedir, kimler bu haktan yararlanabilir, nasıl ve ne zaman kullanılabilir? İşte detaylı rehber…
Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, bir taşınmaz malın hissedarlarından birinin kendi hissesini üçüncü kişiye satmak istemesi halinde, diğer hissedarlara öncelikli alım hakkı tanınmasıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre bu hak, paylı mülkiyet söz konusu olduğunda geçerlidir. Yani tek kişilik mülkiyetlerde ya da kat mülkiyeti kurulmuş dairelerde bu hak söz konusu değildir.
Şufa kelimesinin kökeni:
Kimler Şufa Hakkını Kullanabilir?
Şufa hakkı sadece paydaşlar (hissedarlar) tarafından kullanılabilir. Eğer bir tapuda birden fazla kişinin hissesi varsa ve bu hisseler üzerinde paylı mülkiyet kurulmuşsa, bu durumda her bir hissedarın şufa hakkı vardır.
📌 Örnek: Bir arsa üzerinde 3 kişi %33’er hisseye sahipse ve bu hisselerden biri 3. kişiye satılırsa, diğer iki hissedar şufa hakkı davası açarak öncelikli satın alma talebinde bulunabilir.
Şufa Hakkı Süresi Ne Kadardır?
Şufa hakkının kullanım süresi, satış işleminin diğer paydaşlara bildirilip bildirilmemesine göre değişir:
-
Noter bildirimi yapılmışsa:
Hissedar, satış işlemini öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır.
-
Bildirim yapılmamışsa:
Şufa hakkı, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir.
Bu süreler içinde dava açılmazsa şufa hakkı düşer ve satın alan 3. kişi hissenin yeni sahibi olur.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hissedarlar, tapudaki hisselerini aile bireylerine (eş, çocuk, kardeş gibi) satmak suretiyle şufa hakkını devre dışı bırakabilirler. Çünkü yakın akrabaya yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
Bunun dışında, hissedarlar arasında şufa hakkından feragat sözleşmesi yapılabilir. Ancak bu feragat noter onaylı olmalı ve tapuya şerh verilmelidir.
Hisseli Tapuda Hissedar Hissesini Satabilir mi?
Evet, bir hissedar, kendisine ait olan payı istediği kişiye serbestçe satabilir. Ancak diğer hissedarlar bu satıştan sonra şufa hakkını kullanarak, bu payı satın alan kişiye karşı dava açabilirler.
Önemli olan nokta şudur: Sadece satış gerçekleştiğinde şufa hakkı doğar. Miras, bağış, takas gibi işlemler şufa hakkı doğurmaz.
Tarlada Şufa Hakkı Kalktı mı?
Hayır, tarla niteliğindeki taşınmazlarda da şufa hakkı geçerliliğini korumaktadır. Ancak, son yıllarda yapılan bazı düzenlemelerle birlikte, tarımsal amaçlı taşınmazlarda satışların belirli kurallara tabi olması gündeme gelmiştir. Yine de hisseli tarlalarda bir hissedar hissesini sattığında, diğer hissedarların önalım hakkı doğar.
Arsa Tapulu Dairede Şufa Hakkı Var mı?
Arsa tapulu dairelerde, yapı henüz kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçmediği için şufa hakkı geçerlidir. Çünkü tapuda hâlâ “arsa” olarak görünmektedir ve bu durumda taşınmaz hisseli sayılır.
Ancak dairelerin bağımsız bölümler olarak tescil edilmesiyle birlikte, şufa hakkı ortadan kalkar. Yani kat mülkiyeti kurulduktan sonra önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa (Önalım) Davası Nasıl Açılır?
Şufa hakkı kullanmak isteyen hissedarlar, satış işleminden sonra Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “şufa davası” açmalıdır. Dava açmadan önce aşağıdaki belgeler hazırlanmalıdır:
-
Tapu kaydı
-
Satışın noter bildirimi (varsa)
-
Satış tarihi ve detayları
-
Davacı hissedarın şufa hakkına sahip olduğunu gösteren belgeler
Mahkeme süreci sonunda, mahkeme hissedarın lehine karar verirse satış iptal edilir ve taşınmazın o hissesi şufa hakkı sahibi tarafından satın alınabilir.
Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz?
Aşağıdaki durumlarda şufa hakkı kullanılamaz:
-
Yakın akrabalara (eş, çocuk, kardeş) yapılan satışlar
-
Bağış, hibe, miras yoluyla yapılan devirler
-
Kat mülkiyeti kurulmuş dairelerde (bağımsız bölüm niteliği taşıyanlarda)
-
Alıcı ile satıcının aslında örtülü işlem yaptığı ispat edilirse
-
Satış dışındaki hukuki işlemlerde (takas, mahkeme kararı vb.)
Akrabaya Satışta Şufa Hakkı Olur mu?
Hayır. Eğer bir hissedar, hissesini birinci dereceden yakın akrabası olan birine satarsa diğer hissedarlar şufa hakkı kullanamaz. Mahkemeler bu tür satışlarda şufa davasını reddeder.
Şufa Hakkı Emlak Yatırımı Yaparken Göz Ardı Edilmemeli
Gayrimenkul alımında özellikle hisseli tapular söz konusuysa, şufa (önalım) hakkı önemli bir hukuki detaydır. Alıcı ve satıcı arasında yapılacak her işlem, diğer hissedarların haklarına zarar vermeyecek şekilde planlanmalı, noter bildirimi ve yasal süreler dikkate alınmalıdır. Şufa hakkının farkında olmamak ileride hukuki ihtilaflara ve maddi kayıplara yol açabilir.
