Banka Kredisi İle Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinin büyük bir bölümü artık banka kredisi ile gerçekleşiyor. Alıcı kredi çekiyor, satıcı parasını alıyor ve tapu devri tamamlanıyor. Ancak bu süreç her zaman sorunsuz işlemeyebilir. Banka kredisiyle ev satarken hem satıcıların hem de alıcıların dikkat etmesi gereken birçok kritik detay vardır.

İşte satış sürecinde atılması gereken doğru adımlar ve olası risklere karşı dikkat edilmesi gerekenler:

1. Evin Krediye Uygunluğunu Kontrol Edin

Her ev, banka kredisine uygun olmayabilir. Özellikle;

• Kat irtifakı ya da iskan (oturma izni) olmayan daireler,

• Hisseli tapular,

• İmar problemi olan yapılar,
  krediye uygunluk açısından sorun yaratabilir. Satışa başlamadan önce tapunun durumunu kontrol ettirin ve “krediye uygunluk raporu” alın.

2. Ekspertiz Süreci ve Değerleme Raporu

Alıcının kredi başvurusu sonrası banka, evin değerini belirlemek için ekspertiz firması gönderir. Bu rapor, bankanın vereceği kredi miktarını etkiler.
Önemli not:

• Satış fiyatı 2 milyon TL,

• Ekspertiz değeri 1,6 milyon TL çıkarsa,
  banka genellikle ekspertiz değerinin %80’ine (yani 1,28 milyon TL) kadar kredi verir. Geri kalan tutarı alıcının peşin ödemesi gerekir.

3. Peşinatın Güvence Altına Alınması

Kredili satışlarda alıcıdan alınan peşinatın tapu devrinden önce alınması risklidir.
Peşinat alırken satış vaadi sözleşmesi veya noter onaylı taahhüt yapmanız önerilir.
Aksi halde satış iptali durumunda peşinatı iade etmek ya da hukuki süreçle uğraşmak zorunda kalabilirsiniz.

4. Tapu Harcı ve Masrafların Paylaşımı

Tapu işlemlerinde %4 oranında tapu harcı alınır. Alıcı ve satıcı bu bedeli genellikle yarı yarıya paylaşır. Ancak bazı durumlarda tamamı alıcıya ya da satıcıya bırakılabilir.
Mutlaka satıştan önce yazılı bir anlaşmaya varın.

 5. Kredi Onayı Kesinleşmeden Tapuya Gitmeyin

Bazı satıcılar, alıcı “kredi çıkacak gibi” dediği anda sürece hızla girer. Ancak kredi onayı çıkmadan tapuya gitmek zaman kaybı ve masraf yaratır.
Kredinin onaylandığından ve tahsis edildiğinden emin olmadan işlem başlatmayın.

6. Banka ile Tapu Arasında Eş Zamanlı Koordinasyon

Kredili satışlarda, tapu devri sırasında banka yetkilisi genellikle hazır bulunur.

• Tapu devri yapılır,

• İpotek şerhi düşülür,

• Sonrasında satış bedeli satıcının hesabına aktarılır.

Bu adımlar eş zamanlı yürütülmeli, iletişim kopukluğu yaşanmamalıdır.

7. Ödemeyi Görmeden Tapu Devri Yapmayın

Konut kredilerinde ödeme genelde tapu devri sırasında yapılır.
Hesabınıza para geçmeden tapuyu devretmeyin.
Banka, genelde sizin adınıza bir çek veya hesap hareketiyle ödeme yapar. Mutlaka ödeme belgesini görün.

8. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Güncel Olmalı

Tapuda işlem yapılabilmesi için evin geçerli bir DASK poliçesi olması zorunludur. DASK sigortası yoksa satış günü yapılamaz. Satıştan önce sigortayı kontrol edin ya da yenileyin.

9. Alıcıdan Gerekli Belgeleri Zamanında Talep Edin

Alıcının kredi kullanacağı banka tarafından istenecek belgeler:

• Nüfus cüzdanı,

• İkametgah belgesi,

• Gelir belgeleri,

• Tapu fotokopisi,
  zamanında teslim edilmelidir. Süreçte aksama olmaması için belgeleri önceden listeleyin.

Banka kredisiyle ev satışı, dikkatli planlandığında oldukça güvenli ve hızlı bir yöntemdir. Ancak sürecin her aşamasında dikkatli olunmalı, yazılı belge ve banka onayları olmadan hareket edilmemelidir. Tapu devri sırasında banka ve noter işlemleri eş zamanlı yürütülmeli, satış bedeli hesaba geçmeden işlem tamamlanmamalıdır.