Gayrimenkul yatırımları, arsa alım-satımı ya da taşınmazın kullanımıyla ilgilenen herkesin karşısına çıkan kavramlardan biri “zilyetlik”tir. Ancak çoğu zaman “mülkiyet” ile karıştırılır. Peki, zilyetlik nedir? Tapulu arazide zilyetlik olur mu? Bu yazıda zilyetliğe dair tüm sorulara açıklık getiriyoruz.
Zilyetlik Nedir?
Zilyetlik (veya zilliyetlik), bir eşya veya taşınmaz mal üzerinde fiili hâkimiyet kurma durumudur. Kısaca, bir taşınmazı kullanmak, üzerinde oturmak, ekim yapmak gibi eylemlerle kişi o mala “zilyet” olur.
Türk Medeni Kanunu’na göre zilyetlik, mülkiyeti değil, eşyaya fiilen egemen olmayı ifade eder. Yani bir malın sahibi olmayabilir ama onu kullanıyor ve koruyorsanız, zilyet sizsiniz.
TDK’ya Göre Zilliyet Ne Demek?
Türk Dil Kurumu’na göre “zilliyet”, bir eşya ya da mal üzerinde fiilî tasarruf hakkı olan kişidir. Yani kişi mülkiyet sahibi değilse bile kullanım hakkına sahipse zilliyet olarak kabul edilir.
Zilyetlik ve Mülkiyet Arasındaki Fark
| Kriter |
Zilyetlik |
Mülkiyet |
| Tanım |
Fiilî hâkimiyet |
Hukuki sahiplik |
| Hak Sahibi |
Kullanıcı olabilir |
Tapu sahibidir |
| Devredilebilirlik |
Devir mümkündür |
Resmî işlem gerekir |
| Kanıt |
Tanık, fatura, kullanım durumu |
Tapu belgesi |
| Süreyle Kazanım |
10-20 yıl ile olabilir |
İlk andan itibaren geçerlidir |
Mülkiyet, bir mal üzerindeki en geniş haktır. Oysa zilyetlik, yalnızca malın fiziksel kontrolüne işaret eder.
Zilyetlik Türleri Nelerdir?
Zilyetlik kendi içinde birkaç kategoriye ayrılır. Bunlar:
1. Asli Zilyetlik
Malı doğrudan kendisi kullanan kişidir. Örneğin kendi evinizde oturuyorsanız, asli zilyetsiniz.
2. Fer’i Zilyetlik
Malı asli zilyetten devralan, yani bir başka kişinin izniyle kullanan kişidir. Kiracı buna örnektir.
3. İradi Zilyetlik
Zilyetliğin karşılıklı rıza ile devredilmesidir. Örneğin, bir aracı satmadan önce test sürüşü için vermek.
4. Gayri İradi Zilyetlik
Kayıp ya da unutulan eşyayı bulan kişi gayri iradi zilyet olur. Buradaki zilyetlik irade dışıdır.
5. Dolaylı Zilyetlik
Taşınmazı kullanmayan ama mülkiyet sahibi olan kişi için geçerlidir. Örneğin evini kiraya veren ev sahibi.
Zilyetlik Hakkı Kaç Yıldır?
Zilyetlik bir mülkiyet hakkı değildir ancak zamanla mülkiyete dönüşebilir. Bu noktada “zilyetliğe dayalı tapu kazanımı” devreye girer.
Kazanma Süresi:
-
Tapusuz taşınmazlarda: 20 yıl boyunca açık ve aralıksız kullanım.
-
Tapulu taşınmazlarda: 10 yıl boyunca iyi niyetli, aralıksız kullanım. (Ancak mevcut malik bu duruma itiraz etmezse.)
Bu süre sonunda kişi “zilyetliğe dayalı tapu tescil davası” açabilir.
Tapulu Arazide Zilyetlik Olur mu?
Evet, olur. Örneğin bir kişi, tapulu bir arazide fiili kullanım hakkına sahip olabilir. Malik rıza gösterirse bu “fer’i zilyetlik” olur. Ancak malik istemediği halde kullanılıyorsa bu “haksız zilyetlik” olur.
Zilyetliğe Dayalı Tapu Kazanımı Ne Demektir?
Zilyet olarak bir taşınmazı belirli bir süre boyunca kullanırsanız ve malik bu duruma karşı çıkmazsa, mahkeme kararıyla bu taşınmazın tapusunu alabilirsiniz. Bu kazanım sürecine “kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tapu tescili” denir.
Şartlar:
-
Malın sahibinin uzun süre ortada olmaması
-
Kişinin o araziye bina, bahçe, tarla yapması
-
Kamuya ait veya hazine taşınmazı olmaması
Zilyetlik Devredilebilir mi?
Evet, bir malın zilyetliği devredilebilir. Örneğin bir araziyi ekip biçen kişi bunu bir başkasına devredebilir. Ancak bu devir mülkiyeti kapsamaz; yeni kişi yalnızca fiili kullanımı devralmış olur.
Zilyetlik devri sözlü anlaşmayla dahi mümkündür. Ancak mülkiyet devri yalnızca tapuda yapılır.
Zilyetlik Mirasçılara Geçer mi?
Evet. Bir kişi zilyet olarak bir taşınmazı kullanıyorsa, bu zilyetlik hakkı vefatı sonrası mirasçılarına geçer. Bu, özellikle tapusuz arazilerde yaygındır. Mirasçılar, zilyetliği devralarak kullanıma devam edebilir ve daha sonra tapu hakkı için dava açabilirler.
Zilyetliğin Sona Ermesi
Zilyetlik bazı durumlarda ortadan kalkar:
-
Taşınmazın malike teslim edilmesi
-
Zorla elden alınması (örneğin haciz)
-
Malın terk edilmesi
-
Mahkeme kararı ile zilyetliğin reddi
Zilyet Araziye Ev Yapılır mı?
Zilyetlik hakkı araziyi kullanma hakkı sunsa da, bu durum yapı yapma hakkı tanımaz. Yapılaşma izni için imar ve ruhsat gerekir. Tapusuz veya hazine arazisine ev yapılması halinde yıkım ve ceza işlemleri gündeme gelir.
Zilyetlikte Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Zilyetliğe güvenerek yatırım yapmak risklidir.
-
Tapu alınmadan satış yapılmamalıdır.
-
Zilyetlik hakkı, belediyeden ruhsat alınması için yeterli değildir.
-
Hazine veya vakıf arazilerinde zilyetlik çoğunlukla tapuya dönüşmez.
Zilyetlik, mülkiyetin yerini tutmaz ancak zamanla hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle uzun yıllar boyunca kullanılan taşınmazlar için zilyetliğe dayalı tapu kazanımı mümkündür. Ancak her zilyetlik mülkiyete dönüşmez. Bu nedenle arsa, tarla veya ev yatırımı yapmadan önce hem Tapu Müdürlüğü hem de belediye ile irtibata geçilmeli, arazinin durumu net olarak öğrenilmelidir.
