Gayrimenkul sektöründe sıklıkla karşılaşılan işlemlerden biri olan tapu takası, iki tarafın taşınmazlarını karşılıklı olarak değiştirmesiyle gerçekleşen resmi bir işlemdir. Genellikle arsa-arazi, ev-arsa veya konut-dükkan gibi farklı türden taşınmazlar arasında da takas mümkündür.
Bu yazıda “Tapu takas işlemi nasıl yapılır, hangi belgeler gerekir, tapu masrafları ne kadar olur ve komisyon ödenir mi?” gibi sık sorulan sorulara kapsamlı yanıtlar veriyoruz.
Tapu Takas İşlemi Nedir?
Tapu takası, iki farklı taşınmazın sahibi olan kişilerin, mal varlıklarını karşılıklı olarak resmi tapu devriyle değiştirmesi işlemidir. Bu işlem, satış işlemi gibi değerlendirilir ve her iki taraf da birbirine taşınmaz devri yapar.
Not: Takas işlemi yalnızca mülkiyet hakkı sahipleri tarafından yapılabilir.
Tapu Takası Nasıl Yapılır? (Adım Adım)
1. Tarafların anlaşması
İki taraf taşınmazlarının rayiç bedelini belirleyip aralarında takas için mutabakata varır.
2. Tapu Müdürlüğünden randevu alınır
Web Tapu sistemi üzerinden veya ALO 181 çağrı hattı aracılığıyla tapu takas randevusu alınır.
3. Gerekli belgeler hazırlanır
Her iki taraf da kendi taşınmazları için aşağıdaki belgeleri hazırlar.
4. Takas işlemi tapuda gerçekleştirilir
Taraflar aynı gün, birlikte tapu müdürlüğüne giderek karşılıklı devir işlemini gerçekleştirir.
5. Tapu harçları ödenir
Satış işlemlerinde olduğu gibi, takas işlemlerinde de tapu harcı ödenir. Detaylar aşağıda.
Takas Yaparken Tapu Masrafı Ne Kadar?
2025 yılı itibarıyla tapu takasında her taşınmaz için %4 oranında tapu harcı alınır. Ancak taraflar karşılıklı olarak taşınmazlarını takas ettiğinden, her iki taraf da kendi payına düşen harcı öder.
Örnek Hesaplama:
-
Taraf A’nın evi: 1.500.000 TL
-
Taraf B’nin arsası: 1.500.000 TL
-
Her iki taraf için tapu harcı: 1.500.000 TL x %4 = 60.000 TL
-
Her taraf 60.000 TL tapu harcı öder
Eğer taraflar arasında bir fark (örneğin para takviyesi) varsa, bu durum daha yüksek değere göre hesaplanabilir.
💡 Not: Tapu harçları e-Devlet üzerinden veya bankalar aracılığıyla ödenebilir.
Tapu Takası İçin Gerekli Belgeler
-
Nüfus cüzdanı veya T.C. kimlik kartı
-
Tapu senedi (her iki taraf için)
-
1 adet vesikalık fotoğraf (satıcı için)
-
Emlak beyan değerini gösteren belge (belediyeden alınır)
-
DASK (zorunlu deprem sigortası – konut için)
-
Vergi borcu yoktur yazısı (bazen talep edilir)
Karşılıklı Tapu Takası Hangi Durumlarda Yapılır?
-
Ev ile arsa değiştirilmek istendiğinde
-
Ticari dükkan ile konut değişimi
-
İki farklı şehirdeki gayrimenkuller karşılıklı olarak devredilmek istendiğinde
-
Vergi borcu ödemesi gibi takas amaçlı taşınmaz devrinde
Takas yapılacak taşınmazların değerleri eşit ya da bir tarafın üzerine ödeme yapabileceği şekilde ayarlanabilir.
Tapu Takas Komisyonu Ne Kadar?
Tapu takasında emlakçı aracılığıyla işlem yapılıyorsa, emlakçı komisyonu şu şekilde hesaplanır:
Ancak taraflar bireysel olarak işlem yapıyorsa, emlakçıya komisyon ödenmez.
Takas İşleminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
✅ Takas yapılacak taşınmazların iskan ruhsatı, ipotek, haciz gibi kısıtları olmadığından emin olun
✅ Taşınmazların gerçek değerine uygun tapu harcı beyanı yapılmalı
✅ Noter sözleşmesi şart değildir ancak ön protokol yapılması tavsiye edilir
✅ Değişim yapılacak taşınmazların imar durumu, arsa payı gibi teknik detayları önceden kontrol edilmelidir
Sık Sorulan Sorular
Tapuda takas yapılırken noter şart mı?
Hayır. Takas işlemi noter değil, doğrudan tapu müdürlüğü üzerinden yapılır.
Tapu takasında KDV ödenir mi?
Konutlar için genellikle KDV söz konusu değildir. Ancak ticari taşınmazlarda KDV durumu özel olarak incelenmelidir.
Kredi borcu olan ev takas edilebilir mi?
Banka ipoteği olan evlerde takas işlemi için banka onayı gerekir.
